E-takst vs. verdivurdering: enkel forklaring på forskjellen

E-takst vs. verdivurdering – vet du hva forskjellen er? Hva med alle de andre typer takstene og rapportene som du trenger når du skal selge bolig eller finne ut av boligverdien? Det kan være forvirrende å forstå hva de forskjellige begrepene betyr, særlig siden de ofte brukes om hverandre.

Hvilken av dem du trenger, avhenger av hva målet ditt er. For eksempel, skal du selge bolig eller ønsker du å refinansiere lånet? Har du arvet en bolig og må i den forbindelse finne ut av hva den er verdt? Eller har det oppstått omfattende skader på boligen som kan påvirke verdien, og du trenger gyldige dokumenter som du kan sende til forsikringsselskapet?

Her får du en enkel forklaring på forskjellige typer takster og verdivurderinger, slik at du vet når du trenger hva.

Forskjellen på e-takst vs. verdivurdering

E-takst (elektronisk takst) er dagens bransjestandard for hvordan eiendomsmeglere skal utføre en verdivurdering. Den ble utviklet av Eiendomsverdi AS og ble innført i 2016. E-takst og verdivurdering er derfor i teorien det samme. I praksis brukes begrepene om hverandre, uten å nødvendigvis referere til det samme. For å kunne gi en enkel forklaring på begrepene og forskjellen mellom dem, så begynner vi først ved å fortelle nøyaktig hva en e-takst er.

Megleren foretar en inspeksjon av boligen din og tar bilder for å utarbeide en e-takst. I tillegg utfører megleren en grundig analyse av det lokale boligmarkedet. Han eller hun ser også nærmere på andre forhold som beliggenhet, solforhold, fasiliteter som garasje, alder på boligen og tilgang til butikker, skoler og kollektivtransport.

E-taksten, dokumentasjon og bilder av boligen din blir deretter lagret i en database. Du som eier boligen kan få tilgang til denne databasen, samt har mulighet til å dele det med finansinstitusjoner. Du kan dermed bruke e-takst til å refinansiere lånet eller til å dokumentere boligens verdi av andre årsaker.

E-takst vs. meglers verdivurdering

En estimert verdi er derimot en enkel vurdering av boligens verdi, uten inspeksjon og analyse. Verdien er basert på hva lignende boliger selges for i området der du bor. Dette er et godt alternativ for deg som kun er nysgjerrig på hva boligen egentlig er verdt og ikke ønsker å bruke den som dokumentasjon til noe.

Det hender at eiendomsmeglere kommer hjem til deg på befaring for å gi deg en mer detaljert estimert verdi og prisantydning. Dette kalles også for “meglers verdivurdering” og er vanlig i forbindelse med boligsalg. Megleren bygger på samme grunnlag som e-taksten for å gi deg en verdivurdering og eventuelt en prisantydning.

Eventuelle salgsoppgaver inneholder en forklaring på hvordan eiendomsmegleren kom frem til sin verdivurdering, samt dokumentasjon som bilder og datagrunnlag. Bransjestandarden for verdivurdering skal altså følges selv ved meglers verdivurdering for å forhindre at megleren kan bruke altfor mye skjønn.

Den reelle forskjellen på e-takst og meglers verdivurdering er lagring og krav til dokumentasjon. E-taksten skal lagres i en database der finansinstitusjoner får tilgang til den. Det holder som regel rikelig med bare e-takst fra megler når du skal reforhandle boliglånet ditt. 

Hvis du trenger dokumentasjon til for eksempel refinansiering, så er det viktig at du spesifiserer at du vil ha en e-takst og ikke estimert verdi når du kontakter megleren. Du trenger derimot grundigere takseringer enn e-takst når du skal selge boligen din, og meglers verdivurdering er på mange måter begynnelsen på en lengre prosess. 

Prisantydningen som megler kommer frem til kan dessuten være forskjellig fra e-taksten. Forhold som f.eks. hvilken retning balkongen vender kan påvirke hva folk er villige til å betale, uten at det nødvendigvis påvirker e-taksten. Det er derfor vanlig å bruke både verditakst og lånetakst fremfor e-takst i forbindelse med boligsalg.

E-takst vs. verdi- og lånetakst

Verditaksten sier noe om boligens verdi og hva folk er villige til å betale. Lånetaksten vil som regel alltid være lavere enn verditaksten. Lånetaksten er utarbeidet for finansinstitusjoner, for eksempel for at banken skal kunne vurdere hvor mye de er villige å tilby i huslån til dem som vil kjøpe boligen. Bankene ønsker stort sett alltid å sikre seg ved å tilby lån som er lavere enn boligens markedsverdi.

Hvis du skal selge boligen, så vil du bli anbefalt å bestille en boligsalgsrapport med verdi- og lånetakst hos en takstmann. Verdi- og lånetakst har samme grunnlag som e-takst, men det gjennomføres også en teknisk gjennomgang av boligen. Selv om megleren ikke utarbeider en formell e-takst på befaringen, så får du likevel en grundigere taksering fra takstmannen.

