Overdragelse av eiendom (arv, ektefeller, skilsmisse o.l.)

Visste du at en feil i papirarbeidet kan koste deg dyrt når du skal overføre eierskap av bolig eller annen fast eiendom? Du må derfor passe på at du gjør alt rett for å unngå tabber som kan føre til konflikter og økonomiske konsekvenser. Her er alt du trenger å vite om overdragelse av eiendom.

Ulike typer eiendomsoverdragelser

Overdragelse av eiendom – det høres kanskje litt tørt og juridisk ut, men det er faktisk noe som angår de fleste av oss på ett eller annet tidspunkt i livet. Folk overfører eiendommer av mange grunner. Kanskje du skal selge huset ditt til en fremmed? Eller kanskje du vil gi hytta til barna som forskudd på arv? 

Noen overfører eiendommer mellom ektefeller for å justere formuesforholdet, mens andre må skifte bolig ved skilsmisse eller samlivsbrudd. Eiendommer overføres selvsagt også i forbindelse med arv. Enkelt forklart handler det altså om å overføre eierskapet til en bolig, fritidsbolig, landbrukseiendom, hytte eller tomt fra en person til en annen. Men fullt så enkelt er det likevel ikke i praksis. 

Eventuelle feil kan få store økonomiske konsekvenser. Tenk deg at du overfører barndomshjemmet til den ene datteren din i gave eller forskudd på arv, bare for å oppdage at hun må ut med en kvart million i dokumentavgift. Eller at bestemor sier at du skal overta familiehytta, men dere glemmer å tinglyse eierskiftet. Nå står du plutselig uten rettigheter. 

Det er uansett ikke bare penger det er snakk om. Eiendomsoverdragelser kan også påvirke familieforhold og fremtidige arveoppgjør. Det må altså gjøres riktig for at du skal unngå problemer på sikt.

Overføre bolig som gave og/eller forskudd på arv

“Det er tanken som teller”, sier vi. Men når du skal overføre eiendom i gave, må du også telle penger. Det medfører nemlig litt avgifter. Dere må blant annet være obs på at dere må betale dokumentavgift når dere overfører eiendommen eller bolig som gave eller forskudd på arv. 

Det kan være mange grunner til at noen ønsker å overføre en bolig som gave, for eksempel å hjelpe barn inn på boligmarkedet eller i forbindelse med arveplanlegging. Og da kan dokumentavgiften komme som en ubehagelig overraskelse. Det er vanlig at boligkjøper betaler dokumentavgift ved ordinært boligsalg, men dere står selvsagt fritt til å velge en annen løsning selv. Dere har med andre ord avtalefrihet.

Du som skal overføre eiendommen i gave bør også skrive et gavebrev for å unngå fremtidige konflikter. Ifølge den oppdaterte arveloven holdes gaver og gavesalg utenfor det fremtidige arveoppgjøret. Det vil si at hvis du overfører hytta eller boligen som forskudd på arv, må du skrive et gavebrev der du presiserer at gaven gis som forskudd på arv.

Skatteregler ved gave/forskudd på arv

Skal mottakeren selge boligen videre ganske raskt? Da må dere være forsiktige, sånn at mottakeren ikke ender opp med en stor skattesmell. Mottakeren overtar også overdragers skatteposisjon ved gavesalg og forskudd på arv. Det vil i praksis si at mottakeren kan selge eiendommen skattefritt dersom overdrageren innfrir følgende krav:

• Arvelater eller gavegiver har eid og brukt boligen som primærbolig eller pendlerbolig i minst 12 ut av de siste 24 månedene på gavetidspunktet.
• Arvelater eller gavegiver har eid og brukt hytta eller fritidsboligen som sin egen i minst fem ut av de siste årene på gavetidspunktet.

Det betyr at hvis du gir vekk en eiendom som du kjøpte for kort tid siden eller som er brukt som sekundærbolig (for eksempel utleiebolig), så må man betale skatt av gevinsten ved videresalg. Mottakeren unngår derimot denne skatten ved å bruke eiendommen frem til de selv innfrir kravene for skattefritt boligsalg.

