Visning: Sjekklisten fra ekspertene

Jo flere som kommer på visning, desto større er sjansen for at du får solgt boligen raskt og til riktig pris. Her er alt du må vite for at boligvisningen skal bli en suksess.

Det kan være mange spørsmål som dukker opp når boligen skal klargjøres til både styling, fotografering og visning. Hvordan bør jeg style sengen før visning? Hva med styling av kjøkken og bad – finnes det noen gode tips og anbefalinger? Hvor mange folk på visning er bra, og hva skjer om det er ingen bud dagen etter?

Her i denne guiden dekker vi alt du trenger å vite om boligvisning. Vi ser nærmere på hva som skjer før, under og etter visningen, slik at du er godt forberedt. Du får også mange nyttige tips og strategier for å få flest mulig potensielle kjøpere til å forelske seg i boligen og legge inn bud. 

Kanskje de til og med blir villige til å betale en høyere pris for å få bo der?

Del 1: Ekspertenes tips til styling, fotografering og visning

Klargjøring til visning begynner med boligstyling, boligfotografering og målrettet markedsføring. Jo flere som kommer på visningen, desto bedre er sjansen for at noen legger inn bud dagen etter. Bare se for deg at du sitter og scroller gjennom boligannonsene på Finn.no. Hva er det som får deg til å stoppe opp og trykke inn på annonsen? Joda, veldig ofte er det et lekkert bilde av boligen som fanger oppmerksomheten din.

Vi har snakket med ekspertene for å få de beste tipsene og rådene til hvordan du gjør boligen din om til en slik “scroll-stopper”.

Slik styles boligen før visning 

– Det er stor forskjell på et hjem og en bolig til salgs og det er viktig at boligen gjøres kommersiell for å treffe markedet bredest mulig, før salget. Vi bruker ikke nødvendigvis alle de siste trender og trendfarger ved styling, da dette kan virke mot sin hensikt i salgsprosessen, forteller Renie E. Natland, daglig leder i Bergen Boligstyling AS.

Hun forteller videre at boligen bør gjøres mest mulig nøytral. Personlige eiendeler må ryddes bort, sammen med alt som kan bli for spesielt. Det er mange parametre som skal på plass ved boligsalget for å sikre at boligen treffer riktig kjøpergruppe med rett stil. Deretter vurderer boligstylisten hva som bør tilføres for å skape rett image og for å fremheve det som er spesielt med akkurat din bolig.

– Vi ser først på grunnlaget, hva vi har å jobbe med og hvem som skal kjøpe boligen. Deretter tilrettelegger vi stilen som viser boligen frem fra sin beste side, også med tanke på hvem som skal bo der. Hvilke muligheter har vi for å gjøre den mest mulig attraktiv? 

Renie vet hva hun snakker om – Bergen Boligstyling kan vise til statistikker som bekrefter at 90 % av boligene de styler blir solgt på første visning og over prisantydning. Det er spesielt viktig å gjøre ting riktig nå, i et tregere marked.

– Målet med boligstyling er å tiltrekke flest mulige kjøpere og forhåpentligvis starte en budkrig. Det lykkes vi stort sett med, vi er der for å øke dine verdier i salgsprosessen. 

Hvordan vi styler boligen før visning

Bildet nedenfor er et eksempel fra et high-end prosjekt der boligen var ny og arkitekttegnet. Overflatene og utstyret i boligen var nytt og av svært høy kvalitet. Bergen Boligstyling valgte en gjennomført og eksklusiv high-end stil som fremhevet nettopp disse kvalitetene ved boligen. 

De valgte å rette fokuset på eikeparketten og spilehimlingene i taket med downlights. Renie forteller at de har god erfaring med denne stilen, og de vet derfor at boligstyling av høy kvalitet er viktig for kjøpere i den aktuelle prisklassen. Kjøpergruppen kan være kresen, boligen må derfor styles for å oppnå ønsket pris.

