Gratis verdivurdering av bolig: Komplett guide

Å foreta en verdivurdering på boligen betyr ikke nødvendigvis at man skal selge. Verdivurdering er noe som kan gi en anslått verdi på boligen, og fastsetter hva man kan forvente å få av en kjøper. Dette kan man gjøre av ren nysgjerrighet, hvis man ønsker å refinansiere eller for å forhandle om lavere rente i banken. I denne artikkelen forklarer vi hva verdivurdering er og hvordan du kan ende opp med en gratis verdivurdering av din bolig. 

Hva er en verdivurdering? 

Verdivurdering er egentlig et samlebegrep for estimering av boligverdi. Det vil si at det er en prosess der en fagkyndig person vil gjennomgå din eiendom, kartlegge en rekke ulike faktorer for så å estimere hva som kan antas å være en fornuftig pris i boligmarkedet. Flere av disse verdivurderingsmetodene kalles for takst, og videre kan du lese om noen aktuelle takst-metoder som benyttes for ulike formål. 

E-takst

E-takst er en forkortelse for elektronisk takst, og er en standardisert måte å vurdere verdien på en bolig. Her vil du få estimert en verdi på boligen ut ifra statistiske data for blant annet beliggenhet, pris og standard for lignende boliger i områdene rundt. Ved denne typen takst kan det være mindre spillerom for megleren, da man må følge fastsatte krav og retningslinjer. 

E-takst har blitt en bransjestandard for verdivurdering, og har blitt innført av finanstilsynet. Det er blitt satt bestemte retningslinjer og forhold som skal til vurdering når man skal anslå en verdi på en bolig. Dette har blitt iverksatt som tiltak da det før var helt opp til meglerens egne vurderinger og erfaringer hva sluttsummen endte på, noe som åpnet for hvitvasking og svindel. Det ble også veldig store variasjoner i prisestimeringer fra de ulike meglerne, og selv om man fortsatt kan se mindre variasjoner i dag er det en mye mer pålitelig fremgangsmåte.

Dette er grunnen til at man skal tenke seg om hvis man mottar en vurdering av en megler som er veldig mye høyere enn de andre. Da bør man undersøke hva som ligger til grunn, og ta en vurdering på om dette kan ansees som realistisk og korrekt. Man burde aldri være redd for å stille kritiske spørsmål når det handler om ens egen økonomi og verdier. 

Selv om e-taksten regnes som dagens verdivurdering, og du derfor mottar e-taksten sammen med verdivurderingen, er prisantydning noe helt annet. Det vil til slutt være megleren som setter prisantydningen på eiendommen og er basert på hva megleren selv tror du vil kunne få. Det er ikke mulig å bruke prisantydning for å fastsette verdi i forbindelse med refinansiering eller salg. 

Grunnen til at prisantydningen kan variere ut ifra verdivurderingen, er at megleren ser på flere forhold enn de som er lagt til grunn ved verdivurderingen. Er det snakk om salg av leilighet, så man kan eksempelvis ha to like leiligheter, der begge har forskjellige prisantydninger, fordi den ene har helt andre solforhold på balkongen enn den andre. Dette informerer vi om så du ikke skal bli overrasket dersom en megler kommer med en helt annen prisantydning enn det verdivurderingen i e-taksten sier. 

Verdi- og lånetakst

Det er samme utgangspunkt for verdi- og lånetakst som for en e-takst, men her finner man en mer detaljert gjennomgang av eiendommen. Denne typen takst utføres av en takstmann og man ender opp med to ulike summer. Den første summen takstmannen vil fastsette er verditaksten. Den gir en antatt verdi på hva boligen kan selges for i markedet, og hva som kan forventes av kjøpsvilje av kjøperne. Lånetaksten brukes i forbindelse med banken, og er et mer forsiktig anslag over verdien på eiendommen. Dette er spesielt aktuelt i forbindelse med lån, og det er derfor vanligere at denne er noe lavere enn verditaksten. Man kan altså se at man får to typer takst i ett, med to ulike formål. 

Under denne kategorien finnes det også noe som kalles ‘verditakst med tillegg’, og betyr en overfladisk vurdering av verdien i tillegg til en tilstandsvurdering av våtrommet i boligen. Dette er ikke særlig aktuelt for eldre boliger da de gjerne krever mer nøyaktig inspeksjon, men kan være en grei løsning for boliger av nyere standard. 

