Selge bolig: Komplett guide (pris, visning, megler, o.l.)

Å selge en bolig er en krevende og komplisert sak, og mange lurer på hvordan de bør gå frem når de skal selge boligen sin.

Når du skal selge boligen din er det viktig at du er forberedt på at dette kan bli en lang og komplisert prosess. Å gjennomføre et boligsalg krever at du er klar over en del ting, derfor vil vi i denne artikkelen lære deg alt du trenger å vite om hvordan du selger boligen din.

Tips 1 – Finn ut hvor mye boligen er verdt

Det første du bør gjøre når du skal selge boligen din er å kartlegge hvor mye den er verdt. Det er mange forskjellige faktorer som er med på å bestemme verdien av en bolig, og vi anbefaler deg å sette deg grundig inn i disse.

Den aller enkleste måten å finne ut hvor mye boligen din er verdt på, er å kontakte en eiendomsmegler som kan gi deg en verdivurdering. Hvis du kontakter lokale meglerbyråer og bestiller en e-takst eller prisantydning, vil en megler komme på en befaring hjemme hos deg og gjennomgå boligen i sin helhet, før han eller hun gir deg en vurdering på hvor mye boligen er verdt.

Faktorer som påvirker boligverdien:

• Boligtype
• Størrelse
• Beliggenhet
• Solforhold
• Vedlikeholdsbehov
• Fasiliteter
• Støynivå
• Utleiemuligheter

Merk deg at selv om du bruker en eiendomsmegler til å gi deg en verdivurdering, forplikter du deg ikke til å bruke denne megleren til å gjennomføre selve salget. De fleste meglerbyråer tilbyr gratis og uforpliktende verdivurderinger. Slikt sett har du ingenting å tape.

Tips 2 – Vurder når på året du bør selge

Boligprisene er i konstant sving, og hvor mye du får for boligen din kan faktisk avhenge av når på året du velger å selge. Vær likevel oppmerksom på at boligmarkedet er forskjellig fra kommune til kommune. Det beste tidspunktet for å selge en bolig i Bergen er ikke nødvendigvis det samme som i Oslo, derfor er det viktig at du setter deg inn i boligmarkedet akkurat der du bor.

Det som i størst grad bestemmer hvorvidt boligmarkedet svinger oppover eller nedover, er hvor mange kjøpere som er på jakt etter bolig. Dersom det er flere kjøpere enn boliger, vil eiendomsprisene øke. Dersom det er færre kjøpere enn boliger, vil de synke. I studentbyer flokker det stort sett til med innflyttere rundt skolestart i august. Dette gjør at det ofte blir ekstra stor etterspørsel for boliger på denne tiden av året, noe som kan bidra til å dra boligverdien din vesentlig opp.

En annen faktor som avgjør når du kan få mest for boligen din, er hvorvidt du selger i riktig sesong eller ikke. En enebolig med hage vil gjerne fremstå som mer attraktiv på våren og sommeren, når gresset er grønt og trærne er i full blomst. En hytte på høyfjellet derimot, vil ofte være mest verdt på vinteren, spesielt dersom det er skimuligheter i nærheten.

Som regel har det likevel ikke så mye å si når du velger å selge boligen din, ettersom de fleste som selger boligen kjøper en ny bolig rundt samme tid. Dermed går eventuell gevinst / tap relativt i null.

Tips 3 – Finn ut om du burde selge eller kjøpe ny bolig først

De aller fleste som selger boligen sin skal kjøpe en ny bolig, og noen lurer på om de bør selge eller kjøpe nytt først. For de fleste vil ikke dette være en aktuell problemstilling. Det er få som faktisk har økonomisk mulighet til å kjøpe en ny bolig før de har frigjort midlene sine fra den gamle boligen, men vi kommer likevel til å gjennomgå fordelene og ulempene ved begge alternativer.

Ved å kjøpe ny bolig før du selger den gamle, vil du ikke sitte igjen med noe tidspress på å finne en ny bolig. Du får gjerne muligheten til å flytte rett inn i den nye boligen, istedenfor å måtte leie lagringsplass for møbler og eventuelt betale for et midlertidig bosted mens du leter etter ny bolig. På den andre siden vil du ikke kunne vite nøyaktig hvor mye du får for boligen din, noe som kan gjøre det vanskelig å få full kontroll over hvor mye du faktisk kan kjøpe for. Du risikerer også å påbeløpe deg større kostnader dersom det tar lang tid før boligen din blir solgt.

Ved å vente med å kjøpe ny bolig til den gamle er solgt, vil du vite nøyaktig hvor mye du har råd til å bruke på ny bolig, i tillegg til at du ikke løper noen risiko for doble kostnader. Du risikerer derimot å måtte vente en lengre periode før du får kjøpt ny bolig, og du blir kanskje nødt til å skaffe deg et midlertidig bosted. Dette kan likevel motvirkes ved å sette en sen overtakelsesdato for boligen du selger, slik at du får lengre tid til å finne den perfekte boligen for deg.

