Bør jeg bruke advokat eller eiendomsmegler til å selge bolig?

Bør du bruke advokat eller eiendomsmegler til å selge bolig? Det er fordeler og ulemper ved begge deler. Hva du bør velge av advokat eller megler, spørs derfor på dine særskilte behov, ønsker og kompetanse.

Her får du en grundig innføring i forskjeller, fordeler og ulemper, slik at du kan ta en informert avgjørelse i henhold til din situasjon.

Hva er forskjellen mellom å bruke advokat eller eiendomsmegler?

Det er viktig å først forstå forskjellen mellom å bruke advokat eller megler. Advokat blir hovedsakelig brukt av deg som skal selge bolig selv, enten du legger den åpent ut på markedet eller skal selge til f.eks. familie. I så fall vil advokaten bistå ved å utarbeide en sikker kjøpekontrakt, slik at oppgjøret gjennomføres på en trygg måte for begge parter.

Eiendomsmegler brukes derimot av deg som vil selge bolig gjennom en erfaren tredjepart. Megleren tar på seg alle oppgaver fra visning til kjøpekontrakt. Eiendomsmegler har ofte høyere priser enn advokater, men de gir deg også meget god hjelp i forbindelse med salg av bolig. Selger du selv, mister du muligheten til å ha rådgivere tilgjengelig under salgsprosessen. 

Du har derimot mulighet til å spare penger ved å ta på deg en del av meglerens oppgaver. Det er heller ikke alltid nødvendig å ha megler for å selge bolig. Dersom du ønsker å selge hytten din til et familiemedlem, trenger du ikke boligfotografering, visning og budrunder. Det holder rikelig med bistand fra en advokat som sørger for at alt det juridiske er på stell.

Hva er fordelene og ulempene ved å selge bolig med advokat?

Den største fordelen ved å bruke advokat for eierskifte og oppgjør er at du slipper kostnadene ved å bruke en tredjepart til boligsalg. Spørsmålet om du bør bruke advokat eller megler til å selge bolig blir dermed et spørsmål om du vil selge bolig selv eller ikke. Advokater gjennomfører for eksempel ikke budrunder og visninger.

Når det er sagt, så finnes det advokater som tilbyr deg verktøy for å forenkle privat boligsalg. Du må likevel gjøre mye selv, men du får rådgivning og assistanse under prosessen. Tenk derfor grundig gjennom hva du ønsker å gjøre på egenhånd, og undersøk deretter hvilke advokater som best kan tilrettelegge for deg.

De største fordelene ved å bruke en advokat inkluderer:

• Du kan selv annonsere boligen
  Privatpersoner kan legge ut boligannonser på Finn.no. Du har dermed like god mulighet til å annonsere for boligsalget som det eiendomsmegleren gjør.

• Gjennomfør visning og budrunde på egenhånd
  Dersom du føler deg trygg, kan du droppe selger og helt fint gjennomføre visning og budrunde. 

• Du slipper meglerkostnad
  Boligselger slipper meglerkostnadene ved å selge bolig selv og bruke advokat. Mange anser meglerkostnadene som største utgift ved boligsalg.

• Du kan velge fotograf eller ta bilder selv
  Du får større kontroll over salgsprosessen ved å selge selv. For eksempel, hvis svigersøster er en rivende dyktig fotograf kan du få hjelp av henne. Du kan også ta bilder selv, hvis du føler deg trygg på at markedsføringsmateriellet blir godt nok.

Lønner det seg å selge bolig med advokat?

Det korte svaret på om det lønner seg å selge uten megler og heller bruke advokat er – det spørs! Det er som sagt ikke behov for eiendomsmegler hvis boligen ikke skal ligge ute for åpent salg. Du trenger hverken annonsering, budrunder og megling, hvis du allerede har en kjøper til boligen. Å bruke advokat til å ta oppgjøret vil i så fall være fornuftig.

Dersom boligen skal ligge åpent på markedet, kan regnestykke bli noe usikkert. I teorien ja, du kan spare mye penger ved å selge bolig selv. Advokatkostnadene ved oppgjør er lavere enn meglerkostnader. Det er imidlertid forutsatt at du klarer å selge boligen til en like god pris som du ville ha fått av en megler.

På samme måte er heller ingen garantier at megleren nødvendigvis vil få en bedre pris enn deg. Individuelle forhold vil være avgjørende. For eksempel, hvis det dreier seg om ganske ny bolig i et populært område, så vil du ha bedre sjanser for å lykkes enn for et gammelt hus som krever mye oppussing. 

Tenk over følgende faktorer for å vurdere hvor enkelt og rimelig det vil være for deg å selge selv:

• Er boligen lett å selge?
• Hvordan er tilstanden på boligmarkedet?
• Hvilke kunnskaper og kompetanse har du?
• Føler du deg trygg på å forhandle?
• Hvor mye kommer ekstrakostnader på, f.eks. fotografering, annonsering og forsikringer?
• Har du tid og ressurser til å gjennomføre meglerens oppgaver selv?

