Salgsoppgave / prospekt: Komplett guide til innhold

En profesjonell salgsoppgave kan vekke kjøpelysten og spare deg for kostbare reklamasjonskrav. Dokumentet fungerer omtrent som en CV, bare for boligen din. Den skal både imponere og informere, men aldri villede kjøperne. Men hva bør den inneholde? Hvilke regler og krav bør du være obs på? Jo, det er bare å lese videre for å få svar på disse spørsmålene her i vår komplette guide til prospekt.

En salgsoppgave eller et prospekt består som regel av tre deler

Bransjen bruker både salgsoppgave og prospekt om hverandre. Innholdet er likevel det samme: En komplett beskrivelse av boligen som skal selges, inkludert positive sider og forhold som kjøper bør være oppmerksom på. Et godt prospekt består alltid av tre viktige hoveddeler:

• Markedsføringsdelen: Her finner du de fristende bildene og den positive beskrivelsen av boligen og nærområdet. Denne delen skal vekke interessen hos potensielle kjøpere.
• Lovpålagte opplysninger: Her finner du all viktig informasjon om boligen, for eksempel eierform, eventuelle felleskostnader og tinglyste heftelser.
• Byggteknisk informasjon: I denne delen får du en nøytral vurdering av boligens tekniske tilstand, for eksempel i form av en boligsalgsrapport og selgers egenerklæring.

Resultatet er et dokument som både er et nyttig salgsverktøy og som gir kjøperne alle faktaene de trenger til å ta en god beslutning. Intressentene får et helhetlig bilde av eiendommen. Prospektet kan dermed brukes til å selge boligen og samtidig beskytte deg som boligselger.

Prospektet må inneholde gode bilder og en nøyaktig beskrivelse

Salgsoppgaven skal presentere boligen slik at potensielle kjøpere ser alle mulighetene – men uten å overdrive. En god boligbeskrivelse handler om mer enn bare å liste opp fakta. Den skal vekke kjøpelysten og øke interessen. Samtidig er det viktig å holde deg til sannheten, ellers kan du ende opp med kostbare reklamasjonskrav i etterkant. Interessenter kan dessuten bli skuffet når de kommer på visning. 

Fokuserer på praktiske løsninger, smarte detaljer og kvaliteter ved planløsningen som kjøpere verdsetter. Det er også viktig å fremheve oppgraderinger og vedlikehold som du har utført på eiendommen. En godt vedlikeholdt bolig er nemlig et stort pluss for potensielle kjøpere – med mindre du skal selge et oppussingsobjekt.

Områdebeskrivelsen og nabolagsprofilen kan være like viktig som selve boligbeskrivelsen. En god områdebeskrivelse bør tilpasses målgruppen din, enten det er barnefamilier, urbane førstegangskjøpere eller aktive pensjonister som vil bytte eneboligen ut med en moderne leilighet. 

Områdebeskrivelsen bør inneholde følgende:

• Avstand til daglige fasiliteter (skoler, butikker, kollektivtransport)
• Fritidstilbud (turområder, parker, treningssenter)
• Servicetilbud i nærheten (helsetjenester, kafeer, kulturtilbud)
• Parkeringsmuligheter og veier
• Støy- og solforhold
• Fremtidige utviklingsplaner for området

Kvaliteten på bildene i boligannonsen og prospektet har også veldig mye å si. Profesjonelle bilder tatt i godt dagslys – med riktig vinkel og styling – får boligen til å fremstå langt mer attraktiv enn noen kjappe mobilbilder. Vi anbefaler derfor at du får hjelp av en erfaren boligfotograf til å ta bildene.

Lovpålagt innhold i en salgsoppgave eller et prospekt

Salgsoppgaven kan være ditt beste forsvar hvis det oppstår konflikter eller tvister i etterkant av boligsalget. Og det finnes flere lovpålagte krav til hva et prospekt eller salgsoppgave skal inneholde. Eiendomsmeglingsloven § 6-7 sier for eksempel at megler er pliktig til å gi kjøper opplysninger som kan ha betydning for kjøpsbeslutningen. Informasjonen skal gis skriftlig i forkant av kjøpet.

