E-takst? Komplett guide (pris, refinansiering, o.l.)

Hvis du skal selge boligen din eller refinansiere et lån, trenger du en verdivurdering av boligen din. Verdivurderingen blir gjerne utarbeidet av en eiendomsmegler, som via en e-takst kommer frem til hvor mye boligen er verdt.

Elektronisk takst, ofte bare kalt e-takst, ble innført i 2016 som det standardiserte verktøyet for å fastslå verdien av en bolig. Det finnes flere grunner til å gjennomføre en e-takst, og i denne artikkelen gir vi deg en innføring i hva e-takst er, hvem som utfører e-taksten og når det kan være lurt å bestille dette.

Refinansiering

E-taksten ble opprinnelig utviklet av Eiendomsverdi, som eies av DNB, Sparebank 1, Nordea og Eika Boligkreditt. Tjenesten ble utviklet for å gi bankene innsikt i boligens verdi i forbindelse med refinansiering av lånet, og er i dag den standardiserte formen for verdivurdering. E-taksten følger gitte retningslinjer, og bankene har tilgang til alle e-takster gjort av en bolig innenfor det siste halvåret for å motvirke kunstige eller manipulerte boligverdier.

E-takst brukes også ofte når det kommer til arveoppgjør, skilsmisseoppgjør og lignende.

Verdivurdering

Før kunne megleren gi deg hans eller hennes mening om hvor mye de tror du vil kunne få for boligen på det åpne boligmarkedet, og det var ikke uvanlig at meglere ga deg en høyere verdi i håp om å bli valgt til å håndtere salget. I dag er dette mye strengere, og e-taksten følger altså gitte retningslinjer for å sikre en korrekt verdi. Det vil med andre ord ikke ha noe å si hvilken megler som lager e-taksten, den objektive verdien av boligen skal være den samme.

Slik foregår en e-takst

Når en megler skal gi deg e-takst starter dere med en befaring. Du og megleren vil gå gjennom boligen sammen, slik at megleren får en god oversikt over hele boligen. Megleren vil her gjøre målinger, se på eventuelle avvik og ta bilder. Megleren vil se på alt som har betydning for verdien, så det er viktig at du viser megleren alt du tror kan være av betydning for boligverdien.

Etter befaringen vil megleren dra tilbake til kontoret og begynne arbeidet med å sette sammen de ulike dataene. Her vil megleren sammenligne boligen din med andre lignende boliger i området, for å komme frem til en så riktig verdi som mulig. Dette vil gjerne ta et par dager, og du vil som regel få informasjonen oversendt på e-post.

Faktorer som påvirker verdien

Det er mange forskjellige faktorer som påvirker verdien av en bolig, og alle disse blir tatt med i vurderingen når det lages en e-takst. I dette avsnittet vil vi se nærmere på hva eiendomsmegleren ser etter når han utarbeider en e-takst.

Boligens innhold

Hva boligen inneholder av fasiliteter og andre ting kan påvirke verdien i stor grad. Eksempler på fasiliteter er blant annet veranda, peis, vaskerom og svømmebasseng. Når en eiendomsmegler utformer en e-takst vil han eller hun vurdere alle boligens fasiliteter, og komme frem til hva slags verdi disse tilfører boligen.

Hva som forventes av fasiliteter avhenger gjerne av boligtype. I en frittstående enebolig vil det gjerne være viktig for kjøpere at boligen har en fin hage og veranda. De fleste ønsker også at boligen har en vedovn, slik at man kan spare penger på å fyre med ved på vinteren. Hvorvidt boligen har tilhørende garasje eller ikke vil også påvirke boligverdien i stor grad.

I en leilighet vil man derimot se etter helt andre ting. Her tar man stilling til blant annet hvilken etasje leiligheten ligger i og om det er tilgang til heis, samt graden av innsyn fra utsiden. En balkong eller markterrasse kan også ha mye å si på verdien, samt støynivå.

Beliggenhet

Beliggenhet er et sentralt punkt ved en verdivurdering, og boligprisen kan avhenge veldig av hvordan eiendommen ligger plassert. Dette er noe de fleste er klar over, men beliggenhet handler faktisk om mer enn ren plassering. Det finnes nemlig enorme forskjeller på boligprisene i forskjellige fylker og kommuner, og kan faktisk variere med flere titalls tusen kroner avhengig av hvilken kommune boligen ligger i. Kvadratmeterprisen i Oslo er for eksempel mye høyere enn kvadratmeterprisen i Lillehammer.

