Boligverdi: Se hva din bolig er verdt

Vurderer du å selge boligen din eller refinansiere lånet og lurer på hvor mye boligen din er verdt? I denne artikkelen gir vi deg våre beste tips til å kartlegge verdien av boligen din.

Ulike typer verdivurdering

Det finnes forskjellige måter å kartlegge en boligs verdi på. Du kan for eksempel få en eiendomsmegler til å utarbeide en e-takst, eller hyre en takstmann til å lage en verditakst eller tilstandsrapport. Hvilken metode som anbefales avhenger av grunnen til at du ønsker å kartlegge verdien.

E-takst tar i utgangspunktet kun i betraktning det overfladiske ved boligen, slik som størrelse, byggemateriale, hvorvidt det er flislagt bad osv. Verditaksten derimot går dypere hen, og tar i betraktning punkter som beliggenhet, solforhold, støynivå, nærhet til servicetilbud og offentlig kommunikasjon og lignende. En tilstandsrapport handler ikke om boligens verdi i seg selv, men tar for seg tekniske punkter som vedlikeholdsbehov, og hvilken stand boligen er i.

Dersom du ønsker å refinansiere et lån vil det i mange tilfeller være tilstrekkelig med en e-takst, men dersom du skal selge boligen din anbefaler vi at du skaffer en verditakst og en tilstandsrapport for å få en så dekkende verdivurdering som mulig.

Man kan benytte seg av enten eiendomsmegler eller takstmann for å utarbeide en verdivurdering, men de fleste føler seg tryggere dersom jobben blir gjennomført av en takstmann.

Disse faktorene påvirker din boligverdi

Det er mange faktorer som kan påvirke verdien av din bolig. Hvilke punkter som legges mest vekt på avhenger av hva slags boligtype det er snakk om, men det er likevel stort sett de samme temaene som går igjen. I dette avsnittet vil vi se nærmere på de tre viktigste punktene slik at du kan få en bedre forståelse for hva megleren eller takstmannen ser etter i sin verdivurdering.

Beliggenhet

En boligs beliggenhet er sentralt for å kartlegge verdien. Men hva mener vi egentlig med beliggenhet?

Hvilken kommune boligen befinner seg i kan påvirke verdien betraktelig. I populære kommuner vil kvadratmeterprisen for en bolig være mye høyere enn i andre kommuner. For eiendommer i Oslo er det for eksempel ikke unormalt at kvadratmeterprisen kan ligge tett oppunder 100.000 kroner på en sentrumsnær leilighet, mens man i mindre kommuner kan ende med å betale en brøkdel av dette.

Hva slags nabolag boligen ligger i har også stor betydning. Et hus i et etablert nabolag vil ofte være mer verdt enn et hus som ligger avsides til, uten direkte nærhet til servicetilbud og offentlig kommunikasjon. Solforhold kan også spille en stor rolle i verdivurderingen, i tillegg til støynivå.

Fasiliteter

En boligs fasiliteter, altså hva den har å by på når det kommer til innhold, kan også være av enorm betydning. Hvilke fasiliteter som ses etter avhenger veldig av hva slags type bolig det er snakk om.

Dersom det er snakk om en enebolig, vil fasiliteter som peis / ildsted være med på å trekke boligverdien opp. I Norge, hvor vinteren er lang og kald, vil de fleste ønske muligheten til å fyre med ved for å spare strømutgifter. Garasje er også viktig for mange, ettersom den holder bilen varm og vinteren og kald om sommeren. Videre vil ting som hagestørrelse og terasse påvirke boligverdien.

I en leilighet derimot, vil det legges vekt på helt andre punkter. Hvilken etasje leiligheten ligger i vil være av enorm betydning på flere måter. En leilighet litt opp i etasjene vil hindre innsyn fra gaten, samtidig som det i mange tilfeller gir en bedre utsikt, og dette kan trekke verdien opp. På den andre siden er det få som ønsker å måtte gå flere etasjer med trapper hver gang de skal inn eller ut, så heistilgang er også et sentralt punkt. Videre vil fasiliteter som balkong eller markterrasse gjøre verdien enda høyere.