Her er de viktigste opplysningene som må være med:

• Registerbetegnelse og adresse
• Eierforhold og type eiendom (selveier, borettslag etc.)
• Tinglyste forpliktelser og rettigheter
• Tilliggende rettigheter (som garasje eller bod)
• Grunnarealer og bebyggelsens arealer
• Byggeår og hvordan boligen er bygget
• Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse
• Ligningsverdi og offentlige avgifter
• Faste løpende kostnader

Kravene til informasjon i salgsdokumenter ble betydelig skjerpet da den reviderte avhendingsloven trådte i kraft i 2022. Den største endringen er at du ikke lenger kan selge boligen “som den er”. Det betyr at du som selger har et større ansvar for å dokumentere boligens tilstand – du har altså fått opplysningsplikt.

Les også

7 av 10 boliger kan ha skjulte feil — skaff deg en boligsalgsrapport for å unngå konflikter

Boligsalgsrapport skal være med i prospektet

De færreste har nok kunnskap til å innfri kravene i opplysningsplikten selv. Derfor anbefaler vi at du får hjelp av en kvalifisert takstmann. Takstmannen lager en grundig boligsalgsrapport ved å følge en standardisert mal. Boligsalgsrapport er en tilstandsrapport som brukes ved boligsalg.

Takstmannen vurderer blant annet følgende:

• Tak og yttervegg
• Bad og våtrom
• Det elektriske anlegget
• Drenering og fuktsikring
• Ventilasjon og oppvarming
• Vinduer og dører
• Kjøkken og tekniske installasjoner

Med andre ord – rapporten gir en detaljert beskrivelse av boligens tekniske tilstand. Potensielle kjøpere kan dermed undersøke hvor alvorlige eventuelle feil og mangler er, samt sjekke frister for når de bør utbedres. Interessentene får dermed god informasjon om hvilke utbedringer de eventuelt må utføre i etterkant av kjøpet.

Obligatoriske opplysninger om eiendommen

All informasjon som kan ha betydning for kjøperens beslutning skal inkluderes i salgsoppgaven. Du som boligselger må derfor skrive en grundig egenerklæring der du lister opp alle kjente feil og mangler, inkludert tidligere feil som nå er utbedret. Her er noen eksempler på opplysninger som bør være med i prospektet:

• Planlagte eller vedtatte endringer i nabolaget
• Allerede utført renovering og/eller oppussing
• Hvem som har utført arbeid på boligen – fagfolk eller egeninnsats?
• Tidligere vannlekkasjer eller andre skader
• Forhold ved boligen som avviker fra det normale

Vil du ta med deg noe som vanligvis skal følge med eiendommen ved salg? Kanskje du vil beholde den flunkende nye taklampen i gangen? I så fall må du informere om det i salgsoppgaven. Hvis det er noen bilder i prospektet som viser denne taklampen, så må du også skrive at den ikke følger med i bildeteksten. Det aller enkleste er å fjerne lampen i forkant av fotografering og visning.

Det er bedre å ramse opp alt for mye enn å si litt for lite. Hvis du er usikker på om noe bør være med eller ikke, så er det best å få det med. En ærlig salgsoppgave er ditt beste forsvar mot senere konflikter og reklamasjonskrav. I tillegg kan du bli nektet boligselgerforsikring om du ikke har skrevet egenerklæring og lagt ved boligsalgsrapport.

Les også

Sjekk hvilke rettigheter og plikter du har i vår komplette guide til regler ved boligsalg

Juridiske og økonomiske opplysninger

Juridiske og økonomiske opplysninger er kanskje ikke det mest spennende i et prospekt. Men dette er informasjon som boligkjøpere trenger i forkant av et boligsalg. For eksempel, er det en selveierleilighet eller kanskje en andelsleilighet med fellesgjeld? Du må være helt ærlig om alle løpende kostnader for borettslagsboliger. Hva er inkludert i fellesutgiften? Er det planlagt vedlikehold som vil øke kostnaden?

Informasjon om eventuelle tinglyste heftelser, forpliktelser og rettigheter må også være med i salgsoppgaven. Tinglyste heftelser er rettigheter som andre har i eiendommen din eller som begrenser din bruk. De må beskrives på en lettforståelig måte. Her er noen eksempler på heftelser som må inkluderes i salgsdokumentene:

• Pantedokumenter som slettes ved salg
• Servitutter som begrenser bruk av eiendommen
• Leiekontrakter som følger eiendommen
• Veirett eller andre bruksretter for naboer
• Festeavtaler hvis boligen står på festet tomt

Du bør også inkludere kommunale forhold og reguleringsplaner som kan ha innvirkning på kjøpsbeslutningen. Hva planlegger kommunen i området? Skal det bygges nye veier? Kommer det en høyblokk der det i dag er grøntområde? Alt dette kan påvirke både boligens verdi og hvor trivelig det blir å bo der.

