Prisantydning: En komplett guide (regler, riktig pris, o.l.)

Enkelt forklart er prisantydning det beløpet som du forventer å få for boligen din. Men i praksis kan det være ganske komplisert å komme frem til forventet salgspris. Er den for høy, kan det skremme vekk boligkjøpere. Og du taper penger hvis den er for lav. Eiendomsmegleren foretar derfor en grundig verdivurdering og vurderer andre unike forhold ved boligen for å komme frem til riktig boligpris.

Men nøyaktig hvordan setter egentlig megleren en realistisk og rettferdig pris på eiendommen din? Hva kan du gjøre hvis du er uenig? Og hva om ingen gir bud til prisantydning? Jo, alt dette og mye mer får du svar på her i vår komplette guide.

Men hva er egentlig prisantydning? 

Prisantydning er et nøye kalkulert estimat på hva boligen din kan selges for på dagens marked. Den er basert på en rekke faktorer som boligens størrelse, beliggenhet, standard, og hva lignende boliger i området selges for. Prisantydningen settes på grunnlag av meglers verdivurdering, men den kan være noe høyere eller lavere. 

Det er viktig å skille mellom følgende:

• Prisantydning: Dette er boligens forventede salgspris som settes på grunnlag av e-takst eller verdivurdering.
• Verdivurdering eller e-takst: E-takst er bransjestandarden for hvordan eiendomsmeglere skal sette eiendommens markedsverdi. Meglers verdivurdering er basert på e-takst.
• Boligsalgsrapport med verditakst og lånetakst: En takstmann vurderer både markedsverdi og teknisk verdi, samt foretar en grundig tilstandsanalyse. Lånetakst sier noe om hvor mye banker bør gi i boliglån.

Disse tre begrepene henger altså tett sammen, men de er ikke nødvendigvis like. En bolig kan for eksempel ha en lav teknisk verdi på grunn av alder eller slitasje, men likevel ha en høy markedsverdi på grunn av attraktiv beliggenhet. Prisantydningen sier derimot noe om hva du kan forvente å selge eiendommen for.

Prisen settes også strategisk som del av salgs- og markedsføringsstrategien – men bare inntil en viss grad.

Det er ikke lov med såkalte lokkepriser

Forbrukertilsynet har utformet strenge regler for hvordan både boligen og prisantydningen markedsføres, basert på markedsføringsloven. Hvorfor? Fordi de vil beskytte både kjøpere og selgere mot urealistiske forventninger og potensielt misvisende markedsføring.

Det er for eksempel ikke lov å sette en kunstig lav prisantydning – såkalte lokkepriser – for å få flere interessenter til å komme på visning. Den forventede salgsprisen skal være et ærlig estimat. Du som boligselger må faktisk være villig til å selge til prisantydning. Men når det er sagt, kan det skje plutselige endringer på boligmarkedet som gjør at estimatet ikke lengre er korrekt. 

Markedet kan endre seg raskt. Det som var en realistisk prisantydning for en måned siden kan derfor være utdatert i dag. Slike endringer skyldes alt fra renteendringer og andre økonomiske forhold i samfunnet til plutselige endringer i tilbud og etterspørsel der du bor. Du må derfor ikke selge til prisantydning – men det er forventet. Og du bør ha en god grunn for å ikke gjøre det.

Den nye prisen må settes i boligannonsen i forkant av ny visning. Vi anbefaler at du justerer prisen i samråd med eiendomsmegleren din. Han eller hun kan hjelpe deg med å vurdere de nye markedsforholdene og sette en oppdatert, realistisk prisantydning. Lokale meglere følger godt med på boligmarkedet og vet hva kjøperne i området er villige til å gi.

Prisantydningen påvirker budrunden

I utgangspunktet er det du som boligselger som bestemmer hvilken pris du vil ha. Du er derfor ikke nødt til å godta forslagene til megleren hvis du er uenig. Men det er kjøperne som bestemmer hva de faktisk er villige til å gi. Du bør derfor ta hensyn til både boligverdi og markedet når du skal sette en ønsket pris på eiendommen.

Potensielle kjøpere tar utgangspunkt i prisantydningen når de skal by på boligen under budrunden. Den gir dem en idé om hva du som boligselger forventer å få og dermed hvor høyt de bør by. Forventet salgspris hjelper også kjøperne med å vurdere om eiendommen passer for budsjettet deres. Det ligger dermed mye arbeid og nøye vurderinger bak det tallet.