Gevinsten er den summen du får om du trekker inngangsverdien fra utgangsverdien. Mottakeren overtar også eiendommens inngangsverdi fra gavegiver. Inngangsverdien er den summen som gavegiver betalte for eiendommen, pluss eventuelle påkostninger. Utgangsverdien er salgssummen minus salgsomkostninger, for eksempel meglerprovisjon og kostnader for takstmann, boligfotograf og lignende.

Dersom gavegiver kjøpte eiendommen for mange år siden, har det antagelig vært en ganske stor prisøkning. Gevinsten vil derfor være ganske stor – noe som betyr at skattebeløpet vil bli ganske høyt.  Men dersom boligsalget ender i tap, kan man få fratrekk på skatten.

Les også

Er du usikker på om du må betale skatt av boligsalget? Finn svaret her.

Overdragelse av eiendom ved arv

Reglene for eiendomsoverdragelse ved arv etter dødsfall er litt annerledes enn dem som gjelder for forskudd på arv. Lovbestemte arvinger som for eksempel livsarvinger og ektefelle slipper nemlig å betale dokumentavgift. Men det er viktig å være klar over at dette fritaket kun gjelder for den delen av eiendommen som tilsvarer arvingens arveandel. Det er derimot vanlig å betale full dokumentavgift ved testamentsarv.

La oss se på et eksempel. Dere er tre søsken arver en eiendom sammen, og du  ønsker å overta hele eiendommen. I så fall slipper du dokumentavgift for din tredjedel, men du må betale avgift for å kjøpe de resterende to tredjedelene. Skal dere heller selge den arvede boligen og dele gevinsten mellom dere? Da må dere være obs på følgende regler:

• Arvinger overtar avdødes skatteposisjon for eiendommen. Det betyr at hvis avdøde kunne ha solgt eiendommen skattefritt, kan dere også gjøre det umiddelbart etter arveoppgjøret.
• Hvis eiendommen ikke oppfyller kravene for skattefritt salg (for eksempel hvis det var en utleiebolig), så arver dere denne skatteplikten og må betale skatt av gevinsten.
• Dere arver også inngangsverdien på eiendommen etter arvelater.

Uansett hvordan dere velger å gjøre det, så er det viktig å få en grundig og presis verdivurdering av eiendommen. Ellers blir det vanskelig å sikre en rettferdig fordeling mellom arvingene. Husk også at gjenlevende ektefelle kan ha krav på å sitte i uskiftet bo. I så fall blir arveoppgjøret utsatt og ektefellen disponerer arvelaters verdier – inkludert bolig og annen fast eiendom – frem til skiftet finner sted.

Slik unngår dere arvekonflikter

Uenigheter om fordeling eller bruk av arvet eiendom er dessverre ikke uvanlig. Det kan derfor være lurt å snakke åpent med familien om arv mens arvelater fortsatt er i live. Mange velger også å opprette et testament for å være så tydelig som mulig om egne ønsker. I noen tilfeller kan det være fordelaktig å overføre eiendommen som gave eller forskudd på arv mens arvelater fortsatt lever. 

Da får du som arvelater større kontroll over prosessen og unngår potensielle konflikter etter din bortgang. Andre er bekymret for at arveavgiften skal bli gjeninnført. De ønsker i den forbindelse å overføre eierskapet av bolig og/eller fritidsbolig som forskudd på arv nå mens den fortsatt er avskaffet. Men dette kan ha store økonomiske konsekvenser for arvingen. 

Hvis du fortsetter å bo i boligen i mange år etter at eierskapet er overført, så kan ikke arvingen selge den videre uten å betale skatt – med mindre arvingen selv flytter inn i den frem til vedkommende innfrir kravene til skattefritt boligsalg. Husk at arvingen overtar skatteposisjon og eiendommens inngangsverdi på selve gavetidspunktet. Dere må også betale dokumentavgift.

Overdragelse av eiendom mellom ektefeller og samboere

Ektefeller slipper å betale dokumentavgift ved overdragelse av eiendom seg imellom, enten det er særeie eller felleseie. Dere må i så fall fylle ut et skjøte som sendes til Kartverket, der dere blant annet skriver kjøpesum. Alternativt kan ektefellen bare overta lånet fremfor å betale en gitt sum. Dreier det seg om gaveoverføring og ikke salg? Da må dere også skrive en ektepakt som legges ved skjøtet. 