Selgers ansvar og rettigheter 

Det du forteller – og ikke forteller – i salgsoppgaven kan få store konsekvenser. Boligselgere har nemlig undersøkelsesplikt. Det vil si at de er forpliktet til å lese grundig gjennom salgsdokumenter som for eksempel prospektet. Kjøperen kan dermed ikke kreve reklamasjon for forhold som du allerede har forklart i disse dokumentene i forkant av salget.

Du kan likevel holdes ansvarlig for skjulte feil og mangler i opptil fem år etter boligsalget. Derfor velger de aller fleste å tegne boligselgerforsikring. Forsikringsselskapet overtar i så fall ansvaret, behandler reklamasjonskrav og utbetaler eventuelle erstatninger. Men det bør likevel sies at kjøperen ikke kan kreve reklamasjon for noe som burde vært forventet med tanke på boligens alder, type og synlige tilstand – selv om det ikke står oppført i prospektet.

Jo ærligere du er om boligens tilstand i salgsoppgaven, desto større beskyttelse har du i etterkant av salget. Hvis du holder tilbake viktig informasjon, så kan det få alvorlige konsekvenser for deg. Oppdager kjøperen vesentlige feil og mangler som du visste om – men ikke opplyste om – så kan han eller hun kreve reklamasjon. Forsikringsselskapet kan eventuelt kreve regress fra deg hvis det kommer frem at du har vært uærlig.

Praktisk utforming og distribusjon av prospekt og salgsoppgave

Stadig flere velger vekk prospekt på papir til fordel for digitale versjoner. Andre boligselgere tilbyr begge deler. En digital salgsoppgave er tilgjengelig døgnet rundt på flere plattformer. Interessenter kan laste den ned både fra Finn.no og meglerens nettsider. Derfor er det viktig at den digitale versjonen fungerer like godt på mobil som på PC. 

Digitale salgsoppgaver gir boligkjøpere muligheten til å forberede seg på boligvisning. Men mange kjøpere foretrekker likevel å bla i et fysisk prospekt både under og etter visning. Det koster imidlertid penger å få dem printet ut. Du bør derfor vurdere nøye hvor mange papirutgaver du egentlig trenger. De fleste meglere tilbyr ulike markedsføringspakker der et visst antall prospekter er inkludert.

Interessant nok viser undersøkelser fra Finn.no at potensielle kjøpere er mest opptatt av plantegninger og teknisk informasjon når de studerer boligannonser på nett. Deretter kommer beskrivelsen av selve boligen, avstander til viktige fasiliteter og presentasjon av rom som kjøkken og bad. Du bør derfor passe på at all denne informasjonen er lett å finne både i boligannonsen og i den digitale versjonen av prospektet.

En erfaren megler vet hvordan salgsoppgaven skal utformes for å tiltrekke den rette målgruppen. Eiendomsmeglere bruker profesjonelle maler, tilgang til gode fotografer og vet hva som fungerer. De vet også om alle lovpålagte krav og regler. Noe av det viktigste du kan gjøre for å få en profesjonell salgsoppgave er derfor å velge riktig eiendomsmegler.

Konklusjon: Derfor trenger du en god salgsoppgave

Du kan føle deg tryggere på at bolighandelen blir både trygg og lønnsom ved å skaffe deg en grundig og detaljert salgsoppgave eller prospekt. Salgsdokumentene skal presentere eiendommen på en fordelaktig måte, samtidig som de gir en ærlig beskrivelse av alt som kjøper bør vite om i forkant av boligsalget.

Det handler dermed ikke bare om å lage en pen presentasjon av boligen med lekre bilder og flotte ord. En profesjonell salgsoppgave er på mange måter et juridisk dokument som beskytter både kjøper og selger. Og den beste til å hjelpe deg med å lage prospektet er eiendomsmegleren din. 

Meglere har den erfaringen og kunnskapen som trengs for å lage et prospekt som oppfyller alle krav og og samtidig presenterer boligen din på best mulig måte. Lykke til!