Slik får du gjort grunnarbeidet til boligen

Du skal bygge bolig og har funnet den perfekte eiendommen – men hva må på plass før du kan begynne? Her viser vi deg hvordan du får gjort grunnarbeidet til boligen din, slik at byggeprosjektet går som smurt.

God planlegging er viktig for å bygge bolig

Det er viktig å planlegge godt før du setter i gang med grunnarbeidet til boligen. Sett opp et grundig budsjett og få finansieringen på plass aller først. Deretter må du undersøke om det er behov for tillatelser fra kommunen, samt få tak alle nødvendige papirer.

Sett opp et grundig budsjett for byggeprosjektet

Budsjettering er nøkkelen for å lykkes med nybygg, enten du velger å bygge gjennom en totalleverandør eller samarbeide med ulike leverandører. Dermed vet du hvor mye penger du har til forskjellig arbeid og unngår ubehagelige overraskelser underveis.

Mange synes det er mest praktisk å bruke en totalleverandør som styrer alt av arbeid, inkludert grunnarbeid. Andre foretrekker å dele det opp. Det er uansett viktig å vite nøyaktig hvor mye grunnarbeidet kommer til å koste – og da må du innhente tilbud. Lokale forhold har svært mye å si for prisen. 

Det beste du kan gjøre er å be om befaring fra ulike firma for å sikre at du får en god pris på grunnarbeidet. Kanskje oppdager du at grunnarbeidet blir dyrere eller billigere enn du trodde? I så fall kan det hende at du må forandre budsjettet, slik at du kan bruke mer eller mindre penger på annet arbeid med nybygget ditt. 

Det kan selvsagt oppstå uventede kostnader underveis i byggeprosjektet, så legg inn litt slingringsmonn i budsjettet ditt.

Ha finansieringen på plass aller først

Du må ha finansiering på plass før du setter i gang med grunnarbeidet til boligen din. Til dette trenger du også et budsjett for å kunne søke. Dermed vet du hva byggeprosjektet kommer til å koste, og du kan føle deg trygg på at du har økonomiske midler til å håndtere kostnadene.

Nå som budsjett, tilbud og finansiering er på plass, er du klar til å ta kontakt med leverandører og fagfolk for å diskutere hvordan grunnarbeidet skal utføres.

Undersøkelser og papirer må være på plass før grunnarbeidet begynner

Geoteknisk undersøkelse er helt uunnværlig når du skal bygge ny bolig. Undersøkelsene gir nødvendig informasjon om egenskaper og bæreevne. For eksempel, trenger du støttemur? Hvilke andre støttekonstruksjoner er nødvendige? Er underlaget forurenset og må leveres inn på deponi? 

Du må også skaffe til veie informasjon om rørnettet på eiendommen. Denne informasjonen får du av kommunen der du bor. Det kan bli veldig kostbart om en ledningskabel i bakken blir skadet under grunnarbeidet – det blir ditt ansvar å betale for skadene. Ikke minst, så må du søke kommunen om byggetillatelse og eventuelt andre lokale tillatelser.

Arkitekttegningene eller tegningene for ferdighuset ditt må også være på plass før grunnarbeidet starter. Entreprenører trenger dem for at grunnarbeidet skal bli korrekt.

Hva innebærer det å klargjøre en tomt?

En viktig del av grunnarbeidet er å gjøre underlaget klar for boligen din, og da må man planere. Det kan være nødvendig å sprenge og fjerne masser først, dersom det er mye fjell og stein på eiendommen. Trær og skog må fjernes. Hvis du bygger i en skråning, må du attpåtil bygge støttemur.

Grunnarbeid består i tillegg av drenering for å unngå fuktskader på boligen din og fjerne overflatevann. Mange velger å legge strømkabler eller fiberkabler under grunnarbeidet for å redusere kostnader på sikt. Det er både praktisk og smart å få utført andre typer arbeid når du først er i gang.

Det er derfor mange ulike fagpersoner som er involvert i grunnarbeidet, for eksempel gravemaskinførere, massetransport, entreprenører som kan sprenge, levering av grus og mye annet. Mange velger derfor å benytte seg av en maskinentreprenør til å koordinere arbeidet. 

Kort fortalt, kan maskinentreprenører påta seg arbeidet med hele grunnarbeidet. De vil ofte kunne koordinere prosjektet, dersom det er behov for fagfolk utenfor firmaet. Du slipper da ansvaret for å finne riktige fagfolk, passe på at arbeidet blir gjort til rett tid og sørge for at ulike firma dukker opp når de skal.

Med mindre du har inngående byggteknisk kunnskap, erfaring med grunnarbeid og rikelig med tid til disposisjon, så er det å bruke maskinentreprenører det tryggeste valget.

Regler for planering av tomt

Det er relativt strenge regler for planering av tomt, og disse reglene går innenfor mange ulike forskrifter, byggtekniske krav, lover, regler og kommunale reguleringsplaner.

