Regler for salg av bolig: Komplett guide

Du som boligselger har både rettigheter og plikter. Det finnes lover og regelverk som regulerer alt fra hvordan du dokumenterer boligens tilstand til hvilke hvitevarer som skal følge med ved salg. Synes du at det virker komplisert? Da bør du lese videre. Vi har nemlig gjort det enkelt for deg ved å lage en komplett guide til alle regler for salg av bolig, inkludert avhendingsloven, opplysningsplikt, budrunde, boligsalgsrapport og skatteregler.

Hvilke regler finnes det for salg av bolig?

Lov	Hva den regulerer	Relevante punkter for deg som selger
Avhendingsloven	Salg av fast eiendom	Opplysningsplikt, undersøkelsesplikt, overtakelse, skjulte feil og mangler
Eiendomsmeglingsloven	Meglers plikter og ansvar	Krav til god meglerskikk, nøytralitet, informasjon til kjøper og selger
Eiendomsmeglingsforskriften	Utfyllende regler til eiendomsmeglingsloven	Budgivning, budjournal, skjulte bud, akseptfrister
Avtaleloven	Regler for avtaler og kontrakter	Bindende bud og motbud, aksept, kjøpsavtaler
Markedsføringsloven	Markedsføring av eiendom	Forbud mot lokkepriser, krav til realistisk prisantydning
Skatteloven	Skatteregler ved salg av bolig	Når du må skatte av gevinst, skattefritak for primærbolig
Bustadoppføringslova (nybygg)	Forbrukervern ved kjøp av ny bolig	Aktuell ved salg av bolig som ikke er fullført (utbygger/entreprenør)

Du må forholde deg til mange regler når du skal selge bolig. De er der for å beskytte både deg som selger og boligkjøperen. Heldigvis kan du få hjelp av en dyktig eiendomsmegler som kjenner godt til alle disse reglene og kan guide deg trygt gjennom hele salgsprosessen. En profesjonell megler har full oversikt over lovverket og kan håndtere dokumenter og kontrakter på en korrekt måte.

Leter du etter den perfekte megleren for akkurat din bolig? Du kan enkelt fylle ut skjemaet nedenfor for å motta tilbud fra flere dyktige eiendomsmeglere i ditt område. Dermed kan du sammenligne både priser og hva de forskjellige meglerne kan tilby deg.

Du finner mange regler for salg av bolig i avhendingsloven

Det er spesielt én lov som inneholder mange regler for salg av bolig og som du bør merke deg: Avhendingsloven. Den regulerer salg av fast eiendom og gir en rekke føringer for hvordan boligsalget skal foregå. Tenk på den som en slags grunnlov for boligselgere. Her finner du regler for hvilken dokumentasjon du skal legge frem i forkant av salg til boligens tilstand ved overtakelse.

Selgers opplysningsplikt

En av de viktigste reglene i avhendingsloven er selgers opplysningsplikt. Det betyr rett og slett at du må dokumentere boligens tilstand nøye og gjøre informasjonen tilgjengelig for potensielle kjøpere i forkant av salget. Boligselgeren må fylle ut et egenerklæringsskjema der du lister opp alt du vet om boligens tilstand og historikk. Den legges ved prospektet, sammen med boligsalgsrapport og andre relevante dokumenter.

Du kan altså ikke selge eiendommen som den er. Istedenfor må du opplyse om alle kjente feil og mangler – inkludert tidligere skader som nå er utbedret. Ingenting er for smått eller ubetydelig – kjøperne har krav på å vite hva de faktisk betaler for. Formålet med reglene er å redusere antall tvister og konflikter som kan oppstå ved salg av bolig. 

Konsekvensene av å holde tilbake informasjon kan bli store. I verste fall kan du bli erstatningsansvarlig hvis kjøper oppdager feil og mangler i etterkant av boligsalget som du visste om eller burde kjent til. Du kan bli nektet boligselgerforsikring hvis du ikke har fylt ut egenerklæringsskjema og fått en boligsalgsrapport fra takstmann.