Tilstandsrapport 

Om du har planer om å selge boligen din behøver du også en tilstandsrapport. Denne rapporten vil utføres av en takstmann og ikke megler, og beskriver tilstanden på boligen og eventuelle avvik fra obligatoriske byggeforskrifter. Det er her man ser tabellen som rangeres fra 0 – 3, der null er det beste. Det anbefales å legge ved tilstandsrapporten om du skal selge. Det kan også være lønnsomt med eierskifteforsikring, da selger vil være den ansvarlige for feil og mangler så lenge som fem år etter salg, også for eventuelle skjulte feil. Statistikker viser at hele 7 av 10 boliger selges med feil, så sørg for å fullstendig kartlegge din egen bolig. 

Hvordan få gratis verdivurdering? 

De aller fleste meglerbyråer tilbyr gratis verdivurdering av din bolig, som et tiltak for å skaffe seg flere kunder og i håp om å få ta seg av salget. Det er viktig å huske på at ulike meglere kan komme frem til helt ulike verdivurderinger, og det er derfor vanlig å forhøre seg med mer enn bare en megler. Det er også forskjeller i hvor flinke de ulike meglerne er, så det er viktig å finne frem til en eiendomsmegler som passer deg godt. Det er ikke nødvendigvis den som anslår høyest pris som er rett for nettopp din eiendom og ved å få ulike anslag vil du enklere se for deg hvem som virker mest korrekt. 

Hva man ser etter i verdivurderingen

Det første som skjer er at megleren kommer hjem til deg og din bolig. Deretter vil megleren gå til innsamling av informasjon vedrørende boligen, som boligens historikk, hva som har hendt de siste fem årene, om det foreligger felleskostnader og hvordan nærområdet har utviklet seg. Videre vil megleren se på boligen din for å klarlegge standarden, eventuelt arbeid som har blitt gjort og planløsningen. Andre aktuelle vurderingsområder vil være lokale forhold som; støynivåer, solforhold og nærhet til infrastruktur samt butikk og servicetilbud.

Når denne prosessen er gjennomført vil neste steget være å regne ut en verdi for eiendommen, da basert på ulike faktorer som; kvadratmeterpris, referanser fra lignende eiendommer og beliggenheten. Når en omfattende vurdering som dette er fullført har megleren nok informasjon til å oversende selve verdivurderingen medfølgende bilder og begrunnelser for den endelige summen. 

Når behøver man en verdivurdering?

Det kan være mange grunner til at det er lønnsomt å ta en verdivurdering av boligen, foruten å klargjøre for salg. Et viktig punkt for mange er å reforhandle rentene på boliglånet. I Norge har vi hatt jevn og god økning i boligprisnivåene over mange år, og de fleste sitter på mye større verdier enn de gjorde for få år siden eller da boligen ble kjøpt. Når man besitter mer verdi har man også mer sikkerhet i bankens øyne, og det er dette som åpner opp for å forhandle om lavere renter. Man kan også se at dette vil være veldig viktig om du har planer om å refinansiere lånet, av de samme grunnene. Det kan hende man har behov for å nedbetale kredittgjeld eller man har planer om å renovere boligen, og da vil det telle stort i banken at du kan tilby mer sikkerhet enn før. Dette er altså mulig uten at man ender med dårlige betingelser, gitt at boligen din har økt i verdi. 

Dersom du har et boliglån som overskrider 70% av boligens totale verdi, er man nødt til å betale avdrag på lånet. Man må være under denne grensen på 70% for å kunne spørre banken om avdragsfrihet en periode, og dersom dette ikke har vært mulig før kan det hende en ny verdivurdering dytter deg under denne grensen. På samme måten kan man da også frigjøre en eventuell kausjonist fra sitt ansvar, eller fra et eventuelt medlånetakeransvar. Det vil fortsatt være nødvendig med en økning i verdi, samt at gjeldsgraden har sunket. 

Verdivurderinger gir altså et realistisk bilde av hva du har av verdier. Om du ikke har hatt en vurdering av boligen din på mange år, for eksempel ti år, har du garantert helt andre utsikter når det kommer til egen økonomi enn du hadde da. Har du også oppgradert boligen kan du forvente prisøkninger. 

