Boligsalgsrapport: Dette må du vite

Det er viktig å forberede deg godt når du skal selge bolig, både for å sikre en god pris og for at det ikke skal problemer i etterkant. En av de viktigste dokumentene som du bør skaffe deg er en boligsalgsrapport. Dette lille dokumentet kan spare deg for store og kostbare problemer på sikt som kan spise opp overskuddet fra salget – og det vil du neppe!

Ifølge forsikringsbransjen, så endte hele 1 av 4 boligsalg opp i tvister og konflikter. Ikke bare det, Forbrukerrådet sier at så mange som syv av ti boliger viser seg å ha skjulte feil og mangler. Kostnaden for å utbedre disse kan variere fra noen tusenlapper til titusener av kroner.

Hvis du lurer på hva en boligsalgsrapport er for noe og hvordan den kan redde deg ut av kostbare konflikter, så har du kommet til rett sted. Her er alt du trenger å vite om boligsalgsrapport.

Hva er en boligsalgsrapport for noe?

En boligsalgsrapport er et dokument som gir omfattende og detaljert informasjon om boligens tekniske tilstand før den legges ut for salg. Den inneholder detaljer om eventuelle feil, skader eller reparasjoner som må utføres. Du må også legge ved dokumentasjon på eventuelle renoveringer eller oppussingsarbeid som er utført på boligen.

Du har sikkert hørt om tilstandsrapport – en boligsalgsrapport er en type tilstandsrapport, bare at den er tilrettelagt for bolighandel. Det ble nemlig ikke mulig å selge en bolig “som den er” lengre i 2021 under den oppdaterte avhendingsloven. Nå er selger pliktig til å dokumentere boligens tilstand nøye. Kjøper på sin side er pliktig til å sette seg inn i denne dokumentasjonen.

Formålet med den oppdaterte loven var å redusere antall konflikter og tvister forbundet med bolighandel. Selger kan være pliktig til å fikse eventuelle skjulte feil og mangler ved boligen i opptil fem år etter salget. Før oppstod det svært mange konflikter på grunn av dette. Nå kan kjøper ikke kreve erstatning for feil og mangler som selger har opplyst om før salg.

Det stilles dermed høyere krav til hvilken dokumentasjon som selger bør benytte seg av for å presentere boligens tilstand på en sannferdig måte. Det vil si at selger har en omfattende opplysningsplikt – og det er her boligsalgsrapporten kommer inn i bildet.

Konsekvenser for udokumenterte feil og mangler

Selger har fortsatt ansvar for skjulte feil og mangler i opptil fem år etter salget. I dag må kjøper selv utbedre skader på mindre enn 10 000 kr, men selger kan være erstatningsansvarlig for skjulte feil og mangler som overstiger 10 000 kr. Selger kan inngå eierskifteforsikring, slik at forsikringsselskapet håndterer reklamasjonssaker og betaler eventuelle erstatningskrav.

De aller fleste forsikringsselskaper krever imidlertid at boligens tilstand er grundig redegjort for og evaluert i forkant av salget. En boligsalgsrapport er spesielt utformet for bolighandel og skal imøtekomme kravene mot selger i henhold til den nye avhendingsloven. Den utføres av en uavhengig takstmann med de rette kvalifikasjonene. Det er vanlig at takstmannen også vurderer verdi- og lånetakst på boligen samtidig. 

Verditaksten sier noe om forventet markedsverdi for boligen, mens lånetakst brukes for å få boliglån av banken. Lånetaksten er som regel lavere enn verditakst for å sikre at man ikke låner mer enn det boligen virkelig er verdt. Til syvende og sist er det kjøperne som bestemmer verdien av boliger ut ifra hva de er villige til å betale, og takstpersonens vurdering er nettopp bare det – en vurdering, ikke en fasit.

Rapporten gir økt trygghet for kjøper, ettersom han eller hun har en mye bedre forståelse av boligens tilstand og hvilke reparasjoner som bør utføres. Enkelte selgere gruer seg for å legge ved så mye dokumentasjon om boligens tilstand, i tilfelle det skremmer vekk kjøpere. Det motsatte er altså tilfelle – det er mangelfull informasjon som virker avskrekkende.