Kjøpers undersøkelsesplikt

Ifølge reglene i avhendingsloven har kjøperne en såkalt undersøkelsesplikt ved salg av bolig. Interessenter er dermed pliktige til å sette seg grundig inn i dokumentasjonen som boligselgerne legger frem. Grunnen er enkel: Kjøper kan ikke i ettertid klage på feil og mangler som står svart på hvitt i dokumentasjonen.

Har boligselger opplyst om sprekkdannelser i grunnmuren eller lekkasje på badet? Da er det kjøpers ansvar å vurdere konsekvensene av det før de legger inn bud. Reglene om opplysningsplikt og undersøkelsesplikt beskytter dermed både boligkjøpere og boligselgere. Men undersøkelsesplikten handler ikke bare om å lese papirer. Kjøper må også bruke sunn fornuft.

Avhendingsloven er nemlig tydelig på at eiendommen må vurderes ut fra alder, boligtype og synlige tilstand. Det betyr at kjøper ikke kan klage på mangler som burde vært forventet – selv om ingenting er nevnt i salgsdokumentene. Du trenger derfor ikke å få panikk hvis du skal selge et eldre hus eller et oppussingsobjekt.

Lover og regler for hva som skal følge med bolig ved salg

Du finner en komplett liste over hva som skal følge med eiendommen her. Vi har imidlertid laget en liten oversikt over det viktigste:

Rom/område	Hva følger med
Kjøkken	Kjøkkeninnredning, åpne hyller, kjøkkenøy (løs eller fast)
Bad	Badekar, dusjkabinett, speil, hyller, håndkleholdere, baderomsinnredning
Oppvarming	Ovner, peiser, kaminer, varmepumper, panelovner (uansett festemåte)
Garderobe	Garderobeskap (også løse), garderobehyller, knagger, innredning
Gulv	Heldekkende tepper (uansett festemåte)
Vinduer	Markiser, persienner, solskjerming, gardiner med oppheng
Teknisk	TV-antenner, parabol, dekoder (hvis eies av selger), smarthusløsninger
Utendørs	Postkasse, søppelkasser, flaggstang, tørkestativ, lekestativ, utepeis
Sikkerhet	Røykvarslere, brannslukningsapparat, brannslange (der påbudt)
Annet	Alle nøkler, elbil-lader, solcelleanlegg, gassbeholder

Det er ikke alltid opplagt hva som skal følge med og hva du kan ta med deg når du skal selge bolig. Avhendingsloven § 3-5 slår fast at “varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller særskilt tilpasset bygningen” skal følge med eiendommen videre til neste eier. Denne regelen er imidlertid ganske vag og utdatert. 

Eiendomsmeglerbransjen har derfor laget en detaljert liste som brukes ved de fleste boligsalg i dag. Listen inkluderer blant annet alle fastmonterte varmekilder som panelovner og varmepumper, innebygde hvitevarer på kjøkkenet, markiser og persienner og alt av fastmontert baderomsinnredning. Nyere installasjoner som elbilladere og komplette smarthussystemer følger også med.

Det som kanskje er overraskende for mange er at løse garderobeskap er inkludert i kjøpet, sammen med all innredning i disse skapene. Til og med planter som er plantet i hagen regnes som en del av eiendommen.

Frittstående hvitevarer (med mindre annet er avtalt), løse småapparater på kjøkkenet og flyttbare varmeovner kan du derimot ta med deg. Det samme gjelder vegghengte TV-er og musikkanlegg, selv om festebraketten skal bli igjen. 

