Skatteregler ved salg av bolig: Enkel guide

Er du usikker på om du må betale skatt av boligsalget eller ikke? Her er alle skattereglene du bør vite om ved salg av bolig.

Det er mye du må tenke på når du skal selge bolig. Du må sette riktig pris, gjøre eiendommen klar for salg og vurdere hvilket bud du vil takke ja til. Og noen ganger må du også sette deg inn i hvilke skatteregler som gjelder ved salg av bolig. Det er nemlig ikke alltid at du kan selge en eiendom uten å betale skatt.

Her i denne guiden tar vi en grundig titt på disse skattereglene. Vi ser blant annet nærmere på når salget av bolig er skattefritt, når du må betale skatt, hvordan skatten beregnes og hvordan du rapporterer salget til skattemyndighetene.

Grunnleggende skatteregler ved salg av bolig

Skattereglene kan ha direkte påvirkning på fortjenesten din. Hvis du ikke har full kontroll over når du må skatte eller ikke, kan du få deg en ubehagelig overraskelse etter at boligsalget er vel overstått. Kanskje ender du opp med å betale mer skatt enn nødvendig – eller kanskje du får et uventet skattekrav?

Hovedregelen tilsier at all salg av fast eiendom i utgangspunktet er skattepliktig. I enkelte tilfeller kan du likevel selge boligen din uten å skatte for det. I Norge er det sånn at hvis du selger primærboligen din, så er gevinsten fra salget normalt sett skattefri. Det betyr at alle pengene du tjener på salget kan gå rett i lommen din. I tillegg må du innfri visse krav og betingelser, noe som vi skal se nærmere på nå.

Når er boligsalg skattefritt?

Du kan altså selge primærboligen din uten å betale skatt. Men hva er egentlig en primærbolig? En primærbolig er den boligen som du bor i mesteparten av tiden. Det er det stedet du anser som hjemmet ditt. I tillegg må du innfri krav til eiertid og botid for at boligsalget skal være skattefritt.

Krav til eiertid

Eiertid handler rett og slett om hvor lenge du har eid boligen før du selger den. Ifølge skattereglene må du ha eid boligen i minst ett år, ellers vil gevinsten fra salget være skattepliktig. Eiertiden begynner å løpe fra det tidspunktet du overtar boligen rent fysisk og ikke den dagen du kjøpte boligen.

Boligen anses derimot som solgt når kjøper og selger er enige om salgssum og overtakelsesdato – noe som i praksis vil si det tidspunktet der boligselger takker ja til kjøperens bud. Eiertiden avsluttes altså når du aksepterer et bud, og ikke når kjøperen overtar boligen.

Krav til botid

Botid handler om hvor lenge du faktisk har bodd i boligen. Ifølge skattereglene må du ha bodd i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene for å kunne selge skattefritt. Disse 12 månedene trenger ikke være sammenhengende, noe som betyr at botiden kan være oppdelt i løpet av en 24-måneders periode.

Botiden begynner å løpe den dagen du fysisk flytter inn i boligen og ikke selve overtakelsesdatoen. Hvis du bruker et par måneder på oppussing etter overtakelse før du flytter inn, så gjelder ikke disse månedene mot botiden. Det er viktig at du kan dokumentere botiden, for eksempel ved å vise til bredbåndsfakturaer.

Tjene opp botid

Men hva skjer hvis du må flytte før det har gått ett år? Vel, da blir skattereglene ved salg av bolig litt mer kompliserte. Hvis du må flytte på grunn av jobb, helse eller uforutsette brukshindringer, kan du fortsatt tjene opp botid. Du må imidlertid kunne dokumentere at du ikke har mulighet til å bo i boligen. Det er heller ikke mulig å tjene opp botid, dersom du visste om brukshindringen før du kjøpte eiendommen.

La oss se på et par eksempler for å gjøre skattereglene mer forståelige:

Eksempel 1: Anna kjøpte en leilighet på Voss i januar, og planen var å bruke den som primærbolig. Dessverre mistet hun jobben i mars, og hun var nødt til å flytte til Bergen for å få seg en ny jobb. Selv om Anna nå bor i Bergen, kan hun likevel tjene opp botid for leiligheten på Voss. Det er fordi hun har en gyldig grunn til å ikke bo der, nemlig jobben i Bergen.

Eksempel 2: Erik kjøpte seg en leilighet i Stavanger i mars, til tross for at han har søkt studieplass i Oslo fra høsten av. Han får bekreftet studieplassen i april og flytter til hovedstaden ved studiestart i august. Erik vil ikke kunne tjene opp botid, selv om utdanning regnes for å være gyldig brukshindring. Det er fordi han visste om brukshindringen på forhånd før han kjøpte leiligheten.

Når er boligsalg skattepliktig?

Du må skatte ved boligsalg, dersom du ikke innfrir krav til eiertid og botid. I praksis betyr det at du må betale skatt av gevinsten dersom du selger primærboligen din før det har gått ett år. Samtidig er det viktig å vite at du kan kreve skattefradrag hvis du selger med tap. Ifølge skattereglene er salg av sekundærbolig alltid skattepliktig, uavhengig av hvor lenge du har eid den. Det er kun primærboliger som kan selges skattefritt.