Det er i tillegg mulig å bestille verditakst med tillegg. Dette er en vanlig verditakst, men våtrommene i boligen vurderes like grundig som i en tilstandsrapport. Dette kan for eksempel være praktisk i forbindelse med arv eller skilsmisse der man ønsker en grundigere vurdering av boligens stand og verdi, uten å utarbeide en full tilstandsrapport.

E-takst er ikke det samme som tilstandsrapport

Det er viktig å ikke blande e-takst og tilstandsrapport. Det gjelder spesielt deg som skal selge bolig og som vil unngå kostbare reklamasjonskrav. Ifølge nye forskrifter, så kan du ikke selge boligen som den er. Det stilles i dag strenge krav til dokumentasjon om boligens tilstand. Selger er pliktig til å dokumentere tilstanden grundig og er ansvarlig for alle feil og mangler, inkludert skjulte:

– Selvfølgelig har ikke alle kompetanse og forutsetning til å vite alt om egen bolig. Men det er nettopp dette en bygningssakkyndig skal hjelpe deg med å avdekke. En tilstandsrapport etter den nye forskriften vil være en betryggelse for deg som selger, fordi du ikke er ansvarlig for de feilene og manglene som opplyses om i rapporten, sier Finn Christian Hovde-Hagen i en pressemelding fra Fremtind, forsikringsselskapet til SpareBank 1 og DNB.

En tilstandsrapport er en gjennomgang av boligens tekniske verdi. Det finnes forskjellige typer tilstandsrapporter som fokuserer på hele eller deler av boligen. Hvilken du trenger, avhenger av formålet. Boligsalgsrapport er en type tilstandsrapport som brukes i forbindelse med boligsalg. Den er utformet for å imøtekomme kravene til den nye forskriften.

Kjøper kan ikke kreve reklamasjon for feil og mangler som selger har opplyst om i salgsdokumentene eller som står dokumentert i boligsalgsrapporten. Nettopp derfor er ikke en e-takst tilstrekkelig. E-taksten vurderer ikke boligens tekniske tilstand og går ikke i dybden som det en tilstandsrapport gjør.

E-takst er bransjestandard som verdivurdering

E-takst er gjeldende bransjestandard for de som ønsker en verdivurdering. Det er denne som legges i bunn når det er snakk om salg av bolig, refinansiering av lån eller hvis man vil ta opp nye lån med utgangspunkt i boligverdi.

Det vil derfor være hovedsakelig e-takst som utarbeides hvis det er snakk om en verdivurdering man skal bruke til ting som er regulerte. En alminnelig verdivurdering som ikke er utarbeidet gjennom e-takst verktøyet vil derfor ikke være gjeldende, og kan kun brukes veiledende eller privat.

Denne formen for verdivurdering ble utviklet for å sikre høyere grad av presisjon når takstmenn og eiendomsmeglere driver med verdivurdering, og bidrar til å unngå at verdivurderinger har gigantiske avvik.

Før i tiden var det ingen bransjestandard, og dette ble i større grad regulert av ulike takstmenn og eiendomsmeglere, mens det i dag reguleres bedre og mer nøyaktig gjennom e-takst i stedet for kun individuelle meninger.

Bruke megler eller takstmann?

Det finnes altså forskjellige typer takster og flere måter å vurdere boligens verdi. Hvilken du trenger, avhenger av formålet. Vi har derfor laget en liten oversikt her over når du trenger hva, og hvem du skal kontakte for å skaffe den dokumentasjonen du trenger.

Du kan bruke en megler hvis du trenger:

• Prisantydning og meglers verdivurdering for å undersøke hva du kan få for boligen din
• Estimert verdi av boligen hvis du kun er nysgjerrig på hva den er verdt, uten å ville gå videre
• E-takst i forbindelse med arv, refinansiering, boligsalg og lignende

Du bør bruke en takstmann hvis du trenger:

• Verditakst med eller uten tillegg for å få en grundigere vurdering av boligens verdi, for eksempel ved arveoppgjør
• Tilstandsrapport for å vurdere den tekniske tilstanden av hele eller deler av boligen i forbindelse med salg, forsikringssaker og lignende
• Boligsalgsrapport med verdi- og lånetakst som er anbefalt i forbindelse med boligsalg

Kort oppsummert: enkel forklaring på e-takst vs. verdivurdering

Den enkle forklaringen på forskjellen mellom e-takst og verdivurdering er at e-takst er bransjestandarden for verdivurderinger. I praksis er det derimot litt forskjell på hvordan disse begrepene brukes. E-takst brukes blant annet til refinansiering og lagres i en database, og det er eiendomsmeglere som utarbeider disse. 

Meglers verdivurdering er en vurdering som er basert på samme grunnlag som e-takst, men den brukes i forbindelse med boligsalg og for å komme frem til en prisantydning. Meglers verdivurdering brukes ikke i forbindelse med refinansiering og lagres dermed ikke i databasen. Du trenger derfor en e-takst om du vil ta opp lån med sikkerhet i bolig eller hvis du vil reforhandle boliglånet ditt. 

Hvis du skal selge bolig, så vil du etter hvert trenge grundigere dokumentasjon enn bare e-takst eller verdivurdering fra megler. I så fall anbefaler vi at du bestiller en boligsalgsrapport med verdi- og lånetakst fra en takstmann.