Det finnes altså både fordeler og ulemper ved begge alternativene, og det viktigste er at du finner den løsningen som passer best for deg, din situasjon og din økonomi. Ifølge ekspertene på selgebolig.no lønner det seg ofte å selge boligen først, da du unngår risikoer.

Tips 4 – Skaff deg en eiendomsmegler

Mange lurer på om de bør skaffe seg en eiendomsmegler eller om det er mulig å selge boligen selv. Svaret er todelt: det er absolutt mulig å selge boligen på egenhånd, og det finnes flere eksempler der boligeiere har solgt boligen sin uten megler og spart titusenvis av kroner. Likevel anbefaler vi at du hyrer en megler til å ta seg av salget for deg.

For å sikre at alle eiendomsmeglere har den nødvendige kompetansen for å selge en bolig, ble det i 2007 innført en lov som krever at alle eiendomsmeglere fullfører en standardisert meglerutdanning. Dette har ført til en økt kompetanse på tvers av bransjen, noe som gir deg større trygghet som selger.

Nesten alle boliger som blir solgt i dag går via en eiendomsmegler, og mange boligkjøpere svarer at de er skeptiske til å kjøpe en bolig direkte fra en privatperson. Eiendomsmeglere bringer en viss trygghetsfølelse til bordet, og tall fra DNB viser at hele 70% av boligkjøpere foretrekker å kjøpe bolig via en eiendomsmegler.

Tips 5 – Bestill en boligsalgsrapport

Når du selger boligen din sitter du med et enormt ansvar for at alt er som det skal være. Dersom det oppstår feil eller mangler ved boligen etter salget, kan du faktisk bli holdt økonomisk ansvarlig for dette. Vi anbefaler derfor at du setter deg godt inn i det ansvaret du har, og hva du kan gjøre for å minimere sjansene for konflikt.

Ved å bestille en boligsalgsrapport vil du kunne dokumentere at du har gjort det du kan for å prøve å avdekke eventuelle feil og mangler ved boligen. En takstmann vil gjennomgå hele boligen og utforme en rapport om boligens størrelse, tilstand og vedlikeholdsbehov. Takstmannen vil blant annet undersøke selve bygget, vurdere det elektriske anlegget, måle fukt og kontrollere at alt som er gjort med boligen er dokumentert og godkjent.

Selv om du hyrer inn både en eiendomsmegler og en takstmann til å undersøke boligen din, er det du som til slutt sitter med det overordnede ansvaret. Avhendingsloven sier at boligselgeren er ansvarlig for alle sine representanter, så du vil ikke kunne kvitte deg med noe ansvar ved å hyre inn fagfolk. Det du derimot gjør er å redusere sannsynligheten for at det skal oppstå konflikt i etterkant av salget.

Tips 6 – Klargjør boligen til salg   

Et vanlig spørsmål fra boligselgere er hvorvidt de burde pusse opp boligen før salg, eller la den stå som den er. Her er det viktig at du merker deg at det ikke finnes noen fasit på dette spørsmålet. Hvorvidt du burde pusse opp eller ikke avhenger av mange forskjellige faktorer, blant annet boligtype, boligens stand og når den sist ble pusset opp. I enkelte tilfeller kan oppussing gi boligen en såpass stor verdiøkning at du vil tjene på det ved salg, men som regel er det ikke nødvendig å pusse opp boligen.

Det du derimot burde gjøre er å sørge for at boligen ser så bra ut som overhodet mulig. Det er utrolig mange ting man kan gjøre for å få boligen til å se litt mer innbydende ut, uten at dette trenger å koste så mye penger.

Disse enkle grepene kan bidra til å øke sannsynligheten for salg:

• Et nytt strøk maling
• Feste løse lister og dørhåndtak
• Smøre knirkende dører
• Fjerne synlige ledninger

Likevel er det enkelte rom som kan være verdt å pusse opp. Det kan for eksempel være lurt å pusse opp badet dersom dette ikke er gjort på en stund, spesielt i eldre bygårdsleiligheter. Et nyrenovert bad som følger alle forskrifter, vil gjerne kunne øke både boligverdien og interessen hos potensielle kjøpere. Et nyoppusset våtrom kan iblant være det som utgjør forskjellen mellom salg og ikke salg.

Tips 7 – Ordne alt av dokumentasjon

Det er mye dokumentasjon som må innhentes, klargjøres og fylles ut før man kan selge sin bolig. Dette kan være en omstendelig prosess hvis man ikke har tidligere erfaring fra salg av bolig.

Salg av bolig faller inn under avhendingsloven, men det kan i enkelte tilfeller også være kommunale regler som gjelder i din kommune.

Her må man holde seg innenfor lover og regler som er gjeldende når det kommer til salg av bolig. Dette kan være litt vrient å finne ut av selv, og i enkelte tilfeller kan det lønne seg å hyre inn en eiendomsmegler eller advokat for å klargjøre alt av dokumentasjon som er lovpålagt.

Slik stiller man litt sikrere i tilfelle det skulle oppstå problemer i ettertid, da har man alt på det rene!