Hvordan boligen ligger plassert innad i den aktuelle kommunen er også et viktig punkt, og her er det mange faktorer som kan påvirke verdien:

• Nabolaget
• Solforhold
• Støynivå
• Lokale servicetilbud

En bolig som ligger plassert i et etablert boligområde vil gjerne være mer verdt enn en bolig som ligger usentralt plassert i for eksempel et skogområde. Solforhold har også mye å si, og dersom boligen har tilgang til sol store deler av dagen vil dette ha en positiv innvirkning på boligverdien. På samme måte vil verdien på en bolig som ligger i umiddelbar nærhet til en motorvei lide på grunn av støynivået.

Vedlikeholdsbehov

En boligs vedlikeholdsbehov er en sentral faktor når det kommer til boligverdien, og er følgelig en viktig del av e-taksten. Det finnes flere faktorer som påvirker vedlikeholdsbehovet, blant annet byggeår, byggemateriale og beliggenhet.

Et nyere hus vil i de aller fleste tilfeller kreve vesentlig mindre vedlikehold enn et eldre hus.  Boligens tekniske side vil gjerne være mer moderne, noe som kan føre til et lavere vedlikeholdsbehov selv på lang sikt. Nyere byggemetoder og byggematerialer vil gjerne også kunne føre til et mindre vedlikeholdsbehov av boligens ytre.

Byggemateriale har mye å si. Et murhus vil kreve mye mindre vedlikehold enn et trehus, ofte selv om murhuset er eldre. Et trehus må vaskes og beises med jevnlige mellomrom, mens et murhus stort sett kun behøver vask. Treverk vil også kunne råtne over tid, noe som ikke skjer med mur.

Beliggenhet har også en del å si på vedlikeholdsbehovet. Dersom en bolig for eksempel ligger nært en trafikkert bilvei, vil blant annet vintersaltingen kunne føre til et økt behov for vasking og beising av boligen.

Slutten på takstmannen?

Det er altså eiendomsmegleren som utarbeider en e-takst, men hva skjer da med takstmannen?

Selv om det er meglerne som i dag finner boligens verdi gjennom en e-takst, har ikke takstmannen blitt noe mindre viktig. Takstmannen har nemlig en annen jobb som er veldig viktig dersom du skal selge boligen din.

Som boligselger sitter du med det overordnede ansvaret dersom det oppstår vesentlige feil eller mangler i boligen etter den er solgt. Du kan faktisk bli stilt økonomisk ansvarlig for en feil i boligen din som du ikke visste om, dersom dette er noe du burde eller kunne ha vært klar over. Derfor anbefaler vi at du hyrer en takstmann til å lage en tilstandsrapport eller en boligsalgsrapport før du selger boligen.

Tilstandsrapport

Tilstandsrapporten skiller seg fra e-taksten på flere måter. Der e-taksten blir brukt for å finne verdien av boligen, ser tilstandsrapporten kun på boligens tekniske tilstand. Takstmannen undersøker boligen din for å forsøke å avdekke eventuelle feil og mangler, før han avslutter med å dokumentere boligens tekniske stand. Tilstandsrapporten følger likevel ikke en fast mal, og kan lages på forskjellige måter. Det hender for eksempel at huseier kun ønsker tilstandsrapport på en spesifikk del av boligen.

Boligsalgsrapport

En boligsalgsrapport skiller seg fra tilstandsrapporten ved at den følger gitte retningslinjer, og at den har faste punkter som skal vurderes. Den skal brukes som dokumentasjon ved boligsalg, og resultatet skal være det samme uavhengig av hvem som lager rapporten. Boligsalgsrapporten ser blant annet på boligens elektriske anlegg og ventilasjonsanlegg, samt hvorvidt alt av bygningsmasse følger de regler og retningslinjer som er gitt.

Ved å vise til en boligsalgsrapport viser du at du har gjort det du kan for å forsøke å avdekke eventuelle feil og mangler, og du vil stå mye sterkere dersom det oppstår problemer med boligen etter den er solgt.