Dette inneholder rapporten

Takstpersonen følger en fastsatt bransjestandard, og målet er å gi en detaljert oversikt over boligens tilstand. Takstmannen vurderer både utvendige og innvendige faktorer som kan ha innvirkning på boligens tilstand. Vi anbefaler at du gjør klart alle papirer på eventuelt oppussingsarbeid før takstpersonen kommer.

Boligsalgsrapporten inneholder blant annet følgende:

• Beskrivelse av bygningsdeler
• Vurdering av byggtekniske løsninger
• Branntekniske forhold
• Geologiske forhold, f.eks. skred- og flomfare
• Elektriske anlegg i boligen
• VVS-tekniske anlegg som kjøkken, bad og andre våtrom
• Vurdering av dokumentasjonen du legger frem
• Mål av areal

Boligsalgsrapporten skal fremlegges på en oversiktlig og forståelig måte, slik at kjøper lett kan sette seg inn i informasjonen. Den skal også opplyse om behov for vedlikehold og reparasjon, samt når disse reparasjonene bør utføres. 

Takstpersonen bruker såkalte “tilstandsgrader” for å indikere hvor alvorlige svekkelsene er:

• TG0: Ingen svekkelser/avvik oppdaget, f.eks. nybygg
• TG1: Mindre avvik og svekkelser som skyldes normal slitasje
• TG2: Vesentlige avvik som bør utbedres i nær fremtid
• TG3: Alvorlige avvik som indikerer at boligen bør renoveres før noen kan bo i den
• TGiU: Bygningsdeler eller rom som ikke ble undersøkt av ulike årsaker

Det er likevel viktig å påpeke at den nye avhendingsloven tar hensyn til boligens alder. Kjøper kan altså ikke kreve erstatning for forhold som man kan forvente for eldre boliger. Man kan for eksempel ikke forvente at et eldre hus fra 1960-tallet skal ha doble vinduer, og selger er dermed ikke forpliktet til å erstatte de gamle vinduene.

Pris på boligsalgsrapport

Hvor mye det koster for en boligsalgsrapport, avhenger av hvor stor bolig du har. Prisen øker altså i takt med antall kvadratmeter. Det kan være lurt å kontakte flere forskjellige takstmenn for å sjekke veiledende priser og se hvilke pristilbud de kan gi deg. Prisen på boligsalgsrapport med verdi- og lånetakst for store boliger på over 300 m² er som regel etter avtale.

Priseksempler:

• Små leiligheter på mindre enn 100 m²: fra 10 000 kr opp
• Tomannsboliger som er mindre enn 150 m²: fra 17 500 kr
• Eneboliger mellom 150-250 m²: 20 000 kr

I tillegg kan det komme andre kostnader som kjøretillegg ved lange avstander, gebyrer for å innhente nødvendig dokumentasjon som for eksempel tegninger og administrasjonsgebyr. Det er dessuten vanlig å betale et avbestillingsgebyr, dersom du avlyser oppdraget i siste liten. Pass derfor på at du velger en dag der du har god tid og kan være til stede, i tilfelle takstmannen trenger videre opplysninger fra deg.

Kort oppsummert: Dette må du vite om boligsalgsrapport

Boligsalgsrapporten er et viktig dokument som du bør skaffe deg når du skal selge boligen din. Den bidrar til å beskytte begge parter mot tvister og misforståelser som kan oppstå i etterkant av salget, ettersom kjøper ikke kan kreve erstatning for mangler som er opplyst i salgsdokumentasjonen.

Rapporten gir også kjøperne verdifull informasjon om eventuelt oppussingsarbeid som kan være nødvendig etter at de har flyttet inn i boligen. De færreste av oss er særlig lysten på å bruke mye penger når man egentlig ikke vet hva man får. Boligsalgsrapporten gir dermed økt trygghet til kjøper, noe som er viktig for at du skal få en god pris på boligen din.

Selger har derfor alt å vinne på å finne en dyktig takstmann til oppdraget. Sørg for at takstmannen er erfaren og har de rette kvalifikasjonene, slik at du kan være sikker på at du får en profesjonell og nøyaktig rapport. Innhent gjerne tilbud fra flere forskjellige takstmenn for å sammenligne priser, og ikke glem å ta hensyn til tilleggsgebyrer som reisekostnader og administrasjonsgebyrer. 

Lykke til med salget!