Selv om boligsalget er skattepliktig ifølge regelverket, så er det den eventuelle fortjenesten som avgjør hva du skal betale i skatt. Gevinsten fra boligsalget er forskjellen mellom det du betalte for boligen (inngangsverdi) og hva du solgte den for (salgssummen). 

Eventuelle kostnader for renovering eller påbygg legges til inngangsverdien, for eksempel kostnader for å bygge et ekstra soverom eller flytte kjøkkenet. Du kan derimot ikke legge til vanlige vedlikeholdskostnader. Det er kun omkostninger for tiltak som øker boligverdien som teller. 

Du kan derimot trekke salgskostnader fra salgssummen før du beregner gevinsten. Utgangsverdien er det du sitter igjen med etter at du har trukket disse kostnadene fra inngangsverdien. Fradragsberettigede kostnader inkluderer blant annet utgifter for eiendomsmegler, flyttevask og fotografering.

Gevinsten av boligsalget er forskjellen mellom inngangsverdien og utgangsverdien, og det er dette beløpet som er skattepliktig. Viser det seg at du har gått med tap, kan du som nevnt kreve fradrag for det. Dermed er det svært viktig at du ikke slurver med dette regnestykket. Regner du feil, ender du også opp med å betale “feil” skatt.

Dette sier skattereglene ved salg av arvet bolig

Vi har hittil fokusert på skatteregler ved salg av boliger som du selv har kjøpt, men hva hvis du skal selge en arvet bolig? Vel, det er ikke bare boligen du arver – du arver også skatteposisjonen. Det vil si at hvis arvelater kunne ha solgt boligen skattefritt, så kan du gjøre det samme. Men hvis arvelater måtte ha betalt skatt, så må du også skatte. 

La oss si at du arver en primærbolig og arvelater oppfyller kravene til eier- og botid. Boligsalget er i så fall skattefritt, ifølge regelverket. Men hvis du arver og deretter selger en sekundærbolig, så sier skattereglene at du må betale skatt av gevinsten. Du kan unngå denne skatteplikten ved å flytte inn i boligen frem til du selv oppfyller kravene til eier- og botid.

Eksempler på hvordan du beregner skatt ved boligsalg

Nå som du vet når du må skatte av boligsalget, er det på tide å forklare hvordan du eventuelt betaler skatt. La oss se nærmere på for eksempel for å demonstrere skatteberegningen. Nils bestemte seg for å kjøpe en sekundærbolig for 2 millioner kroner. Han brukte i tillegg 200 000 kroner på å flytte kjøkkenet og bygge et ekstra soverom. Inngangsverdien er dermed som følger:

Kjøpesum: 2 000 000 kr

Utbedringer: 200 000 kr 

Inngangsverdi = 2 200 000 kr

Nils leide ut boligen i noen år før han solgte den videre.Han satt igjen med 2 450 000 millioner etter at alle kostnader var trukket fra. 2 450 000 millioner er dermed utgangsverdien.

Slik regner vi ut hvor mye Nils måtte betale i skatt:

1.) Først må vi finne differansen mellom inngangsverdi og utgangsverdi:

2 450 000 kroner i utgangsverdi 

– 2 200 000 kroner i inngangsverdi

= 250 000 kroner i gevinst

2.) Nils må betale skatt, ettersom boligsalget endte med gevinst og ikke tap. Vi kan nå beregne skatten ved å multiplisere gevinsten med skattesatsen. La oss si at boligsalget fant sted i 2022. Daværende skattesats var 22 %.

Gevinst x skattesats = skattebeløp

250 000 kr x 22 % = 55 000 kr

Nils må altså betale 55 000 kroner i skatt av gevinsten han fikk fra salget av sekundærboligen. 

Det er slettes ikke så ille, ettersom han fortsatt sitter igjen med 195 000 kroner etter skatt – og det etter flere år med ekstra leieinntekter. Dette er imidlertid kun et enkelt eksempel for å demonstrere hvordan du beregner skatt ved salg av bolig. Eksempelet vårt tar ikke hensyn til alle variabler. Du bør derfor sjekke gjeldende skatteregler nøye før du rapporterer beløpet til Skatteetaten. 

Slik rapporterer du boligsalget til Skatteetaten

Skatten rapporteres på skattemeldingen for det året boligsalget fant sted. Du må selv regne ut hva du skal betale eller hva du har krav på i fradrag. Skatteetaten har heldigvis utviklet en praktisk veileder for å gjøre det enklere å rapportere riktig skattebeløp ved boligsalg. Deretter åpner du bare skattemeldingen og fører inn beløpet. 

Du trenger ikke sende inn noen papirer som bekrefter skattebeløpet, men du må kunne vise frem dokumentasjon hvis Skatteetaten spør etter det.

Konklusjon: disse skattereglene er viktige ved salg av bolig

Du har nå fått vite om de aller viktigste skattereglene ved salg av bolig, enten det er snakk om primærbolig, sekundærbolig eller arvet bolig. Vi har også sett nærmere på hvordan du beregner gevinsten, samt tatt for oss noen praktiske eksempler. Dersom du fortsatt føler deg usikker eller trenger nærmere veiledning, anbefaler vi at du snakker med en advokat eller regnskapsfører. Du kan også ta kontakt med Skatteetaten for mer informasjon. Lykke til!