Selge bolig før 1 år: Dette er reglene

Det finnes noen regler og krav som du må være oppmerksom på om du vil selge bolig før det har gått 1 år siden du kjøpte den. Hvis ikke, så kan du risikere skattesmell. Vi tar en nærmere titt på regelverket. Dermed kan du ha ditt på det rene og unngå trøbbel med Skatteetaten.

Reglene for å selge bolig før 1 år

Kriterium for skattefritt salg	Forklaring
Eie boligen i minst 12 av 24 måneder	Må ha vært registrert eier i minst ett år
Brukt boligen som egen bolig i minst 12 av 24 måneder	Må kunne dokumenteres med f.eks. strømregninger
Sekundærbolig	Skattepliktig uansett botid
Unntak: brukshindring	Gjelder ved tvungen flytting pga. jobb, helse etc.
Kjøpt med kjennskap til hindring	Ikke gyldig unntak, da det ikke er “uforutsett”

For at boligen skal regnes som primærbolig og unntas fra skatteplikt ved salg, må du ha både eid og brukt boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget (12 ut av 24 måneder). Du må kunne dokumentere botiden ved hjelp av for eksempel strømregninger, brev fra lege eller skole, og lignende. 

Reglene har som formål å hindre spekulasjon i boligmarkedet, samt gi skattemyndighetene mulighet til å beskatte eventuell gevinst ved salg av sekundærboliger. Reglene gjelder både for privatpersoner og virksomheter. Dersom boligen ikke regnes som primærbolig og man selger boligen før ett år er gått, vil gevinsten ved salget være skattepliktig med 22 % av den totale gevinsten. 

Det vil si at du må betale skatt av differansen mellom inngangsverdi og utgangsverdi, altså hva du kjøpte og solgte boligen for. Eventuell oppussing plusses på inngangsverdien, og salgsutgifter trekkes fra utgangsverdien. Det betyr at du kan trekke fra meglerhonorar, fotograf, flyttevask og lignende.

Tap ved salg av bolig

Dersom du selger en bolig til en lavere pris enn det du kjøpte den for, vil du sitte igjen med et tap. Dette kan være en fortvilende situasjon, men det finnes en liten trøst. Ifølge reglene, kan tapet faktisk gi deg rett til fradrag på skatten. Du kan imidlertid kun få fradrag for tap ved salg av sekundærbolig som ikke har vært brukt som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget.

Det finnes noen unntak fra skatteplikten ved salg av sekundærbolig, for eksempel sykehusopphold eller hvis du måtte flytte på grunn av jobb eller studier. Dette kalles for brukshindring, og du kan i så fall opptjene botid. Du kan imidlertid ikke ha visst om denne brukshindringen på det tidspunktet du kjøpte boligen.

Hvordan unngå å betale skatt ved salg av bolig?

Situasjon	Skattepliktig?	Kommentar
Salg etter 12 mnd. botid (primærbolig)	Nei	Oppfyller vilkår
Salg av sekundærbolig	Ja	Alltid skattepliktig
Salg pga. jobb-/helseflytting	Nei (hvis dokumentert)	Gjelder unntak
Videresalg av boligkontrakt (nybygg)	Ja	Alltid skattepliktig
Salg med tap (sekundærbolig)	Nei, men fradrag mulig	Fradragsrett ved tap

For folk flest finnes det kun en måte å unngå å betale skatt ved salg av bolig, og det er å ha bodd der minst 12 av de siste 24 månedene. Man trenger ikke å bo der i 12 måneder i strekk så lenge man oppfyller en botid som til sammen blir mer enn 12 av de siste 24 månedene.

Du må dessverre skatte på salg av sekundærbolig, utleieboliger og andre investeringsobjekter eller hvis du velger å flytte fra din nye bolig før det har gått ett år. Men du bør derfor vurdere sterkt om man vil flytte fra en primærbolig før det har gått ett år.

Det finnes heldigvis noen unntak fra tolvmåneders-regelen som kan redde deg fra skattesmell. Hvis du må selge boligen din på grunn av uforutsette omstendigheter, kan du fortsatt få skattefritak selv om du ikke har bodd der i tolv måneder.

Skatteetaten godtar flere årsaker til tvungen flytting. Jobbytte som krever at du flytter til en annen by eller region er en vanlig grunn. Helsemessige årsaker som gjør at du ikke kan bo i boligen kan også gi unntak.