Dette er noen av lovene og reglene som er gjeldende for planering av tomt:

• Generelle lover – Miljøvernloven, arbeidsmiljøloven, eiendomsloven, naborett, lokale byggeforeskrifter, vannressursloven og kulturminneloven.
• Plan- og bygningsloven – Krav om: Tillatelse til tiltak, byggegrunn, tomter, og bebyggelse, sikringstiltak ved byggearbeid, tiltak på nabogrunn, visuelle kvaliteter, fellesareal og avfallshåndtering.
• Kommuneplanens arealdel og reguleringsplan – Landbruksområder, natur og friluftsområder, boligområder, næringsområder, grønnstruktur, infrastruktur, kulturminner og kulturmiljøer, risiko- og sårbarhetsanalyse.
• Byggtekniske krav – Stabilitet, drenering, tilgjengelighet, miljøhensyn, sikkerhet, estetikk, sikt i frisoner mot en vei.

Det er mye å sette seg inn i, men ikke alt vil være gjeldende for deg! Derfor er det viktig å sette seg skikkelig inn i reglene eller få hjelp av en fagperson.

Dette er en kompleks prosess, og man bør få hjelp av en arkitekt, byggleder, eller annen fagperson som kan hjelpe deg med søknadsprosessen, men også lovverket.

Ikke glem sluttbefaring av grunnarbeid

Helt til sist, bør du ha en sluttbefaring sammen med entreprenøren. Her kan dere gå gjennom planen for å sikre at alt er riktig utført. Ha gjerne med deg en ekstern person med byggteknisk kompetanse, dersom du selv ikke har det. Du skal også motta sluttdokumentasjon på grunnarbeidet.

Det er viktig å ta godt vare på dokumentasjonen for grunnarbeid. Dokumentasjonen skal inneholde inngående informasjon, blant annet om hva som er utført og hvem som har utført den. Du må kunne dokumentere at alt av arbeid er utført av fagpersoner den dagen du skal selge boligen – ellers risikerer du at huset taper verdi.

Dette koster grunnarbeid til nybygg

Prisen på grunnarbeid til bolig er svært varierende. Du må regne med å betale alt fra 3000 til godt over 10 000 kr per kvadratmeter, avhengig av lokale forhold. Det beste du kan gjøre er derfor å be om et tilbud. Vi velger likevel å si litt om prisdrivere, slik at du har en forståelse av hva ulike deler av grunnarbeidet koster.

Grunnforholdene har mye å si for prisen

Det er ikke tvil om at en flat bakke kan være enklere og billigere å planere enn en bratt fjellskråning. Grunnarbeidet består nemlig av alt arbeidet som må gjøres før du kan bygge selve huset. Det er heller ikke uvanlig at uforutsette kostnader dukker opp under grunnarbeidet.

Kort oppsummert, må du ta hensyn til følgende prisdrivere for grunnarbeid:

• Hvor dypt må man grave for å finne jord med bæreevne?
• Hvor mye må man sprenge?
• Er jorden forurenset? Hvor langt er det i så fall til deponiet?
• Hvor stor støttemur og støttekonstruksjoner trenger du?

Du kan gjøre grunnarbeidet billigere ved å kjøpe en eiendom som allerede er klargjort for bygging. Dette er ofte mulig i etablerte boligområder. Har du derimot allerede en tomt som ikke er byggeklar, bør du rådføre deg nøye med maskinførere og entreprenører. 

Dyktige entreprenører kan gjennomføre grundige undersøkelser og gi deg verdifull rådgivning for at grunnarbeidet skal bli så billig, men bra som mulig. Noen ganger kan det være vanskelig å forutsi nøyaktig hva som venter deg under bakken, men geotekniske undersøkelser bør likevel kunne gi deg mange svar.

Slik forbereder du samarbeidet med grunnarbeiderne

Konflikter kan unngås ved å inngå tydelige avtaler i forkant, samt dokumentere prosessen underveis. Dersom du ikke vil ta bilder selv for å dokumentere arbeidet, kan du be entreprenøren om å gjøre det. Dokumentasjon og tydelige avtaler er ikke bare nyttig for å gi både deg og entreprenøren sikkerhet. Du kan også trenge dette ved senere arbeid på tomten. 

Avtalen bør også inneholde informasjon om uforutsette kostnader. Det kan være lurt å be om løpende informasjon om plutselige utgifter som dukker opp, slik at du er forberedt den dagen sluttregningen kommer. Du bør også be om å få inngående informasjon om alt som er inkludert i tilbudet og hva som ikke er det. For eksempel, hvem betaler for bortkjøring av masser?

God kommunikasjon er viktig for du skal bli fornøyd med grunnarbeidet. Be gjerne om én spesifikk kontaktperson, slik at du slipper å forholde deg til mange ulike personer. Ikke bare er det viktig å be om befaring fra ulike entreprenører for å få en god pris på grunnarbeid, men dette er en god anledning til å se hvor godt dere kommuniserer.

Du bør velge en maskinfører som du har tillit til og som du føler du kommuniserer bra med. De må også ha riktig erfaring og kompetanse. Be gjerne om referanser fra tidligere kunder. Dyktige maskinentreprenører er glade for å kunne bekrefte at de har inngående kompetanse og erfaring – de har nemlig ingenting å skjule.