SKATTERISIKO: Det er viktig å kunne skattereglene for botid i leiligheten, for å unngå tap på salget.
Sist oppdatert: 23. mai 2025
Det finnes noen regler og krav som du må være oppmerksom på om du vil selge bolig før det har gått 1 år siden du kjøpte den. Hvis ikke, så kan du risikere skattesmell. Vi tar en nærmere titt på regelverket. Dermed kan du ha ditt på det rene og unngå trøbbel med Skatteetaten.
Få tilbud fra flere ulike leverandører. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Kriterium for skattefritt salg | Forklaring |
---|---|
Eie boligen i minst 12 av 24 måneder | Må ha vært registrert eier i minst ett år |
Brukt boligen som egen bolig i minst 12 av 24 måneder | Må kunne dokumenteres med f.eks. strømregninger |
Sekundærbolig | Skattepliktig uansett botid |
Unntak: brukshindring | Gjelder ved tvungen flytting pga. jobb, helse etc. |
Kjøpt med kjennskap til hindring | Ikke gyldig unntak, da det ikke er “uforutsett” |
For at boligen skal regnes som primærbolig og unntas fra skatteplikt ved salg, må du ha både eid og brukt boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget (12 ut av 24 måneder). Du må kunne dokumentere botiden ved hjelp av for eksempel strømregninger, brev fra lege eller skole, og lignende.
Reglene har som formål å hindre spekulasjon i boligmarkedet, samt gi skattemyndighetene mulighet til å beskatte eventuell gevinst ved salg av sekundærboliger. Reglene gjelder både for privatpersoner og virksomheter. Dersom boligen ikke regnes som primærbolig og man selger boligen før ett år er gått, vil gevinsten ved salget være skattepliktig med 22 % av den totale gevinsten.
Det vil si at du må betale skatt av differansen mellom inngangsverdi og utgangsverdi, altså hva du kjøpte og solgte boligen for. Eventuell oppussing plusses på inngangsverdien, og salgsutgifter trekkes fra utgangsverdien. Det betyr at du kan trekke fra meglerhonorar, fotograf, flyttevask og lignende.
Dersom du selger en bolig til en lavere pris enn det du kjøpte den for, vil du sitte igjen med et tap. Dette kan være en fortvilende situasjon, men det finnes en liten trøst. Ifølge reglene, kan tapet faktisk gi deg rett til fradrag på skatten. Du kan imidlertid kun få fradrag for tap ved salg av sekundærbolig som ikke har vært brukt som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget.
Det finnes noen unntak fra skatteplikten ved salg av sekundærbolig, for eksempel sykehusopphold eller hvis du måtte flytte på grunn av jobb eller studier. Dette kalles for brukshindring, og du kan i så fall opptjene botid. Du kan imidlertid ikke ha visst om denne brukshindringen på det tidspunktet du kjøpte boligen.
Situasjon | Skattepliktig? | Kommentar |
---|---|---|
Salg etter 12 mnd. botid (primærbolig) | Nei | Oppfyller vilkår |
Salg av sekundærbolig | Ja | Alltid skattepliktig |
Salg pga. jobb-/helseflytting | Nei (hvis dokumentert) | Gjelder unntak |
Videresalg av boligkontrakt (nybygg) | Ja | Alltid skattepliktig |
Salg med tap (sekundærbolig) | Nei, men fradrag mulig | Fradragsrett ved tap |
For folk flest finnes det kun en måte å unngå å betale skatt ved salg av bolig, og det er å ha bodd der minst 12 av de siste 24 månedene. Man trenger ikke å bo der i 12 måneder i strekk så lenge man oppfyller en botid som til sammen blir mer enn 12 av de siste 24 månedene.
Du må dessverre skatte på salg av sekundærbolig, utleieboliger og andre investeringsobjekter eller hvis du velger å flytte fra din nye bolig før det har gått ett år. Men du bør derfor vurdere sterkt om man vil flytte fra en primærbolig før det har gått ett år.
Det finnes heldigvis noen unntak fra tolvmåneders-regelen som kan redde deg fra skattesmell. Hvis du må selge boligen din på grunn av uforutsette omstendigheter, kan du fortsatt få skattefritak selv om du ikke har bodd der i tolv måneder.
Skatteetaten godtar flere årsaker til tvungen flytting. Jobbytte som krever at du flytter til en annen by eller region er en vanlig grunn. Helsemessige årsaker som gjør at du ikke kan bo i boligen kan også gi unntak.