Mye av denne informasjonen kan man enkelte fylle ut selv, mens andre deler må man betale for å få utarbeidet. Dette kan være dokumentasjon som tilstandsrapport og e-takst.

Vi anbefaler våre lesere å sette seg grundig inn i hvilken dokumentasjon som kreves, Man kan også kontakte en eiendomsmegler eller advokat for å hjelp til det mest kritiske og lovpålagte.

Tips 8 – Planlegg visning

Når boligen er klargjort til salg er det på tide å holde visning. Det er som regel megleren din som gjennomfører visningen, enten med eller uten deg, og som er den som forholder seg til de besøkende.

Det som er viktig på en visning er å gi et godt førsteinntrykk av boligen, og det har blitt vanlig å hyre en boligstylist til å fikse boligen før visning. Boligstylister koster gjerne litt, men kan ofte føre til at boligen selges over takst. Likevel er det ikke nødvendig med en boligstylist, det er mye du kan gjøre selv for å freshe opp boligen din:

1. Vask boligen – det aller viktigste er å vise en ren bolig.
2. Hold kjæledyr borte under visning – besøkende kan være allergiske eller redde for dyr.
3. Fjern unødvendig innredning – personlige bilder, tepper og gardiner bør fjernes.
4. Pynt – blomster kan bidra til et bedre førsteinntrykk.
5. Fjern jakker og sko fra gangen.

Noen eiendomsmeglere anbefaler at du er til stede under visningen slik at du kan svare på eventuelle spørsmål fra de besøkende. Det er du som kjenner boligen din best, og potensielle kjøpere vil gjerne vite mer om hvordan det er å bo i boligen. Dersom du er til stede under visningen, er det sentralt at du er rolig, trygg og imøtekommende.

Tips 9 – Sett deg inn i reglene for budrunder

Når visninger har blitt holdt er det tid for budrunder, men hvordan fungerer disse egentlig?  Dersom noen av de potensielle kjøperne likte boligen, kan du forvente å motta et bud med en foreslått kjøpspris. Det er så opp til deg å avgjøre om du ønsker å godta eller avslå budet, eller eventuelt komme med et motbud. Budet vil inneholde en svarfrist, og dersom budgiveren ikke har fått svar innen denne fristen går ut, vil budet ikke lenger være stående.

Det som er viktig å vite her er at alle bud er bindende. En potensiell kjøper kan ikke trekke et bud før svarfristen har gått ut, og du som selger kan heller ikke trekke et eventuelt motbud før den nye fristen utløper.

Som selger står du fritt til å godta eller avslå ethvert bud. Du er med andre ord ikke nødt til å selge til den personen som gir det høyeste budet, dersom du av en eller annen grunn ønsker å selge til noen andre. Dersom du aksepterer et bud, har du automatisk inngått en juridisk bindende avtale, og du kan ikke trekke deg i etterkant dersom det kommer inn et høyere bud fra noen andre.

Tips 10 – Dette bør du gjøre hvis boligen ikke blir solgt

Hvis du har prøvd å selge boligen din en stund uten hell, kan det føles ganske fortvilende. Samtidig er det viktig å vite at det kan være helt normalt å måtte vente en stund på den rette kjøperen. Det gjelder spesielt i rolige perioder på boligmarkedet, nedgangstider eller i perioder der etterspørselen etter boliger er lav av andre grunner.

Vi anbefaler at du ser etter en eiendomsmegler som har god erfaring med å selge boliger både i oppgangstider og nedgangstider. Megleren kan hjelpe deg med å vurdere om du bør ta noen grep eller om du må ta tiden til hjelp. Mange tenker ofte at de må senke prisen, men det er ikke nødvendigvis smart å gjøre det. Noen ganger tar det rett og slett bare lengre tid å selge bolig.

I rolige perioder er det vanlig å måtte forhandle med kjøperen. Du bør velge en eiendomsmegler som er god på å forhandle for å sikre deg best mulig pris på boligen. Megleren må samtidig ta godt vare på alle potensielle interessenter og følge dem opp underveis. 

Enkelte ganger kan det være lurt å trekke boligen fra markedet og vente til etterspørselen øker igjen for å sikre at du selger boligen til høyest mulig pris. I så fall må du vurdere hva som er viktigst for deg – selge raskt eller få mest mulig penger? En dyktig megler kan hjelpe deg med å forstå alle alternativene dine, slik at du vet hva du bør gjøre hvis boligen ikke blir solgt.

Konklusjon: Slik selger du bolig til høyest mulig pris

Du har nå fått mange gode tips til hvordan du bør gå frem for å få best mulig pris på boligen din – og mesteparten av arbeidet skjer før eiendommen legges ut for salg. Det er lett å undervurdere hvor lang tid alle disse forberedelsene tar. Vi anbefaler derfor at du begynner klargjøringen i god tid for å sikre et vellykket boligsalg. Husk at den rette megleren kan hjelpe deg gjennom hele prosessen. Lykke til!