Det ble budkrig etter første visning, og boligen ble solgt for kr. 550.000,- over prisantydning.

Neste bilde viser stue og spisestue i ett i en noe mer urban by-leilighet. Her fikk Bergen Boligstyling i oppdrag å style en flott toromsleilighet. Siden leiligheten har 54 m² bruksareal, var det viktig å fremheve plasseffektive løsninger. 

Renie forteller at de kom på befaring og anbefalte allerede da at leiligheten ble malt. Opprinnelig var kontrastvegger i stuen, noe som skapte et noe rotete inntrykk. Vi kom med konkrete råd for fargevalg, slik at sluttresultatet ble som forventet etter styling. 

Leiligheten ble solgt for kr. 160.000,- over prisantydning allerede etter første visning.

Vil du ha flere tips og innspill til boligstyling? Da anbefaler vi at du følger Bergen Boligstyling AS på Instagram. Ellers så finner du også mange supre tips til styling på Facebook-siden deres. 

Tips fra boligfotografen iSnitt

Neste steg etter boligstyling er fotografering. En profesjonell boligfotograf vet hvordan man utnytter lys, vinkler og komposisjon for å fremheve de beste sidene ved boligen din. Gode bilder kan utgjøre en enorm forskjell for førsteinntrykket og hvordan potensielle kjøpere oppfatter boligen din:

– Ha i baktankene at fotografering stiller seg på nesten lik linje som visning. Fjern alle personlige eiendeler for å skape et nøytralt og innbydende rom, og ha det ryddig og pent når boligfotografen kommer, forteller Morten Eriksen. Han er daglig leder i iSnitt AS, et ledende selskap innen boligfotografering.

– Bildene bør være innbydende, slik at selger ser boligen fra dens beste side. Husk at bildene skal gjenspeile boligens potensial, akkurat som på en fysisk visning, legger Morten til. Akkurat dette kommer godt til syne i bildet ovenfor. Langbordet dekket med fint service og peisen med knitrende ild inviterer til koselige måltider der venner og familie samles for å skape gode minner sammen.

Ikke glem å klargjøre utsiden av boligen for fotografering og visning også. Ofte tas boligbilder i dagslys, men husk at det viktigste er å presentere boligens beste side. Som du ser på bildet nedenfor, kan denne boligen friste med en slående vakker utsikt og nydelige solnedganger. Og da er det viktig å inkludere bilder av nettopp dette.

– Våres absolutte oppfordring er å bruke en boligstylist og følge sjekklisten vår, avslutter Morten. Du finner denne praktiske sjekklisten til boligfotografering her. Hvis du ønsker å se flere eksempler på boligfotografering, kan du følge dem på Instagram. I tillegg finner du mange fine bilder og nyttig informasjon på Facebook-siden deres.

Trenger du mer inspirasjon til boligbilder? Ta gjerne en titt på disse flotte bildene fra iSnitt:

Tips fra eiendomsmegler

Både full styling og delstyling er gode virkemidler for å presentere boligen på best mulig vis. Men det er ikke alltid at dette er mulig. Hva gjør du da for å klargjøre boligen til visning og fotografering? Eiendomsmegler Kim Stavang Olsen fra Aktiv Arna & Åsane har noen gode tips til deg:

– Mange som selger sin familiebolig er i en situasjon hvor de selv bor i boligen under salgsprosessen, da er det gjerne både barn, kjæledyr og daglige aktiviteter som gjør det utfordrende å bo i en stylet bolig. Da vil møbleringsrådene fra en erfaren eiendomsmegler eller et rådgivningsmøte med boligstylist være gull verdt.

De fleste boligstylister tilbyr konsultasjoner til deg som ønsker å style boligen selv. Du kan velge om du vil bruke dine egne ting, kjøpe inn litt nytt eller leie av stylisten. Eiendomsmegleren kan også hjelpe deg med å klargjøre boligen for salg. Lokale meglere er i kontakt med aktuelle kjøpere flere ganger i uken når de holder visninger, noe som gir dem en unik innsikt i hva folk i området ser etter.

