Hvordan selge leilighet: Alt du trenger å vite

Har du en leilighet som du vil selge, men du synes at salgsprosessen virker komplisert? Her får du alle trinnene til å selge leilighet, slik at du vet nøyaktig hvordan du skal gå frem – enten du selger leilighet selv eller bruker en eiendomsmegler til å selge leilighet.

Vurder marked og verdi: Hvor mye får jeg får leiligheten min?

Det koster å selge leilighet, og det første du bør gjøre er å sjekke leilighetens verdi, hvor mye lignende leiligheter blir solgt for i ditt område og sammenligne tilbud mellom forskjellige eiendomsmeglere.

Salgsprosessen for leiligheten kan bli kostbar, og vi anbefaler på det sterkeste at du setter opp et realistisk budsjett etter at du har mottatt bud fra eiendomsmeglerne. Du bør sette kostnadene opp mot hva som er realistisk å få for leiligheten, slik at du kan ta en veloverveid og realistisk beslutning.

Kanskje lønner det seg å vente noen måneder med å selge leilighet? Boligmarkedet svinger i løpet av året. Du må også sette av tid til å pusse opp eller gjøre forbedringer i leiligheten. Litt ekstra styling kan være akkurat det som skal til for å få flere bud.

Selge leilighet selv eller bruke eiendomsmegler?

Det neste du må gjøre er å bestemme deg for om du skal selge selv eller bruke en eiendomsmegler til å selge leiligheten. Det finnes både fordeler og ulemper ved begge deler. Her går vi kort gjennom det aller viktigste du bør vite om for å kunne ta en god avgjørelse om hvem som bør selge leiligheten din.

Hvorfor bruke eiendomsmegler til å selge leilighet

Dagens eiendomsmeglere har erfaring, spesialisert utdanning og kunnskap innen sitt felt. Du bør som nevnt hente inn tilbud for å se hvem som kan gi deg best pris. Eiendomsmegleren bør i tillegg ha god kjennskap til ditt område og kunne vise til gode resultater tidligere.

Pris er nemlig ikke alt når det kommer til valg av megler. Det viktigste er at du får så mye penger for leiligheten din som mulig, ikke at du nødvendigvis skal tjene penger på å velge en billig eiendomsmegler. En megler med god erfaring vet hvordan man skal nå kundegruppen som er interessert i leiligheter som din.

Mange foretrekker å bruke en lokal eiendomsmegler eller en megler som er godt kjent med nabolaget. Megleren trenger ikke nødvendigvis å ha kontor eller bo på samme sted som leiligheten, men han eller hun må være kjent med prisnivået og ha kunnskap om skoler, fritidstilbud, lokaltransport og lignende.

Hvorfor selge leilighet selv

Det er ikke nødvendigvis riktig at du sparer penger på å selge leilighet selv, selv om det kan virke billigere med første øyekast. Det er helt essensielt at du setter deg grundig inn i prosessen og vurderer utgiftene opp mot fordelene før du bestemmer deg.

Det er viktig at du forstår ansvaret ditt og utfører prosessen riktig. En megler vil være godt beskyttet av eiendomsmeglerloven, men denne loven gjelder ikke om det er en privatperson som har utført boligsalget. Du har både det finansielle og det juridiske ansvaret når du selger selv. Du må uansett få profesjonell hjelp med kjøpskontrakt, eiendomsoppgjør og tinglysing av eierskifte.

Vi anbefaler å bruke tjenester som Propr om du vil selge en leilighet på egenhånd. Disse tjenestene veileder deg gjennom prosessen, slik at du enkelt kan se hva du kan gjøre selv og hva som må overlates til fagfolk. Du kan dermed føle deg trygg på at alt papirarbeidet blir riktig.

Pass på at du har riktig informasjon om leiligheten

Det er selgeren som har ansvaret for at alle opplysningene er riktig ved salg av leilighet. Det betyr at du må passe på å oppgi riktig informasjon, samt at kjøper har all nødvendig informasjon. En boligsalgsrapport skal sikre at det ikke oppstår konflikter, og den utarbeides av en takstmann.

Takstmannen er uavhengig i prosessen, men du er allikevel pliktig til å sikre deg at han eller hun gjør jobben sin på riktig vis. Du kan eventuelt vurdere å kjøpe en boligselgerforsikring. Det er i så fall forsikringsselskapet som tar oppgjøret om det oppstår en eventuell konflikt.

Det kan oppstå feil og mangler som du ikke var klar over når du solgte leiligheten, men det er allikevel ditt ansvar å ta det økonomiske oppgjøret. Det kan fort bli snakk om mange hundretusener, og kjøper kan komme med krav i opptil fem år etter at du solgte leiligheten. Mange velger derfor å kjøpe en forsikring for å være på den sikre siden.

Visning og budrunde: Gjør leiligheten din klar

Styling og oppussing er en viktig del av salgsprosessen. Leiligheten din må være klar for salg, og de rette grepene kan øke budrunden betydelig. Store mangler som mugg på badet kan føre til at ingen tørr å kjøpe leiligheten, men også småting som å fikse løse dørhåndtak kan ha en innvirkning på helhetsinntrykket av leiligheten.

Du bør tenke deg om før du setter opp kostbare prosjekter som å pusse opp bad og kjøkken. Det er ikke alltid dette lønner seg, særlig hvis det ikke finnes noen store feil og mangler som råte og mugg. Små triks som å male veggene i en lysere farge kan derimot være svært effektivt. Det får leiligheten til å virke mer åpen og større.

