Categories
Advokat

Selger trekker seg fra boligsalg – hva gjør jeg?

Det hender en sjelden gang at selger trekker seg fra boligsalg. Hva kan du som kjøper gjøre da? Hvilke rettigheter har du, og hvilke regler er det som gjelder? Her ser vi nærmere på hva som kjennetegner en bindende avtale, samt hvilke sitasjoner som tillater selger å trekke seg eller ikke.

Hvilke regler gjelder om selger trekker seg fra boligsalg?

Det er ikke mulig å angre et boligsalg kun fordi du ikke lengre har lyst til å selge boligen, dersom dere allerede har inngått en bindende avtale. Det finnes noen få unntaksregler, men det er svært sjelden at det finnes tilstrekkelig grunnlag for det.

Avtaleloven i Norge står så sterkt at det skal svært mye til for å kunne bryte dem. Dersom selger har godtatt et bud, må salget fortsatt gjennomføres selv om kjøperen dør før overtakelse. Det vil i så fall være arvinger og nærmeste slektninger som må overta boligen.

Dette regnes som en bindende avtale

Hva er egentlig en bindende avtale? Avtalen inngås allerede i budrunden, altså før man møtes for å signere kjøpekontrakt og fullføre boligkjøpet. Selger kan derfor ikke nekte å signere for å unngå å selge boligen. Det er viktig å ha en klar forståelse av dette, slik at det ikke oppstår misforståelser i etterkant av budrunden.

Selgeren binder seg når budet er godtatt, og kjøperen blir bundet av å legge inn et bud. En kjøper er med andre ord bundet til boligsalget det øyeblikket budet sendes inn, og budet kan da ikke trekkes tilbake. Selgeren kan heller ikke angre på godkjennelse av bud.

Dersom selgeren har sendt inn et motbud til kjøperen, er selger bundet det øyeblikket motbudet sendes inn. Så sant selger ikke har godkjent et bud, sendt motbud eller inngått en bindende avtale på andre måter, så kan selger trekke seg fra boligsalget.

Unntaksregler: Situasjoner hvor selger kan trekke seg

Det er svært sjeldent at selger kan trekke seg fra boligsalg med bindende avtale, men det finnes som nevnt noen få unntak. Her skal vi raskt gå gjennom fire av unntaksreglene for når selger kan trekke seg fra boligsalg.

Selgeren blir utnyttet

Dersom selger er tvunget til å selge boligen eller blir utnyttet, så kan avtalen brytes. Det er ikke ofte dette skjer, men det kan allikevel forekomme. Dersom en eldre person selger boligen sin til langt under boligverdien til noen i sin bekjentskapskrets uten megler, så kan det være grunn til å mistenke utnyttelse av eldre. Avtale om boligsalg kan i slike tilfeller brytes om det blir påvist det at den eldre personen ble utnyttet.

Forsinket betaling fra kjøper

Høyesterett har bestemt at avtale om boligsalg kan brytes om kjøperen er mer enn seks uker forsinket med kontantbetalingen som skal finne sted ved boligsalg. Det er mulig å fremskynde tidsfristen om du har ikke har mulighet til å vente i seks uker, for eksempel om du skal kjøpe en ny bolig og er avhengig av å få pengene fra kjøper av den gamle boligen din så snart som mulig.

Re integra

Re integra oppstår ytterst sjeldent. Denne regel tilsier at bindende avtaler kan brytes ved spesielle anledninger, for eksempel om selger blir lagt inn på sykehus og kjøper enda ikke har flyttet inn i boligen.

Norsk avtalefrihet

Avtale om boligsalg kan avbrytes om selger ganske enkelt spør kjøperen, så sant kjøper godkjenner forespørselen. Norsk avtalefrihet gir rom for at de aktuelle partene kan avtale og gjøre opp seg imellom. Dersom kjøper nekter å bryte avtalen, må boligsalget gjennomføres.

Kan selger angre seg før budrunden?

Selger kan trekke seg mens boligen ligger ute for salg, så sant det ikke takkes ja til bud. Det betyr at selv om du har vært på visning og lagt inn bud, så er det ingenting som er bindende før selger har takket ja til et bud. Det kan godt hende at selger må betale en viss andel til eiendomsmegleren, avhengig av hvilken kontrakt som er inngått.

Kjøper kan legge inn forbehold

Hvis du som kjøper derimot er usikker på boligsalget, så kan du legge inn forbehold sammen med budet ditt. Det betyr at selv om angreretten ikke gjelder for boligsalg, så kan du trekke budet og bryte avtalen om dine forbehold ikke blir møtt.

Du kan for eksempel legge inn forbehold om at du kun ønsker å kjøpe boligen om alle hvitevarer er inkludert i prisen. Vi anbefaler ikke at du legger inn forbehold om at du kun kjøper boligen om du får godkjent finansiering. Dette bør undersøkes på forhånd, da de fleste selgere synes at slike forbehold blir for usikre for dem.

Hva betyr dette i praksis?

Det er svært sjelden at selger kan trekke seg fra boligsalget etter at man har inngått bindende avtale. Kjøpet må dermed gjennomføres, så sant kjøperen ikke gir selger lov til å trekke seg og det ikke finnes særlige grunner til å avbryte salget.

Selv om avtalen inngås lenge før papirene signeres, er det allikevel svært viktig at både selger og kjøper setter seg godt inn i hva som står i kontrakten. Det er vanlig at megleren går grundig gjennom kontrakten før dere signerer.

Kort oppsummert: Hva du bør gjøre om selger trekker seg fra boligsalg

Selger kan som nevnt ikke trekke seg fra boligsalg om budet ditt er godtatt, ettersom budet regnes som en bindende avtale. Det er bare fire unntak som lar selger bryte avtale om boligkjøpet, og du som kjøper er dermed godt beskyttet:

  • Norsk avtalefrihet: Selger kontakter deg for å spørre om lov til å bryte avtalen. Du bestemmer selv om du vil si ja eller nei. Boligsalget gjennomføres om du sier nei.
  • Re integra: Avtalen kan brytes ved særlige grunner, men det er svært sjeldent at kriteriene for re integra er infridd.
  • Tvang og utnyttelse: Avtalen kan brytes, dersom det påvises at kjøper har utsatt selger for tvang eller utnyttelse.
  •  Forsinket betaling: Selger kan trekke seg fra boligsalg om kjøperens betaling er forsinket.

Vi anbefaler at begge parter setter seg godt inn i alle salgsdetaljer før budrunde for å unngå eventuelle tvister. Den beste løsningen er imidlertid å forhandle om problemer skulle oppstå, rett og slett fordi norsk avtalefrihet står så sterkt.

Leave a Reply