Men det viktige er at flyttingen må være uforutsett. Hvis du visste om omstendigheten før du kjøpte boligen, så gjelder altså ikke unntaket. Du ikke påberope deg tvungen flytting hvis du for eksempel har søkt om studieplass i en annen by før du kjøpte eiendommen.
Hvis du har både kjøpt og solgt en bolig av utbygger før nybygget er ferdigstilt, så regnes det som salg av kontraktsposisjoner. Ettersom du ikke har hatt sjans til å bo i boligen i 12 måneder, så må du opplyse om salget i skattemeldingen og betale skatt av salget. Det er det imidlertid langt fra alle som gjør.
Skatteetaten har varslet om strengere kontroller fremover. En stikkprøve viste nemlig at over halvparten av skattytere ikke opplyser om salg av kontraktsposisjoner, det vil si videresalg av boligkontrakter:
– Oppdager vi at du ikke har innberettet salg av kontraktsposisjon, vil du bli ilagt tilleggsskatt. Grove tilfeller risikerer politianmeldelse, sier divisjonsdirektør Odd Woxholt i en pressemelding fra Skatteetaten. Han legger til at man kan rette opp i dette selv for å unngå tilleggsskatten:
– Det er enklere å rette selv enn å bli kontrollert av Skatteetaten. Du kan selv gå inn og egenrette dette i skattemeldingen din for de siste tre årene. Så lenge du gjør dette før vi åpner kontrollsak, unngår du tilleggsskatt.
Det kan virke fristende å ikke melde dette inn, og dermed forsøke å slippe å skatte. Vi anbefaler alltid våre lesere å holde seg innenfor lovverket, da man kan bli straffet, og i verste fall bli politianmeldt. Selv om enkelte har sluppet unna med dette tidligere, vil det være fordelaktig og rettferdig å forholde seg til loven.
Det er viktig å vurdere alle alternativene og konsekvensene grundig før du selger boligen din. Det gjelder spesielt for deg som skal selge før det har gått 1 år eller du er usikker på om du innfrir krav til botid.
Her er noen ting du bør tenke på:
Det er viktig å finne en god eiendomsmegler, også når du skal selge en bolig før det har gått 1 år. Megleren kan hjelpe deg gjennom salgsprosessen og vurdere hva som er den beste salgsstrategien, slik at du får best mulig pris for boligen din. Her er noen tips til å finne den rette megleren:
Det er viktig å kjenne til reglene og kravene som gjelder for salg av boliger før det har gått 1 år. Det gjelder dokumentasjon av egen bruk av boligen og skatteplikt ved salg av sekundærboliger. Du bør tenke deg nøye om før du legger boligen ut for salg, samt undersøke hvilke alternativer du har. I tillegg bør du finne den rette eiendomsmegleren til å selge boligen din. Ja, uansett hvor lenge du har bodd i den.
Du bør eie boligen i minst 1 år for å slippe å betale skatt ved salg – så sant det dreier seg om primærbolig. I tillegg må du ha bodd i boligen i minst 12 ut av de siste 24 månedene. Sekundærboliger er derimot alltid skattepliktige, uansett hvor lenge du eier dem.
Hvor mye du må skatte kan variere fra år til år – men du skal kun betale skatt på gevinsten og ikke hele salgssummen. Skatteprosenten var for eksempel 22 prosent i 2022 og 2023. Vi anbefaler at du sjekker gjeldende satser på Skatteetatens nettsider.
Ja, gevinsten ved skattepliktige boligsalg blir regnet som kapitalinntekt. Du kan derimot kreve fradrag på skatten, dersom du går i tap. Du trenger ikke å legge ved dokumentasjon på gevinst eller tap når du sender inn skattemeldingen, men du likevel ta vare på den i tilfelle Skatteetaten ber om videre opplysninger.
Du skal kun skatte for gevinsten, og du må selv regne ut hvor stor den er. Heldigvis kan du trekke fra utgifter som meglerhonorar, boligstyling, annonsering og andre kostnader. Du trenger ikke å sende inn dokumentasjon på disse kostnadene, men du bør likevel ta vare på fakturaer og andre relevante bilag.
Tja, det spørs om arvelater måtte ha betalt skatt ved boligsalg eller ikke. Dersom arvelater kunne ha solgt boligen uten å betale skatt, så betyr det at du også kan gjøre det. Du arver altså både skatteposisjonen og eiendommen.
Les mer
Les mer
Les mer