Forskjellen mellom meglers verdivurdering og e-takst

Eiendomsmegleren foretar en verdivurdering før han eller hun kommer frem til en rettferdig og realistisk prisantydning. Meglers verdivurdering er på mange måter det samme som e-takst. Begge sier noe om boligens markedsverdi. Forskjellen er at e-takst dokumenteres grundigere ved hjelp av bilder. Deretter lagres informasjonen i en database i seks måneder. 

Finansistitusjoner kan hente ut informasjon om boligens verdi fra denne databasen. Derfor brukes e-takst hovedsakelig til låneformål, for eksempel refinansiering med sikkerhet i bolig. E-takst brukes også for å sjekke lånegrad i forhold til boligens markedsverdi – det vil si belåningsgrad. Jo mindre lån du har i forhold til boligverdien, desto bedre lånevilkår og lavere renter kan du få.

Eiendomsmegleren foretar altså en verdivurdering og ikke e-takst i forkant av boligsalget. Takstmannen skal uansett foreta en grundig tilstandsanalyse med både verditakst og lånetakst senere i salgsprosessen. Bankene får derfor den informasjonen de trenger for å kunne vurdere lånesøknader.

Les også

E-takst vs verdivurdering: Hva er forskjellen?

Hvordan setter eiendomsmegler prisantydningen? 

Megleren følger likevel et standardisert oppsett – altså e-takst – for hvordan de skal sette markedsverdien. Men det er også andre forhold som kan påvirke den forventede salgsprisen som dette oppsettet ikke klarer å fange opp. Megler gjør blant annet følgende for å komme frem markedsverdi og prisantydning:

• Grundig befaring av boligen, både innvendig og utvendig
• Eiendommens størrelse
• Analyserer markedet ved hjelp av avanserte verktøy
• Vurderer salgssummen for lignende boliger i området
• Vurderer boligens unike egenskaper og hva som gjør den attraktiv for kjøpere
• Tar hensyn til eventuelle oppgraderinger eller mangler ved eiendommen

Følgende forhold påvirker også både boligverdi og prisantydning:

• Beliggenhet: En leilighet med sjøutsikt kan ha en høyere prisantydning enn en identisk leilighet med utsikt over en grå betongvegg.
• Stand: Er boligen nyoppusset eller kunne den vært brukt til å spille inn en Stranger Things-episode?
• Markedssituasjonen: Er det kjøpers eller selgers marked? Med andre ord – hvor høy etterspørsel er det etter boliger som din?

Nærhet til lokale fasiliteter har også mye å si for hva du kan få for eiendommen, for eksempel barnehage, skole, kjøpesenter, fritidstilbud, kollektivtilbud og lignende. Derfor er det viktig å velge en eiendomsmegler med god lokalkunnskap og som virkelig kjenner området. Eiendomsmeglere har dermed mulighet til å bruke litt skjønn for å fastsette prinsantydning.

Lokale meglere vet også om det planlegges nye utbygginger eller prosjekter som kan påvirke boligverdien i fremtiden. I tillegg bør du velge noen som har erfaring med å selge samme boligtype for å være sikker på at meglers verdivurdering er korrekt. For eksempel, du bør se etter en landbruksmegler for å selge landbrukseiendom og hyttemegler for å selge hytte.

Sjekk prisantydning på bolig selv ved hjelp av kalkulator

Mange lurer på om de kan sjekke prisantydning på bolig selv ved å bruke kalkulator på nett. Og svaret er tja – du kan bruke en boligpriskalkulator til å få et røfft estimat på boligverdien. Kalkulatorer fungerer helt supert for deg som bare er nysgjerrig, vil gjøre litt research i forkant av bolighandel eller som vil følge med på boligmarkedet.

Men husk at boligverdikalkulatorer har sine begrensninger. Kalkulatorene bruker data fra tidligere boligsalg i området ditt, kombinert med informasjon om boligens størrelse og type. De tar dermed ikke hensyn til den vakre utsikten fra stua, det nyeoppussede badet eller at det er gåavstand til barnehagen.

Du bør derfor ikke sette prisantydning på boligen selv ved hjelp av en sånn kalkulator. Ingenting kan erstatte en erfaren eiendomsmeglers kunnskap og vurdering.  En god megler gir deg et mer nøyaktig estimat og hjelper deg gjennom hele salgsprosessen. De kjenner markedet, vet hvordan man forhandler og hva som vekker interessen til kjøperne. Og er du heldig, kan det faktisk føre til at du får inn langt høyere bud enn forventet!