Dette må du gjøre hvis du vil beholde noe som egentlig skal følge med eiendommen

Følger med automatisk	Kan du ta med deg?	Må du gjøre noe?
Fastmonterte varmekilder (panelovner, varmepumpe)	Frittstående varmeovner	Fjern det før fotografering og visning hvis du vil beholde det
Integrerte hvitevarer (komfyr, oppvaskmaskin)	Løse hvitevarer som ikke er integrerte	Opplys i salgsoppgave hvis noe skal tas med
Fastmontert baderomsinnredning	Løse speil og skap	Fjern fastmontert innredning før fotografering hvis du vil ha det med deg
Garderobeskap og innredning	Løse garderobeskap som IKKE er tilpasset	Fjern skapet før fotografering hvis du vil beholde det
Markiser, persienner og fast solskjerming	Løse rullegardiner	Opplys skriftlig i prospektet hvis du ønsker å ta det med deg
Elbillader og smarthussystem (fastmontert)	Ladeledning til elbil	Opplys skriftlig i prospektet om du ønsker å ta det med deg
Planter i hagen (plantet i jord)	Potter og løse krukker	Gi tydelig beskjed i salgsoppgaven eller prospektet hva som følger med

Har du en flott lysekrone du vil ha med deg videre til neste bolig? Eller kanskje et spesialbygget kjøkkenskap som du har brukt måneder på å perfeksjonere? Vi forstår at det er ting i hjemmet ditt som har personlig verdi og som du ønsker å ta med deg videre. Ja, selv om reglene sier at det skal følge med boligen ved salg.

Prinsippet om avtalefrihet

Prinsippet om avtalefrihet står derimot ganske sterkt i Norge. Det betyr at du ikke er nødt til å følge disse reglene. Du står fritt til å lage egne avtaler med boligkjøperen. Men du bør tenke på dette allerede før fotograferingen av boligen.

Det smarteste er å fjerne gjenstander som du vil ta med deg før fotografen kommer. Da unngår du at potensielle kjøpere ser noe som de forelsker seg i, men som ikke følger med ved salg. Det skaper bare unødvendige skuffelser og kan i verste fall føre til konflikter senere.

Du må også gi tydelig beskjed til eiendomsmegleren din om hva som ikke skal følge med. Hvis denne gjenstanden kommer med i boligbildene, så bør det stå tydelig og lett synlig i salgsoppgaven at den ikke følger med ved salg. Dette gjelder riktignok kun for ting som vanligvis skal følge med eiendommen.

Boligsalgsrapport er sterkt anbefalt

De aller fleste boligeiere har ikke nok kunnskap til å imøtekomme alle kravene i avhendingsloven. Derfor anbefaler vi å investere i en boligsalgsrapport, sånn at du er sikker på at du følger alle regler for salg av bolig. En boligsalgsrapport er en teknisk tilstandsrapport som utarbeides av en sertifisert takstmann. 

Den brukes ved boligsalg og fokuserer på forhold ved eiendommen som er spesielt viktig for potensielle kjøpere. Rapporten skal gi en detaljert beskrivelse av boligens tekniske tilstand, med tydelig informasjon om feil og mangler. Takstmannen vurderer blant annet tilstanden på:

• Bærende konstruksjoner som tak, vegger og grunn
• Bad, våtrom og rørinstallasjoner
• Oppvarming og elektrisk anlegg
• Drenering og fuktbeskyttelse
• Vinduer, dører og ventilasjon

Tilstandsrapporten indikerer hvor alvorlige feilene er og hvor lang tid du har på å fikse problemene. Rapporten gir dermed stor trygghet for potensielle kjøpere. Det kan igjen gjøre dem mer villige til å gi deg et godt bud på eiendommen. Boligselgere kan derimot føle seg trygge på at de innfrir reglene for opplysningsplikt. 

Joda, boligkjøper kan likevel reklamere for skjulte feil og mangler som ikke ble oppdaget. Men du reduserer risikoen for langvarige og kostbare konflikter. Du kvalifiserer også for boligselgerforsikring, og forsikringsselskapet overtar ansvaret for eventuelle reklamasjonskrav og utbetalinger.