Kim forteller videre:

– Det handler ofte om å gjøre det beste av situasjonen og møblene som allerede står i huset. Ofte vil kundene måtte fjerne overflødige møbler, pyntegjenstander, personlige bilder etc. Noen ganger lånes det møbler fra familie og venner eller det taes en handletur på f.eks. Ikea. Her er det veldig individuelt for hver enkelt bolig hva som bør gjøres. Vi må tenke på hvem som er kjøpegruppen og hva som skal til for å fange dens oppmerksomhet.

Aktiv Eiendomsmegling har publisert en praktisk sjekkliste til visning for boligselgere her. Det kan også være nyttig å se over sjekklisten for boligkjøpere.

Velg rett salgs- og markedsføringsstrategi

Eiendomsmegleren begynner å planlegge markedsførings- og salgsstrategier allerede ved verdivurdering. Mange meglere samarbeider tett med boligstylister for å sikre at annonsen treffer den rette målgruppen. I dag er det vanlig å bruke digitale plattformer som Finn.no for å annonsere boligen, samt sosiale medier som Facebook. 

Noen ganger kan det i tillegg lønne seg å kombinere digital markedsføring med tradisjonell annonsering i aviser. Hvilken tilnærming du bør velge, kommer helt an på hvilken type bolig du skal selge og hvem som er målgruppen. Og akkurat dette kan eiendomsmegleren hjelpe deg med å avgjøre. Det viktigste er at boligannonsen når frem til den rette kjøperen – samt til flest mulig potensielle kjøpere. 

Fordelen med digital annonsering er at markedsføringen kan være svært målrettet. Ulike kjøpergrupper kan se forskjellige versjoner av annonsen på sosiale medier og andre plattformer, slik at boligen blir enda mer attraktiv.

I tillegg blir virtuelle visninger stadig mer populære. Dette verktøyet tillater kjøpere å utforske en digital presentasjon av eiendommen, noe som er spesielt nyttig nå som mange kjøpere først søker på nettet. Virtuelle visninger kan dermed øke interessen for boligen ytterligere, slik at flere melder seg på den fysiske boligvisningen.

Praktiske forberedelser til boligvisning

Eiendomsmeglere som kjenner det lokale boligmarkedet godt vil være i stand til å tilrettelegge boligvisningen på best mulig måte, slik at flest mulig dukker opp. Det kan innebære alt fra hvordan boligen bør klargjøres for salg til å velge beste tidspunkt for selve visningen. 

Det å velge rett tidspunkt for boligvisningen er en strategisk beslutning. Målet bør være å gjøre det så enkelt som mulig for interesserte kjøpere å besøke boligen. Dere bør derfor være oppmerksom på lokale hendelser som kan påvirke oppmøtet. Eiendomsmegleren hjelper deg med å velge et gunstig tidspunkt som passer for folk flest.

Åpen eller lukket visning?

Det vanligste er å holde åpen visning der potensielle kjøpere kan komme og gå som de ønsker. Likevel er det vanlig at man må melde seg på visningen i forkant. Enkelte kjøpere foretrekker planlagte, private visninger. Hvorvidt du bør holde private visninger eller ikke,

avhenger av boligtypen, beliggenheten og markedets tilstand. 

Det er som regel smart å være på tilbudssiden og tilby private visninger for å øke sjansen for at du får inn et godt bud – men snakk med megleren for å få tips og råd som gjelder for nettopp din bolig. For eksempel, det er vanlig å måtte holde private visninger når boligmarkedet er tregt og det tar lengre tid å selge boliger.