Mange velger å få hjelp av en profesjonell boligstylist som enten gjør hele jobben for deg eller gir deg gode råd til hvilke grep du bør ta. Det koster ekstra å hyre inn en boligstylist, men mange stylister kan vise til svært gode resultater. Du kan dermed tjene inn igjen kostnadene.

Avslutningsprosessen etter solgt leilighet

Leiligheten er solgt når du har godtatt et bud, men det gjenstår allikevel noen formaliteter før salgsprosessen avsluttes. Dere må gjennomføre oppgjøret, signere kontrakter, gå gjennom leiligheten offisielt sammen med kjøper og gi over nøklene.

Du må være oppmerksom på at godtatt bud gjelder som bindende avtale. Kjøper har dermed forpliktet seg til salget når budet ble godkjent, ikke når dere møtes for å signere kontrakten senere. Kjøpesummen skal som regel være overført senest siste virkedag før overtakelse. Nå er det bare å klappe seg selv på skulderen og være fornøyd med et vellykket boligsalg!

Følg godt med på boligmarkedet

Det kan være smart å følge godt med på boligmarkedet der du bor en stund før du legger boligen ut for salg. Prøv å legge leiligheten ut for salg i perioder med høy etterspørsel. Tenk deg at tilbud er antall leiligheter til salgs, mens etterspørsel er antall mennesker som ønsker å kjøpe disse leilighetene. 

Når det er mange leiligheter til salgs – men få kjøpere – synker som regel boligprisene. Men hvis det er mange kjøpere på markedet og få leiligheter, øker sannsynligvis prisene. Timing er derfor veldig viktig for å sikre et raskt og vellykket boligsalg. Boligmarkedet kan imidlertid være forutsigbart. Mange andre faktorer kan påvirke boligpriser, for eksempel rentenivået.

Tilbud og etterspørsel kan dessuten variere i løpet av året. Våren er ofte en travel tid, særlig i mai. Mange ønsker å både kjøpe og selge bolig før sommerferien banker på døren. Det roer seg ofte gjennom sommeren, men så tar markedet seg opp igjen rundt august og september. Januar pleier også å være en god tid å selge bolig. Da er det nemlig få boliger ute for salg, men det pleier å være en god del kjøpere.

En dyktig, lokal eiendomsmegler kan hjelpe deg med å vurdere tilstanden på det lokale boligmarkedet. Selv om det kanskje er nedgangstider og lav etterspørsel etter eneboliger, kan leiligheter likevel være høyt etterspurt. Det lønner seg derfor å få råd og veiledning fra noen som har lang og god erfaring med å selge leiligheter i ditt område.

Du kan ikke selge leiligheten som den er lengre

Har du fått med deg endringene i avhendingsloven som ble innført fra 1. januar 2022? Lovendringen har som hovedmål å gjøre bolighandel tryggere for både kjøper og selger. Den viktigste endringen er at du ikke kan selge leiligheten som den er. Istedenfor er du pliktig til å opplyse om boligens tilstand. De færreste har imidlertid tilstrekkelig kunnskap og kompetanse til dette. 

Det betyr i praksis at du bør investere i en rapport fra takstmann, såkalt e-takst, som legges ved salgsdokumentene. Du bør også skrive en utfyllende egenmelding der du opplyser om alt arbeid du har gjort i leiligheten, samt nevne alt som bør fikses. Egenmeldingen skal også inneholde informasjon om tidligere feil og mangler ved boligen, selv om du har fikset det.

Kjøper plikter seg derimot til å lese gjennom all informasjon som du gir om leiligheten. Han eller hun kan ikke kreve reklamasjon for noe som du har opplyst om. Kjøper kan heller ikke klage på noe som burde vært forventet ut ifra leilighetens alder, boligtype og synlige tilstand. Man må forvente at en gammel leilighet med synlig slitasje har flere feil og mangler enn en omtrent ny og moderne leilighet.

Ingen bud etter første visning? Dette bør du gjøre

Noen ganger kan det ta tid å selge leiligheten, særlig hvis det er nedgangstider eller lav etterspørsel på boligmarkedet. Men ikke bekymre deg – det er normalt og kan skje alle. Det er altså ingen grunn til å få panikk eller tenke at du bør bytte megler. Istedenfor bør du snakke med eiendomsmegleren din for å finne ut av hvilke grep dere kan ta.

• Ta tilbakemeldinger på alvor: Har potensielle kjøpere gitt eiendomsmegleren noen tilbakemeldinger, enten på visningen eller dagen etter? Det kan i så fall gi deg verdifull innsikt i hva som kan forbedres eller endres på.
• Vurder prisen: Det kan hende at prisen er for høy, dersom det ikke kommer noen bud. Vurder om du bør senke prisantydningen. Du bør imidlertid være litt forsiktig før du reduserer den for mye eller for fort. Kanskje du bare trenger å gi det litt mer tid?
• Gi leiligheten din en liten makeover: Boligstyling kan virkelig gjøre en forskjell på kjøpelysten til folk. Du bør vurdere å gi leiligheten en liten makeover, hvis den ikke blir solgt etter første visning.
• Skru opp volumet på markedsføringen: En annen taktikk kan være å skru opp volumet på markedsføringen. Eller kanskje markedsføringen bør endres totalt? Her kan eiendomsmegleren komme med gode råd og tips.

Husk at det kan ta litt tid å selge boligen din, selv med riktig markedsføringsstrategi. Noen ganger er det ganske rolig på markedet, og da bør du ha is i magen og ikke redusere prisen for kjapt. Pass på at du velger en dyktig megler som tar godt vare på interessenter og som kan forhandle frem en god pris for deg.