Hva sier reglene om meglers ansvar ved salg av bolig?

Eiendomsmegleren har ansvar for å ta vare på interessene til både deg som selger og potensielle kjøpere. Det er faktisk lovfestet i eiendomsmeglingsloven. Selv om det er boligselger som betaler regningen, skal megleren opptre upartisk og sørge for at begge parter får god omsorg i prosessen.

En god megler skal hjelpe deg med å få best mulig pris for boligen din, men samtidig sørge for at kjøperen får all nødvendig informasjon. Megleren kan faktisk bli erstatningsansvarlig hvis de ikke oppfyller sine plikter.

Han eller hun må følge god meglerskikk, ifølge regelverket. Meglerskikk vil si at at megleren skal utføre oppdraget med omsorg, nøyaktighet og i samsvar med lover og etiske retningslinjer. I praksis betyr dette at megleren skal gi ærlige råd. Han eller hun skal heller ikke overdrive boligens fordeler eller skjule eventuelle mangler.

Regler for markedsføring ved salg av bolig

Det finnes ganske strenge regler for markedsføring av eiendommen som du skal selge. Forbrukertilsynet har laget en praktisk veiledning, og denne bør eiendomsmegleren din ha god kjennskap til. Men markedsføringsloven gjelder uansett om du bruker eiendomsmegler eller selger bolig selv.

Prisantydningen må gjenspeile en realistisk markedspris, og du må faktisk være villig til å akseptere denne prisen. Såkalte lokkepriser for å få flere til å komme på visning er dermed ikke lov. Samtidig har du som boligselger selvsagt lov til å ombestemme deg og takke nei til bud, selv om budgiver ønsker å kjøpe boligen til prisantydning. Du må imidlertid ha en god grunn for det. Boligen må deretter annonseres med den nye salgsprisen.

Les også

Visning: Tips fra ekspertene

Lover og regler for bud, budgivning og budrunde

Du finner reglene for hvordan budrunden skal foregå i flere lover og forskrifter. De viktigste er imidlertid eiendomsmeglingsloven og eiendomsmeglingsforskriften, særlig §§ 6-3 og 6-4. Ifølge reglene er budet juridisk bindende fra det øyeblikket megleren har formidlet det til selger. 

Boligkjøper kan altså ikke ombestemme seg eller trekke budet tilbake når det først er lagt inn. Selgerne er også bundet av eventuelle motbud før akseptfristen. Boligen er solgt når et bud er akseptert. Mange tror at salget først er bindende etter at kontrakten / kjøpsavtalen er signert, men det stemmer altså ikke.

Du som boligselger står helt fritt til å akseptere eller avslå ethvert bud. Du trenger dermed ikke å velge det høyeste budet. Joda, det kan virke urettferdig for budgivere som er villige til å gå opp i pris. Men boligselgeren må få muligheten til å vurdere andre faktorer som overtakelsesdato. Noen boligselgere er nemlig villige til å gå litt ned i pris mot rask overtakelse.

Ingen lover og regler som forbyr direktebud til selger

Eiendomsmegleren er bundet av strenge regler for budrunden. Det er for eksempel ikke lov å legge inn bud med kortere akseptfrist enn klokken 12 dagen etter siste annonserte boligvisning. Boligselgere er derimot ikke bundet av slike regler. Derfor hender det at interessenter prøver å kuppe boligen ved å legge inn et høyt bud direkte til selger før den planlagte visningen finner sted.

Det er ikke ulovlig, men det kan være risikabelt for både kjøper og selger. Boligen kunne kanskje ha oppnådd en enda høyere pris i en åpen budrunde, og selger risikerer å tape penger. Kjøperen risikerer derimot å by høyere enn nødvendig. De fleste eiendomsmeglere anbefaler derfor å gjennomføre en ordinær budrunde.

