Hva er en tilstandsrapport og når er det nødvendig?

Hva er en tilstandsrapport og når trenger man det? Det er mye å tenke på når du skal selge bolig. Ikke bare skal du velge den rette megleren, få en god verdivurdering og klargjøre boligen, men det er også mye papirarbeid som skal på plass. Tilstandsrapport er et av dokumentene som vi anbefaler at du skaffer deg i forbindelse med boligsalg.

Den nye avhendingsloven tilsier at boliger ikke kan selges “som de er” lenger. Det betyr i praksis at tilstanden må dokumenteres grundig. Kjøper kan ikke kreve erstatning for feil og mangler som det opplyses om før kjøp. Det gir økt sikkerhet til både kjøper og selger – selv om det stiller høyere krav til dokumentasjon fra selger sin side. Kjøper forplikter seg derimot til å lese grundig gjennom alle opplysningene før salg.

Tilstandsrapporten er dermed blitt enda viktigere i forbindelse med boligsalg. For å imøtekomme kravene fra avhendingsloven ved boligsalg, så bør man be en såkalt boligsalgsrapport. Dette er en type tilstandsrapport som brukes ved boligsalg. En ordinær tilstandsrapport kan derimot være mer aktuell ved arv av bolig, forsikringssaker og refinansiering.

I tillegg må selger legge ved egenerklæring og legge ved ytterligere informasjon om boligen som ikke inkluderes i rapporten. Tilstandsrapporten har eksistert i mange år, men regelverket og innholdet er oppdatert for å reflektere den nye boligloven.

Her i denne lille guiden vår tar vi en nærmere titt på hva en tilstandsrapport er og hvorfor den er så viktig for både kjøper og selger.

Hva er en tilstandsrapport?

Det første vi må svare på er “hva er en tilstandsrapport” for å kunne forklare når du trenger det. Tilstandsrapporten er et dokument som gir deg en grundig oversikt over boligens tilstand. Den inneholder informasjon om bygningens tekniske og fysiske tilstand, samt detaljert informasjon om eventuelle feil eller mangler. 

Tilstandsrapporten vil også inkludere et estimat av hvor mye som må til for å utbedre eventuelle feil og mangler, samt informasjon om andre situasjoner som kan ha betydning ved salget. Rapporten utarbeides av en fagkyndig takstperson (takstmann) som utfører grundige undersøkelser av boligen i henhold til gitte standarder. 

Dersom du skal selge, bør du som sagt velge den typen tilstandsrapport som kalles for “boligsalgsrapport”. Det er viktig å påpeke at tilstandsrapport ikke er obligatorisk ved boligsalg, men de fleste meglere og Forbrukerrådet anbefaler det på det sterkeste. Mange konflikter kan unngås ved å legge ved tilstandsrapport, samt andre viktige opplysninger om boligens tilstand. En av formålene med den nye boligloven var faktisk å redusere antall konflikter ved boligsalg. 

En boligsalgsrapport kan derfor være en god investering og gir økt trygghet for kjøper. Vi ønsker likevel å påpeke at man bør kjøpe eierskifteforsikring, selv om boligsalgsrapporten er på plass. Rapporten kan altså ikke erstatte boligselgerforsikring. Selger vil dessuten være ansvarlig for eventuell feilinformasjon i tilstandsrapporten, selv om det er takstpersonen som har vurdert feil.

Hva inneholder en tilstandsrapport?

Takstpersonen undersøker  blant annet boligens byggtekniske tilstand og tekniske anlegg. I tillegg vil det bli utført en visuell inspeksjon av bygningsdeler og konstruksjoner, samt måling av areal. Det er viktig at du har klar dokumentasjon om oppussing som du har foretatt siden boligen ble bygget.

Følgende undersøkes i en tilstandsrapport:

• Areal (inkludert fordeling av S-rom og P-rom)
• Byggteknisk tilstand
• Kjøkken, vaskerom og bad, samt andre VVS-tekniske anlegg
• Elektrisk anlegg
• Branntekniske forhold som rømningsveier
• Geologiske forhold for å vurdere fare for skred og flom
• Vurdere dokumentasjon om radon (måling er ikke inkludert)

I tillegg vil takstpersonen gå gjennom egenerklæringsskjemaet til selger, samt relevant dokumentasjon som ferdigattester. Takstmannen kan også ha en del spørsmål om boligen som du må svare på. Vi anbefaler derfor at du er tilstede under befaringen – i alle fall ved begynnelsen og slutten.

Slik graderes boligens tilstand i rapporten

Takstmannen vurderer boligens tilstand på en skala fra 0 til 3 (tilstandsgrader), der 0 er best og 3 er verst. Tilstandsgraden sier også noe om hvor raskt man må utbedre avvikene. Dersom noe i boligen får tilstandsgraden TG2, så bør det gjennomføres tiltak i løpet av de neste årene. TG3 krever derimot umiddelbare tiltak for at boligen skal være beboelig.