Det vil også være aktuelt med en verdivurdering dersom du har arvet en bolig. Det er sjeldent man har fullstendig oversikt over hva en bolig er verdt dersom man arver den, og i alle tilfeller vil det være nødvendig. Uavhengig om boligen skal deles mellom søsken, leies ut eller selges må du vite hva boligen er verdt. Det samme vil gjelde ved et samlivsbrudd eller skilsmisse, spesielt om en part ønsker å kjøpe ut den andre. 

Verdivurdering etter renovering?

For mange er det aktuelt og kanskje interessant å ta en ny verdivurdering etter renovasjon eller oppussing. Mange ber derfor meglere om en verdivurdering av eiendommen, uten å ha planer om å foreta et salg. Det vil alltid være mulig å benytte seg av gratis-tilbudet rundt verdivurdering og takst, men man kan si at dette fort blir litt i gråsonen, moralsk sett. Så selv om tilbudet er der og du kan ta det imot uten problemer, kan det oppfattes som utnytting av megleren til egen vinning. 

Bør man pusse opp om man skal selge?

Mange tenker nok fort at det er viktig å pusse opp boligen før en verdivurdering og et eventuelt salg. Hvilke fasiliteter du har og kvaliteten på disse kan innvirke stort på prisantydningen. Med dagens grundige undersøkelser av boligers tilstand, ser man fort ganske viktige ting som; hvor mye energi man behøver for å varme opp boligen på vinteren, eller om du har tilgang på vedfyring i peis. 

Det vi ønsker å legge som generelle retningslinjer er at det bør vurderes nøye rundt hvert salg, og helst da i samarbeid med en megler. Det som veldig ofte er lønnsomt er å fikse opp i skader på boligen, som hvis det er sopp eller råte. Man kan også se svært varierende forutsetninger blant kjøperne i dagens marked, og noen er ute etter objekter de kan renovere og lage til sitt eget, mens andre helst ønsker en nøkkelferdig bolig de kan flytte rett inn i. Det bør altså vurderes nøye hva som skal gjøres, og det kan veldig ofte være mer lønnsomt å pusse opp taket enn å pusse opp badet.

Enkel og selvgjort oppussing som maling, fikse løse lister, rette opp i hakk og mindre skader kan derimot være veldig lønnsomt, og vil være med på å skape et mye bedre førsteinntrykk av boligen. Nyklipt plen og vasket terrasse er også enkle ting som er med på å skape et bedre bilde av eiendommen, og fine hager skader aldri. 

E-takst vs. meglers verdivurdering

Selv om e-takst og meglers verdivurdering på mange måter er det samme, er det én stor forskjell mellom dem. E-taksten blir grundig dokumentert og lagres deretter i en database. Meglers verdivurdering blir ikke det. Det er fordi e-takst brukes ofte til låneformål, for eksempel hvis du vil ta opp lån med sikkerhet i bolig. Finansinstitusjoner kan hente ut e-taksten fra denne databasen når de vurderer lånesøknaden din.

Meglers verdivurdering brukes hovedsakelig i forbindelse med boligsalg. Mange meglere tilbyr denne tjenesten som en gratis, innledende konsultasjon til potensielle nye kunder. Dersom du bestemmer deg for å legge boligen ut for salg, trenger du etterhvert verdi- og lånetakst. Finansinstitusjoner godtar verdi- og lånetakst som dokumentasjon på boligverdien, og det er derfor ikke nødvendig med både e-takst fra megler og verdi- og lånetakst fra takstmann.

E-takst krever mer arbeid av eiendomsmegleren, og det er derfor vanlig å måtte betale ca. 2000 kroner og opp for denne tjenesten. Megleren tar imidlertid hensyn til de samme kriteriene for begge tjenestene, samt utfører de samme analysene av det lokale boligmarkedet. Den eneste forskjellen er som sagt hvor grundig tilstanden på boligen blir dokumentert, samt hvordan informasjonen lagres i etterkant.

Megleren tar blant annet bilder under en e-takst, for eksempel av kjøkken og bad. Han eller hun skriver også ned detaljerte notater som legges ved taksten. Både e-takst og meglers verdivurdering er derfor standardisert, men megler må likevel bruke en viss grad av skjønn. Dermed kan forskjellige meglere komme frem til ulike resultater. Det bør likevel ikke være altfor stor forskjell.