Tillatt med skjulte bud i budrunden – men budet blir ikke skjult for alltid

En annen taktikk er såkalte skjulte eller hemmelige bud. Budgiveren tar forbehold om at kun boligselger og eiendomsmegler får vite om budets størrelse. Igjen så fraråder de fleste eiendomsmeglere denne taktikken, selv om det strengt tatt ikke finnes noen regler som forbyr det. Skjulte bud forhindrer nemlig at budrunden gjennomføres på en åpen og rettferdig måte.

Andre budgivere får uansett vite om skjulte bud i etterkant av salget. Det finnes nemlig regler for salg av bolig som sier at eiendomsmegleren må føre opp alle bud skriftlig i en budjournal. Alle deltakere i budrunden kan kreve innsyn i journalen etter at salget er fullført. Andre budgivere får imidlertid kun se beløp og tidspunkt for bud – og ikke hvem som la inn budene.

Slik utfører du overtakelse av bolig i tråd med avhendingsloven

Avhendingsloven inneholder som sagt mange regler for salg av bolig – deriblant hvordan overtakelsen skal foregå. Du som boligselger har ansvar for å klargjøre boligen til den nye boligeieren. Det betyr at du må vaske boligen grundig og fjerne alle personlige eiendeler som ikke skal følge med salget. Loven sier at boligen skal være “ryddet og rengjort”.

På selve overtakelsesdagen skal boligkjøper og boligselger gå gjennom eiendommen sammen og fylle ut en overtakelsesprotokoll. Tilstanden på boligen skal være som dere har avtalt. Deretter får boligkjøperen nøklene til boligen, og dere sender inn overtakelsesprotokollen til eiendomsmegleren eller dem som skal fullføre oppgjøret.

Eiendomsmegleren (eller advokaten) holder kjøpesummen tilbake frem til kjøper har fått tinglyst sitt nye eierskap. Alle formaliteter er i orden før pengene utbetales. Eventuelle lån med pant i boligen, meglerhonorar og boligselgerforsikring trekkes fra kjøpesummen. Resten overføres til din konto når tinglysingen er bekreftet.

Skal du selge bolig selv? I så fall må du likevel få hjelp av en profesjonell tredjepart til å håndtere oppgjøret. De fleste banker og finansinstitusjoner nekter nemlig å utbetale boliglånet til kjøperen hvis ikke en eiendomsmegler, advokat eller oppgjørstjeneste tar seg av oppgjøret.

Les også

Skatteregler for salg av bolig

Skatteregler ved salg av bolig

De fleste slipper å betale skatt ved salg av bolig, ifølge regler fra Skatteetaten. Men det finnes viktige unntak som du bør kjenne til. Skatteloven inneholder tydelige retningslinjer for når du må skatte av fortjenesten ved boligsalg – og ikke minst, når du slipper å betale skatt. Hovedregelen er enkel: Du kan selge skattefritt hvis du har eid og brukt boligen som primærbolig i minst 12 ut av de siste 24 månedene.

Reglene er strengere ved salg av fritidsbolig og hytte. Skatteloven krever at du må ha eid eiendommen i minst fem år og brukt den som fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene for å kunne selge skattefritt. Du må imidlertid alltid betale skatt av gevinsten ved salg av sekundærboliger som for eksempel utleieboliger.

Konklusjon: Det er viktig å kjenne til alle lover og regler for salg av bolig

Boligselgere har et stort ansvar. Avhendingsloven gir deg ikke mulighet til å selge boligen “som den er”. Du må være åpen og ærlig om eiendommens tilstand. Samtidig skal du holde styr på hva som skal følge med i salget og hvilke skatteregler som gjelder. I tillegg finnes det ganske strenge lover, regler og forskrifter for hvordan markedsføringen, budrundene og overtakelsen skal foregå.

En erfaren eiendomsmegler kjenner til alle regler for salg av bolig og kan guide deg trygt gjennom hele prosessen. Dermed blir boligsalget tryggere for både kjøper og selger. Lykke til!