Du bør likevel være obs på at interesserte kjøpere må melde seg på visningen i forkant, selv ved åpen visning:

– I koronaperioden startet vi eiendomsmeglere med påmelding til visning. Dette er blitt en ny bransjestandard og alle som skal komme på visning må nå være påmeldt. Det betyr at dersom det ikke er påmeldte til visningen som er oppsatt, vil visningen avlyses. Så hvis du som interessent dukker opp uten å være påmeldt, kan du komme til låst dør, sier Kim. 

Det viste seg å være flere fordeler med den nye praksisen:

– Påmeldingen gir eiendomsmegler og selger god kontroll på hvor mange som kommer og hvem som kommer. Det gjør at det er enklere å tilrettelegge for visningsdeltakerne. Bør visningen utvides i tid fordi det er mange som kommer? Bør det være flere meglere eller holder det med en? Bør selger være til stede? Dette er spørsmål som vi vet svar på når vi har oversikt over antall påmeldinger og hvem disse er. Her vil eiendomsmegleren altså gi deg som kunde tips i god tid før visningen.

Del 2: Slik gjennomføres boligvisningen

– På selve visningsdagen er det viktig å gå over hele boligen og sørge for at det er rent og pent. Tenk over hva førsteinntrykket til den potensielle kjøperen kommer til å bli. Dersom man kjenner lukt av grønnsåpe eller kaffi og ferske boller, så blir førsteinntrykket uansett bra. Møbleringsmessig bør boligen være så lik som mulig som da bildene ble tatt. Interessentene skal kjenne igjen boligen fra annonsen, forklarer Kim.

Det er vanligvis eiendomsmegleren som gjennomfører selve visningen, men med enkelte unntak. Du må for eksempel holde boligvisning på egen hånd hvis du selger privat eller kun bruker megler til enkelte deler av salgsprosessen. Vi anbefaler at du velger en erfaren og lokal eiendomsmegler som kan svare på alle spørsmål som potensielle kjøpere måtte ha. 

For eksempel, hvor er nærmeste barnehage? Hvor mange busser går det i timen? Hvilke fasiliteter er det i nærmiljøet? Meglere med inngående kunnskap om det lokale boligmarkedet er uvurderlige. Ikke bare forstår de kjøpernes behov og forventninger, men de vet også hvordan de bør presentere boligens unike kvaliteter i forhold til andre tilgjengelige eiendommer i området.

Megleren skal altså være forberedt på å svare på spørsmål fra besøkende og fremheve boligens beste egenskaper, samtidig som potensielle kjøpere bør få rom til å utforske på egen hånd. En god balanse mellom å være informativ – men ikke påtrengende – er nøkkelen til en vellykket visning.

Megleren tar kontakt med deg når visningen er over og du kan komme hjem til boligen igjen. Han eller hun gir deg også tilbakemelding på hvordan det hele gikk, samt relevant informasjon om interesserte kjøpere. Deretter gjenstår det å se hvem som legger inn bud dagen etter.

Unngå kupping av bud

Enkelte ganger forsøker kjøpere å kuppe boligen før visning. Det vil si at de legger inn bud før den åpne visningen i håp om å sikre seg eiendommen, samt potensielt unngå konkurranse fra andre interesserte kjøpere. Selv om det kan virke fristende, fraråder de fleste meglere at man takker ja til slike bud. Det beste for selger er å be budgiveren å vente med å legge inn budet til dagen etter åpen visning.

Del 3: Dette skjer etter visning

Budrunden begynner vanligvis dagen etter og når noen legger inn første bud. Vanligvis er det eiendomsmegleren som mottar budene. Han eller hun vil deretter informere deg om dem, samt gi deg råd og tips til hva du bør gjøre. Du bør vurdere hvert bud nøye med tanke på pris og eventuelle forbehold.

Kjøper kan for eksempel legge inn forbehold om ønsket overtagelsesdato. Noen ganger ønsker kjøper å legge inn bud med forbehold om finansiering. Det vil si at budet ikke gjelder, dersom de ikke får finansiering til boligen. Selgere frarådes å godta slike bud. Hvis budgiver ikke får lån av banken, må boligselger finne en ny kjøper. 