Vedlikeholdsbehov

Enten du kjøper en enebolig eller en leilighet, vil vedlikeholdsbehovet være av stor betydning. Uavhengig av om man kjøper et oppussingsobjekt eller en ferdig bolig, vil vedlikeholdsbehovet på lang sikt kunne utgjøre en enorm forskjell i verdien.

En eldre bolig vil gjerne ha et høyere behov for vedlikehold enn en nyere bolig, både på kort og lang sikt. På samme måte vil et murhus kreve mindre vedlikehold enn et trehus, som er nødt til å males eller beises jevnlig. Faktorer som byggeår og byggemateriale, men også beliggenhet, vil her ha mye å si.

Hvor mye koster en verdivurdering?

Hva slags kostnader verdivurderingen medbringer avhenger av flere forhold. Dersom du benytter deg av en eiendomsmegler til å lage en verdivurdering, kan du i mange tilfeller få det gratis. Dette er fordi megleren ønsker å bli hyret inn til å ta seg av boligsalget for deg, som jo er deres største form for inntekt.

Dersom du derimot velger å hyre en takstmann til å gi deg en verditakst, vil dette gjerne koste mellom 4.000 og 8.000 kroner, avhengig av hvilket firma du velger å benytte deg av. En tilstandsrapport kan koste alt fra 6.000 til 20.000 kroner.

Trenger jeg tilstandsrapport?

Du er ikke på noen måte bundet til å kjøpe en tilstandsrapport. Likevel anbefales det for de som skal selge boligen å gå til anskaffelse av dette. Du sitter nemlig med et enormt ansvar når du selger boligen din.

Som boligselger sitter man med det overordnede ansvaret for at alt er som det skal være med boligen. Skjulte feil eller mangler kan i mange tilfeller ende med massive erstatningskrav lenge etter boligen er solgt, selv om boligen selges «som den er». Dersom du kan vise til en tilstandsrapport, viser du at du har forsøkt å avdekke mulige feil og mangler, som kan tale til din fordel dersom det skulle oppstå konflikt i etterkant av salget.

En tilstandsrapport gir også en økt følelse av sikkerhet for potensielle kjøpere, og kan i enkelte tilfeller bidra til en høyere salgspris. Det er også et annet grep man kan ta for å forhindre erstatningskrav ved konflikt. Dersom du går til anskaffelse av en eierskifteforsikring, vil forsikringsselskapet ditt dekke utgifter ved feil og mangler, gitt at dette ikke er noe du som selger «burde ha vært klar over».

Oppsummert: Våre tips

1. Få verdivurdering fra flere hold.

Vi anbefaler at du får en verdivurdering fra flere aktører. Forskjellige meglere / takstmenn kan ende opp med vidt forskjellige verdivurderinger og pristilbud. Sammenlign derfor flere tilbud og velg det som passer deg og din økonomi først. Dersom du benytter deg av en eiendomsmegler er det også viktig å tenke på personlighet, salgsstrategi og kjennskap til lokalområdet.

2. Hold prøvevisninger

Når du har fått på plass noen aktuelle megler-kandidater burde du holde en prøvevisning med hver av dem. På denne måten vil du få en bedre forståelse for meglerens personlighet og kompetanse. Dette er en veldig god måte å skille meglere fra hverandre for å enklere kunne ta en beslutning på hvem som til slutt skal selge boligen din for deg.

3. Gå til innkjøp av eierskifteforsikring.

Det er som sagt selger som står med det overordnede ansvaret for at alt er som det skal være ved boligen. En eierskifteforsikring er den enkleste måten å sikre deg selv økonomisk ved skjulte feil og mangler.

4. Sett deg inn i regelverket for budrunder

Selv om megleren din er den som tar seg av det praktiske rundt salget, er det viktig å sette seg inn i regelverket.

Det første du er nødt til å vite om budrunder er at alle bud er bindende. Når en potensiell kjøper gir et bud, setter han eller hun en tidsfrist for hvor lenge budet skal stå. Dersom du godtar budet innen denne fristen har gått ut, kan ikke kjøperen trekke seg. Dette gjelder også eventuelle motbud du gir kjøperen.

Du bør også være klar over at du ikke plikter til å godta det høyeste budet på din bolig. Dersom du ønsker å selge til en annen budgiver, står du fritt til å gjøre dette.