Kan man selge bolig uten advokat eller eiendomsmegler?

Ja, det er fullt mulig å stå for hele prosessen selv uten å benytte seg av verken advokat eller eiendomsmegler! Dette vil for mange være vanskelig, da det er mange lover og reguleringer man må forholde seg til.

I de aller fleste tilfeller vil det lønne seg å hyre inn enten en advokat eller eiendomsmegler, såfremt man ikke har tidligere erfaring ved det å selge bolig helt alene.

Man må forhold seg til lovverket når man selger bolig, og innhente nødvendig dokumentasjon som er fylt ut korrekt med den nødvendige informasjonen. Dette kan være vrient uten en advokat eller eiendomsmegler.

De fleste banker krever uansett at man bruker en advokat, eiendomsmegler eller tjenester som Propr til å gjennomføre tjenesteoppgjøret, og da kan man like gjerne betale litt ekstra for de viktigste og vanskeligste oppgavene ved salg av bolig.

Er det ulemper ved å selge selv?

Det som enkelte anser som en ulempe ved å selge selv, er at man står alene i prosessen. Det bør likevel presiseres at det finnes advokater som kan bistå med veiledning og rådgivning, skulle du ønske deg. Du får dermed ytterligere hjelp, utover selve oppgjøret. Ansvaret ditt som boligselger er likevel stort, uansett om du bruker megler eller advokat.

Det er for eksempel viktig å gi kjøpere all relevant informasjon om eiendommen før de gir tilbud for å unngå eventuelle tvister etter kjøpet. Ifølge nye lover, selges ikke boliger som de er lenger. Det stiller strengere krav til deg som selger om å innhente dokumentasjon om boligens tilstand.

Å selge privat kan kreve mye tid og du må forberede deg godt. Forberedelser inkluderer å lage et eiendomsprospekt, holde visninger på egenhånd og gjennomføre budrunde. Du må dessuten være tilgjengelig for potensielle kjøpere, dersom de har ytterligere spørsmål om boligen.

Det er ingen tvil om at å selge privat kan være en utfordrende prosess – men belønningene kan være betydelige hvis du er forberedt på dem.

Andre alternativer for deg som vil selge bolig via advokat

Det finnes også mellomløsninger, dersom du er usikker på om du bør bruke advokat eller eiendomsmegler for å selge bolig. Et godt eksempel på det er Propr, en tjeneste for deg som vil selge selv – men med bistand. I så fall kan du velge hva du vil gjøre selv og hva du trenger hjelp til.

For eksempel, du kan få hjelp med å hente inn nødvendige dokumenter som tilstandsrapport. Det kan være lett å gå seg vill i papirarbeidet. Du kan også få hjelp til å holde en digital budrunde. Det eneste du må gjøre er å velge hvilke bud du vil avvise og hvem du eventuelt vil godta.

Hva er fordelene og ulempene ved å selge bolig med eiendomsmegler?

Dersom boligen skal ligge åpent på markedet, kan du som sagt bruke både advokat eller megler. Eiendomsmegler er mest brukt i dag, selv om det er den mest kostbare løsningen. Årsaken til det er at du får hjelp av en kompetent tredjepart under hele prosessen som spesialiserer seg på nettopp boligsalg. Meglere kan som regel tilby mer hjelp enn det en advokat gjør. 

Du må selv avgjøre hvorvidt du trenger den ekstra hjelpen med å selge bolig.

Fordeler med å selge bolig via eiendomsmegler

De største fordelene med å bruke eiendomsmegler fremfor advokat er at megleren har inngående kunnskap om markedsføring og eiendomsmarkedet. Velger du en lokal megler, får du bistand av noen som vet nøyaktig hva kjøperne i ditt område ønsker og ser etter. En megler kan dermed hjelpe deg med å få den beste prisen for boligen din. 

Ikke bare er denne kunnskapen og kompetansen nyttig under budrunde og visning, men også når du skal klargjøre boligen for salg. Du kan spare masse tid og ressurser ved å bruke eiendomsmegler fremfor advokat. Du får også verdifull bistand under hele salgsprosessen, noe som mange selgere setter pris på.

Dagens meglere er dessuten er høyt utdannet og må gjennom en praksisperiode. Argumentet for at advokater har mer relevant utdanning er derfor ikke helt riktig med dagens praksis. Tidligere har eiendomsmeglere ikke vært regulert på samme måte som nå, men de siste årene har kravene for meglerpraksis vært strenge.

Ulemper med å selge bolig via eiendomsmegler

Den største ulempen med å bruke megler er meglerkostnader – noe som kanskje ikke er overraskende. Utover det, finnes det ikke særlig med ulemper. I dette avsnittet skal vi derfor gå litt i dybden på kostnader ved å bruke megler for boligsalg, slik at du kan få en bedre forståelse av prisen.