Les også

Beste kalkulator for verdivurdering av boligen

Forskjellen mellom prisantydning og totalpris

Totalpris utgjør den totale summen av å kjøpe boligen, inkludert alle omkostninger. Dette beløpet er kanskje spesielt relevant ved salg av andelsleilighet. Totalpris inkluderer prisantydning, omkostninger og eventuell fellesgjeld som vanligvis følger med OBOS boliger og andre borettslagsboliger.

Det er dette beløpet boligkjøper må forholde seg til når de skal søke om boliglån. Selv om den forventede salgsprisen for selve boligen er lav, kan likevel høy fellesgjeld påvirke hvor mye kjøperne er villige til å by. På den annen side kan lav fellesgjeld være et godt salgsargument, selv om prisantydningen er litt høy. Boligkjøpere bør derfor alltid sjekke totalprisen for å få et realistisk bilde av hva boligen faktisk koster.

Men hva om du skal selge bolig selv – hvordan kommer du frem til forventet salgspris da? Jo, da kan det likevel være smart å innhente verdivurdering eller e-takst fra eiendomsmegler, samt boligsalgsrapport med verditakst fra takstmann. Da får du et godt utgangspunkt. Bare husk å vurdere om andre forhold kan påvirke salgsprisen, for eksempel lokale fasiliteter og unike egenskaper ved eiendommen.

Prisantydning vs. salgssum

Ofte ser vi at den faktiske salgsprisen avviker fra prisantydningen – og den kan være både høyere og lavere. Noen ganger avviker det bare litt, andre ganger mye. Men hvorfor er det slik? Vel, boligmarkedet kan være ganske uforutsigbart. Forhold som plutselige renteendringer eller andre endringer som påvirker folks økonomi kan snu markedet på hodet over natten. 

I slike tilfeller kan boligselgere være nødt til å enten godta lavere bud enn ønsket eller vente på bedre tider. Andre ganger går det motsatt vei – du får høyere bud enn forventet. Det skjer ofte under ivrige budrunder. Plutselig byr folk langt over prisantydning fordi de bare MÅ ha den leiligheten.

Årstiden kan også spille en rolle for boligens salgspris. Nei, boligen i seg selv blir selvsagt ikke mer verdifull om våren og mindre verdt om høsten. Men markedsverdien – og dermed prisantydningen – påvirkes av boligmarkedet generelt. Boligprisstatistikken viser at våren er høysesong for boligsalg, og den høye etterspørselen driver prisene opp.

Slik håndterer du lave bud

Det er selvsagt utrolig skuffende å få bud som er lavere enn prisantydning. Men du må være obs på at det faktisk kan være ganske vanlig, avhengig av beliggenhet og tilstanden på boligmarkedet. Selv om boliger i Oslo sentrum selges  i rekordfart – ofte til høye salgspriser – kan det ta atskillig lengre tid å selge en enebolig i Tromsø til ønsket pris. 

Vi anbefaler derfor at du sjekker hvor lang tid det tar å selge bolig der du bor. Tar boligsalget lang tid, må du mest sannsynlig være forberedt på å håndtere lave bud og inngå forhandlinger med boligkjøpere. Husk at dette bare er starten på forhandlingene, ikke slutten. Her er noen smarte strategier for å håndtere situasjonen:

• Pust dypt og vurder markedet. Er det generelt sett tregt nå? Snakk med megleren din om den aktuelle markedssituasjonen.
• Be megleren undersøke hvorfor budene er lave. Er det noe ved boligen som setter en demper på kjøpelysten?
• Vurder å holde en ny visning. Noen ganger trengs det bare litt mer eksponering.
• Husk at du kan forhandle med kjøperen. Du kan gi et motbud eller be om bedre vilkår, for eksempel tidligere overtakelse.

Hvis eiendommen fortsatt er til salgs etter flere uker eller måneder, bør du vurdere om prisantydning er for høy. Men husk at det kan være andre grunner til hvorfor boligen ikke blir solgt. Kanskje den trenger litt oppussing? Eller kanskje du bør endre markedsføringsstrategien? I så fall kan det være smart å trekke eiendommen fra markedet en periode før du prøver på nytt.

Konklusjon: Snakk med en erfaren og lokalkjent eiendomsmegler

Det kan være lurt å innhente priser og tilbud fra flere eiendomsmeglere før du bestemmer deg. Hør gjerne med dem om de kan gi deg et estimat på boligverdi og prisantydning. Du bør også sjekke tidligere salgsresultater og sammenligne strategiene deres for å se hvem som er best egnet til å selge boligen din. Lykke til!