Gyldig i seks måneder

Hvis du skal selge boligen din holder det som regel å gjennomføre én e-takst. Den er nemlig gyldig i seks måneder, og boligmarkedet i, blant annet, Oslo er såpass aktivt at det sjeldent går lenger enn seks måneder før en bolig på det åpne markedet blir solgt. På mindre populære og attraktive steder kan det likevel ofte ta mer enn seks måneder å få solgt boligen, og da kan det være nødvendig med en ny e-takst. Vi anbefaler også å skaffe en ny e-takst dersom du gjør forbedringer ved din bolig, eller dersom det skjer noe utvikling i nærområdet ditt som kan påvirke verdien av boligen din.

Priser

Prisene på en e-takst kan variere, og avhenger gjerne av grunnen til at du ønsker e-takst:

Tjeneste	Pris
E-takst	1 000 – 8 000,-
Tilstandsrapport	6 000 – 20 000,-
Boligsalgsrapport	10 000 – 25 000,-

En e-takst koster som regel et sted mellom 1 000 og 8 000 kroner avhengig av forskjellige faktorer, som blant annet størrelsen på boligen, hva slags meglerpakke du går for og hvor boligen ligger plassert i forhold til meglerkontoret. Hvis du ønsker en gratis verdivurdering er det et eget kapittel for seg selv.

Prisen på en tilstandsrapport kan variere i stor grad ut ifra hvor stor bolig det er snakk om, og hvor mye som har blitt sjekket i boligen. Avhengig av jobben som er gjort vil en tilstandsrapport gjerne koste deg mellom 6 000 og 20 000 kroner.

En boligsalgsrapport er mye arbeid, og vil altså ta stilling til hele boligen. Her avhenger prisen som regel av boligstørrelse, og ender stort sett på mellom 10 000 og 25 000 kroner.

Meglers verdivurdering vs. e-takst

Meglers verdivurdering er på mange måter det samme som e-takst, men med et par viktige forskjeller. E-taksten blir grundig dokumentert, og resultatene lagres i en database som finansinstitusjoner har tilgang til. Meglers verdivurdering blir ikke like grundig dokumentert, og den lagres heller ikke i databasen. Verdivurderingen brukes derfor i all hovedsak i forbindelse med boligsalg og ikke refinansiering.

De aller fleste meglere tilbyr gratis verdivurdering til dem som ønsker å selge bolig. Ofte er denne vurderingen en del av meglerens salgsstrategi – og derfor koster den heller ikke noe. Eiendomsmegleren får muligheten til å bygge relasjoner og vinne tillit, samt demonstrere sin kompetanse og kunnskap. Verdivurderingen er likevel basert på de samme faktorene som e-taksten for å sikre at boligverdien er rettferdig og realistisk.

En annen grunn til at megleren ikke trenger å dokumentere verdivurderingen i databasen er at takstmannen uansett vil utarbeide en verdi- og lånetakst. Verditaksten er også basert på samme forhold som e-taksten, bare at den også inkluderer boligens tekniske verdi. Lånetaksten settes på grunnlag av verditaksten og sier noe om hvor mye bankene kan gi kjøperen i boliglån.

Viktig å vite om prisantydning

Prisantydningen kan derimot være forskjellig fra verdivurderingen og/eller verditaksten. Det kan nemlig være andre forhold som gjør at potensielle kjøpere er villige til å betale mer eller mindre for eiendommen enn det som kommer frem i e-taksten eller verdivurderingen. Tilstanden på boligmarkedet og spesielle egenskaper ved boligen er et par gode eksempler på andre faktorer som kan påvirke prisantydningen.

Hvis et hus ligger i et ettertraktet område, kan det for eksempel hende at kjøpere er villige til å betale mer enn verdivurderingen. Eller hvis eiendommen har unike egenskaper – fantastisk utsikt, historisk betydning eller høy kvalitet på fast inventar – kan det også øke kjøpernes interesse og dermed også prisen de er villige til å betale. Det kan derimot hende at boligkjøperne ikke ønsker å kjøpe bolig til prisantydning hvis boligmarkedet er svakt. I slike perioder er det nemlig vanlig at kjøperne er forsiktige, og det er ikke uvanlig å måtte forhandle om salgsprisen.