• TG0: Ingen tilstandssvekkelser, for eksempel ved nybygg
• TG1: Helt vanlig slitasje på boligen
• TG2: Vesentlige skader og avvik, samt manglende dokumentasjon
• TG3: Alvorlige skader og avvik med fare for liv og helse

Det er viktig å påpeke at en tilstandsrapport ikke dekker absolutt alt. Du som selger bør derfor opplyse om alt du kjenner til som ikke kommer frem i rapporten for å unngå konflikt med kjøper. Boligens alder skal likevel tas hensyn til, ifølge den nye boligloven. Kjøper kan ikke forvente at en bolig fra 1970 følger dagens standarder for nybygg. I så fall må man for eksempel regne med at vinduene ikke er doble. 

Forskjellen mellom tilstandsrapport, takst og verdivurdering

Det er mange navn og begreper som man må forholde seg til når det kommer til boligsalg – og tilstandsrapporten er bare en av dem. Prisantydning, e-takst, verdivurdering, tilstandsrapport med takst, boligsalgsrapport – hva betyr egentlig alt dette og hva er forskjellen mellom dem? 

For å gjøre ting enklere skal vi her forklare hva forskjellen er mellom tilstandsrapport og annen dokumentasjon som brukes ved boligsalg:

• Boligsalgsrapport: Boligsalgsrapport er en type tilstandsrapport som er tilpasset avhendingsloven. Dersom du skal selge bolig, så vil denne være svært aktuell for deg.
• Tilstandsrapport: En tilstandsrapport er en grundig vurdering av bygningsdeler og byggverk.
• Verdivurdering: En verdivurdering er en vurdering av boligens verdi og kan utføres på forskjellige måter.
• E-takst: E-takst er bransjestandard for verdivurdering av bolig med mindre rom for meglers skjønn.
• Verditakst og lånetakst: Dette er to forskjellige typer verdivurderinger. Verditakst angir boligens markedsverdi/salgsverdi og brukes av deg som skal selge. Lånetakst er derimot vanlig å bruke for deg som ønsker refinansiering eller lån med sikkerhet i bolig, og den kan være lavere enn verditakst.
• Verditakst med tillegg: En verditakst som inkluderer en vurdering av tilstanden på våtrom i boligen.
• Prisantydning: Prisantydning er hva selger ønsker å få for boligen og hva megler tror du kan få solgt for. Prisantydningen settes ofte på grunnlag av verdivurderingen, men den kan også være forskjellig.

Pris på tilstandsrapport og boligsalgsrapport

Prisen på boligsalgsrapport med verditakst og lånetakst inkludert vil variere i henhold til størrelsen på boligen din. En liten leilighet kan koste ca. 10000-12000 kr, mens eneboliger kan koste ca. 17 000 kr og opp. En standard tilstandsrapport med verdi- og lånetakst koster litt mindre. Prisen ligger i så fall på ca. 7000 kr og opp for leiligheter og 12 000 kr og opp for eneboliger.

Det er viktig å merke seg at disse prisene kun er veiledende og du bør gjøre grundige undersøkelser før du bestemmer deg for en takstperson. Vi anbefaler at du innhenter tilbud på nett for å sammenligne priser på en rask og enkel måte. Du trenger bare å sende inn opplysningene dine én gang for å motta tilbud fra lokale takstmenn. Da slipper du å måtte lete etter og kontakte flere takstpersoner selv.

Kort oppsummert: Hva er en tilstandsrapport og når er det nødvendig?

Du har nå fått mye god informasjon om hva en tilstandsrapport er og når du trenger det. Vi har også sett nærmere på forskjellen mellom boligsalgsrapport, tilstandsrapport, verditakst og andre dokumenter som du kan få bruk for i en boligsalgsprosess. Vi ønsker å avrunde guiden vår ved å oppsummere de aller viktigste punktene:

• En tilstandsrapport er et dokument som vurderer boligens tekniske tilstand
• Boliger kan ikke selges som de er og selger er pliktig til å opplyse om boligens tilstand
• Boligsalgsrapport er en type tilstandsrapport som imøtekommer boliglovens krav til dokumentasjon ved salg
• Boligsalgsrapport er ikke påkrevd, men er sterkt anbefalt
• Ordinær tilstandsrapport brukes ofte ved arv eller forsikringssaker
• Prisantydning settes ofte på grunnlag av verdivurdering
• Verdivurdering er en overfladisk vurdering av boligens verdi og kan ikke erstatte boligsalgsrapporten som vurderer boligens tekniske tilstand

Da håper vi at du nå har fått en bedre forståelse av hva en tilstandsrapport er og når du trenger det. Vi ønsker deg lykke til med boligsalgsprosessen!