Selger står fritt til å sende motbud til budgiver, enten med eller uten forbehold. For eksempel, la oss si at du mottok et bud som var litt lavere enn ønskelig. Du har imidlertid allerede kjøpt ny bolig og betaler dermed for doble boligutgifter, samt mellomfinansiering. Da kan det kanskje lønne seg å takke ja til det lave budet, dersom kjøper kan overta boligen raskt sånn at du slipper de økte utgiftene. 

I så fall kan du legge inn et motbud med forbehold om rask overtakelse. Andre ganger kan du legge inn motbud med høyere salgssum i et forsøk på å få kjøper til å gå opp i pris.

Budrunden er over når et bud blir akseptert. Budaksept er bindende og boligen anses da for å være solgt. Kjøper ikke kan angre seg og trekke budet tilbake etter at selger har godtatt det. Selger kan heller ikke angre og trekke seg etter at de har akseptert et bud. I tillegg må du være obs på at både bud og motbud er bindende frem til tidsfristen er utløpt. Det er personen som gir budet som velger tidsfrist.

Ingen bud dagen etter visning?

Det er ikke alltid at alt går som planlagt. Dersom det ikke kommer inn noen bud eller budene er for lave, er det viktig å ta grep for å forstå og takle situasjonen. Det kan være flere grunner til hvorfor boligen ikke blir solgt etter visning. Vi anbefaler at du snakker med eiendomsmegleren din for å finne ut hvorfor.

Noen ganger skyldes det tilstanden på boligmarkedet. Hvis det er kjøpers marked, kan kjøperne ta seg god tid. I slike perioder er det flere boliger til salgs enn det er kjøpere. Da er det heller ikke uvanlig at du må forhandle om prisen for å finne frem til en sum som begge kan være fornøyde med. 

Samtidig er det viktig å utforske hvilke andre grep du kan ta for å likevel selge boligen til en god pris. Hvis du opplever at boligen ikke blir solgt etter første visning eller at budene er for lave, kan det være en fordel å få hjelp av en boligstylist. Renie fra Bergen Boligstyling forteller at de noen ganger kommer inn i bildet dersom boligen ikke blir solgt:

– Vi ser med en gang hva som kan være problemet, rydder opp i dette og presenterer boligen på nytt med rett image til rett bolig. Dette er helt vesentlig for resultatet, forklarer Renie. Hun forteller om en gang de fikk i oppdrag å style en funkisbolig i øvre prisklasse. Selgerne presenterte boligen som den var, nemlig et familiehjem med miksede stilarter.

– Vi ryddet opp i stiluttrykket, stylet boligen med riktige møbler fra vårt lager og den ble solgt før visning til over prisantydning. Dette er kun ett av mange tilfeller. Det viktigste rådet er å bruke boligstylist, det gjelder spesielt nå som vi har et krevende marked, oppfordrer Renie. 

Dette må du vite for at visningen skal bli en suksess:

En vellykket visning er avgjørende for at du får rett pris for boligen din, uten at boligsalget tar unødvendig lang tid. Det viktigste er å få flest mulig potensielle kjøpere til å komme på boligvisning. Dette oppnås ved å velge en effektiv markedsføringsstrategi, samt ved å vise frem tiltalende bilder av boligen i annonsen. 

Boligen bør styles slik at den appellerer til den rette kjøperen og fremstår som både innbydende og attraktiv. Vi anbefaler at du får hjelp av en dyktig boligstylist og boligfotograf for å sikre at boligen din appellerer til flest mulig potensielle kjøpere. 

I tillegg bør du velge en lokal og erfaren eiendomsmegler som kan hjelpe deg gjennom hele salgsprosessen. Lokale meglere har inngående kunnskap om boligmarkedet der du bor, og du bør helst velge noen som har erfaring med å selge lignende boliger.

Da gjenstår det bare å ønske deg lykke til med boligsalget!