Mange meglere lar deg imidlertid velge mellom ulike prispakker for tjenestene sine. Du kan også velge mellom provisjon, fastpris og timebasert pris. Hva som er billigst, avhenger av nettopp din bolig. Flere boligselgere synes at provisjon er enkelt å forholde seg til. I så fall betaler du en viss prosent av den endelige kjøpesummen til megler, men ikke før boligen er solgt.

Fastpris kan i enkelte tilfeller lønne seg fremfor provisjon. Dersom du får en høy pris for boligen, kan du betale mindre i meglergebyr ved å bruke fastpris og ikke prosent. Motsatt er også riktig – får du en veldig lav sum for boligen, så kan fastpris bli dyrere enn prosent. Tenk derfor nøye gjennom situasjonen på markedet og hvor lett det er å selge boligen før du bestemmer deg.

Det hender også at timebasert pris for eiendomsmegler kan være fornuftig, for eksempel om du vet at boligen er kjempelett å selge. Kanskje du også har lyst å gjøre enkelte oppgaver selv? Drøft i så fall dette med megleren, slik at dere kan komme frem til en avtale som er gunstig for dere begge.

Dersom du vurderer å selge bolig selv og la advokaten ta oppgjøret for å spare penger, bør du likevel sammenligne ulike meglerpriser og advokatkostnader. Det vil gi deg en god forståelse av hva du potensielt kan spare. Sett dette opp mot forventet tidsbruk, og ta hensyn til spesifikke forhold som boligmarked og boligens tilstand. 

Du kan dermed avgjøre om den ekstra innsatsen ved å være din egen megler er verdt det eller ikke.

Sammenlign tilbud for å få beste pris

Uansett om du velger å bruke eiendomsmegler eller advokat for å selge bolig, bør du sammenligne tilbud for å få best pris. Foruten kostnadene, bør du også se etter kompetanse og ferdigheter. Det kan koste deg dyrt å velge det billigste alternativet, dersom dem de med best pris ikke har relevant erfaring.

Det er viktig å få rett person til oppdraget, basert på tidligere portefølje og kvalifikasjoner. Supermegleren for nye leiligheter i Oslo sentrum er dermed ikke nødvendigvis den rette person til å selge oppussingsprosjekt i Nittedal – selv om vedkommende har imponerende resultater innen sitt felt.

På samme måte må du finne en advokat med nødvendig kompetanse innen boligsalg og oppgjør. Dersom du bruker en anbudstjenestene til å samle inn tilbud, slipper du mye research selv. Tjenesten kobler det automatisk med de rette folka, basert på hvilke opplysninger du sender inn. Deretter står du fritt til å be om befaring eller uforpliktende samtaler for å se hvem du liker best.

Oppgjørstjenester kan være en god løsning

Noen ganger trenger du bare en trygg tredjepart som kan håndtere oppgjøret for deg og overføre eierskapet. Du har nemlig funnet kjøper til eiendommen selv, og nå handler det bare om å overføre både kjøpesum og skjøte på en sikker måte. Akkurat dette er spesielt viktig, dersom kjøper må ta opp boliglån for å kjøpe eiendommen. 

Banker og finansinstitusjoner kan faktisk nekte å betale ut pengene, hvis oppgjøret ikke håndteres av en godkjent tredjepart som for eksempel en eiendomsmegler eller advokat. Det finnes rene oppgjørstjenester på nett som drives av advokater. Disse tjenestene er utviklet for deg som kun trenger hjelp til oppgjør, og omtrent ingenting annet.

Slik fungerer det:

• Du som boligselger registrerer deg og oppgir opplysninger om salget.
• Advokatene brukes denne informasjonen til å klargjøre kjøpekontrakten
• Kontrakten signeres digitalt av både kjøper og selger
• Dere mottar oppgjørsskjema som må fylles ut og returneres
• Advokatene håndterer pengene og overføringen av eiendommen
• Dere må sende inn et elektronisk oppgjørsskjema ved overtakelse

Slike tjenester er tilgjengelige digitalt, og alt av papirer kan sendes inn elektronisk og signeres med BankID. Samtidig kan både kjøper og selger føle seg trygg på at boligsalget foregår på en lovlig og sikker måte. Oppgjørstjenester tilbyr imidlertid kun oppgjør og passer derfor ikke til boligselgere som trenger videre oppfølging. 

Slike tjenester kan for eksempel ikke hjelpe med markedsføring, visninger og budrunder. De fleste gir deg imidlertid tilbud om boligselgerforsikring, noe som vi anbefaler på det sterkeste. Kjøper kan nemlig opprette reklamasjonskrav for skjulte feil og mangler i opptil fem år etter salget. Forsikringsselskapet håndterer slike reklamasjonskrav på dine vegne og betaler ut erstatning til kjøper, dersom kravet er berettiget. Du unngår dermed økonomiske tap og vanskelige konflikter ved å takke ja til boligselgerforsikring.