Men det viktige er at flyttingen må være uforutsett. Hvis du visste om omstendigheten før du kjøpte boligen, så gjelder altså ikke unntaket. Du ikke påberope deg tvungen flytting hvis du for eksempel har søkt om studieplass i en annen by før du kjøpte eiendommen.

Skatteregler for videresalg av boligkontrakter

Hvis du har både kjøpt og solgt en bolig av utbygger før nybygget er ferdigstilt, så regnes det som salg av kontraktsposisjoner. Ettersom du ikke har hatt sjans til å bo i boligen i 12 måneder, så må du opplyse om salget i skattemeldingen og betale skatt av salget. Det er det imidlertid langt fra alle som gjør.

Skatteetaten har varslet om strengere kontroller fremover. En stikkprøve viste nemlig at over halvparten av skattytere ikke opplyser om salg av kontraktsposisjoner, det vil si videresalg av boligkontrakter:

– Oppdager vi at du ikke har innberettet salg av kontraktsposisjon, vil du bli ilagt tilleggsskatt. Grove tilfeller risikerer politianmeldelse, sier divisjonsdirektør Odd Woxholt i en pressemelding fra Skatteetaten. Han legger til at man kan rette opp i dette selv for å unngå tilleggsskatten:

– Det er enklere å rette selv enn å bli kontrollert av Skatteetaten. Du kan selv gå inn og egenrette dette i skattemeldingen din for de siste tre årene. Så lenge du gjør dette før vi åpner kontrollsak, unngår du tilleggsskatt.

Hva bør du tenke på for å kunne selge boligen skattefritt?

Det er viktig å vurdere alle alternativene og konsekvensene grundig før du selger boligen din. Det gjelder spesielt for deg som skal selge før det har gått 1 år eller du er usikker på om du innfrir krav til botid. 

Her er noen ting du bør tenke på:

• Har du dokumentasjon på egen bruk av boligen? Dette er viktig for å kunne unntas fra skatteplikt.
• Hva vil eventuell skatt på gevinsten ved salg utgjøre? Det kan være lurt å beregne dette på forhånd for å unngå ubehagelige overraskelser.
• Finnes det alternative løsninger? Er det snakk om en kort periode før du innfrir kravene til botid? Da kan du vurdere å utsette boligsalget og bo der frem til du kan selge skattefritt.

Hvordan finne rett eiendomsmegler og innhente gode pristilbud

Det er viktig å finne en god eiendomsmegler, også når du skal selge en bolig før det har gått 1 år. Megleren kan hjelpe deg gjennom salgsprosessen og vurdere hva som er den beste salgsstrategien, slik at du får best mulig pris for boligen din. Her er noen tips til å finne den rette megleren:

• Sjekk referanser og erfaring. Det er viktig å finne en megler med relevant erfaring og gode referanser fra tidligere kunder.
• Sammenlign tilbud fra ulike meglere. Ikke velg den første megleren du kommer over. Ta deg tid til å sammenligne tilbud fra flere meglere. På den måten får du den beste prisen og de beste vilkårene for salget.
• Vær ærlig om dine forventninger: Vær tydelig på hva du forventer av salget og kommuniser dette klart med megleren. Dette vil hjelpe megleren å skreddersy en løsning som passer dine behov og ønsker.
• Vurder geografisk område og spesialisering. Finn en megler som har spesialisert seg på ditt geografiske område. Han eller hun må også ha god kjennskap til markedet der du skal selge boligen. Dette vil øke sjansen for at du får en akseptabel salgspris.
• Ikke velg det billigste tilbudet. Det kan være fristende å velge den megleren som tilbyr lavest provisjon eller det billigste tilbudet. Men det vil ikke alltid lønne seg. Husk at en dyktig megler kan hjelpe deg å få en høyere pris for boligen din. Velg heller en megler som har gode resultater, kompetanse og erfaring i å selge eiendommer som ligner på din egen.

Konklusjon: dette er reglene for å selge bolig før ett år

Det er viktig å kjenne til reglene og kravene som gjelder for salg av boliger før det har gått 1 år. Det gjelder dokumentasjon av egen bruk av boligen og skatteplikt ved salg av sekundærboliger. Du bør tenke deg nøye om før du legger boligen ut for salg, samt undersøke hvilke alternativer du har. I tillegg bør du finne den rette eiendomsmegleren til å selge boligen din. Ja, uansett hvor lenge du har bodd i den.