Alternativt kan dere skrive et følgebrev som forklarer at dere har skrevet ektepakt. Dere kan også tinglyse selve ektepakten og ikke skjøtet, hvis dere bare skal overføre eiendomsretten. Ektepakten trenger ikke å være tinglyst i Ektepaktregisteret. Den personen som sender inn skjøtet eller ektepakten må betale et tinglysingsgebyr, selv om dere slipper dokumentavgiften.

Samboere må imidlertid betale dokumentavgift ved overføring av bolig, hytte, fritidsbolig eller annen fast eiendom. Det er den personen som sender inn skjøtet som blir fakturert for både tinglysingsgebyr og dokumentavgift. Dokumentavgiften baseres på dagens boligverdi, men bare for den delen som skal overføres. Hvis dere overfører verdien av halve eiendommen, så skal dere oppgi halve boligverdien.

Eiendomsoverdragelse mellom ektefeller i forbindelse med arv

Enkelte som gifter seg på nytt og har særkullsbarn velger å overføre fast eiendom til den nye ektefellen, slik at ektefellen kan ha særeie på den. Særkullsbarna har dermed ikke krav på denne eiendommen i et fremtidig arveoppgjør, og på den måten har man sikret den nye ektefellen økonomisk. Denne løsningen kan også være et godt alternativ for dem som vil sikre sin nye samboer, ettersom samboere ikke har like gode arverettigheter som ektefeller. 

Men dette er en beslutning som har store konsekvenser for arveoppgjøret. Det er viktig å tenke seg nøye om og diskutere det med alle berørte parter.

Les også

Slik selger du huset til best mulig pris: Alt du må vite om boligsalg

Eiendomsoverdragelse ved skilsmisse eller samlivsbrudd

Ektefeller slipper å betale dokumentavgift for å overføre bolig, fritidsbolig og annen fast eiendom også ved skilsmisse. Men husk at dere fortsatt må betale et tinglysingsgebyr. Samboere som skal overdra eiendom i forbindelse med samlivsbrudd må som regel betale dokumentavgift. Det er imidlertid mulig å kreve fritak i visse situasjoner.

Slik slipper samboere å betale dokumentavgift ved samlivsbrudd:

• Dere har hatt samme folkeregistrerte adresse i mer enn to år. Dere trenger ikke å ha bodd sammen i denne perioden.
• Samboere med felles barn kan få fritak, selv om dere ikke har delt folkeregistrert adresse i to år.

Men hva med boligverdien? Dere har kanskje bodd der i mange år og pusset opp. Boligens markedsverdi har trolig steget en god del siden dere kjøpte den. Og nå skal plutselig alt deles. Det kan være lurt å få en uavhengig takstmann eller eiendomsmegler til å vurdere boligen for å slippe store diskusjoner. Da har dere et nøytralt utgangspunkt.

Overdragelse av borettslagsandeler

Skal du overføre en borettslagsandel? Da slipper du å betale dokumentavgift for det. Det regnes nemlig ikke som fast eiendom, og dermed slipper du unna Stortingets vedtak om dokumentavgift. Du må likevel betale tinglysingsgebyr og fylle ut et skjema som heter “Overføring av hjemmel til andel i borettslag”. Du finner skjemaet for å overføre andel på Kartverkets nettsider.

Steg-for-steg guide til overdragelse av bolig

Selve prosessen for hvordan du overfører bolig, hytte, fritidsbolig og annen fast eiendom er som regel den samme, uavhengig av årsaken til eierskiftet. Men før du gir deg i kast med skjemaene, bør du forberede deg litt. Vi anbefaler at du har følgende på plass før du gjør noe mer:

• Avklar alle detaljer med den du skal overføre bolig til eller fra. Er dere enige om pris, betingelser og tidspunkt for overdragelse av eiendommen?
• Sjekk om det er noen heftelser på eiendommen, for eksempel pantelån.
• Få en oppdatert verdivurdering av boligen.
• Undersøk om du har rett til fritak for dokumentavgift.
• Samle all nødvendig dokumentasjon, for eksempel tidligere skjøte.

Deretter må du fylle ut og sende inn følgende papirer og skjemaer:

• Skjøtet er det viktigste dokumentet. Du finner malen på Kartverkets nettsider. Fyll ut alle felt nøyaktig. En liten skrivefeil kan forsinke hele prosessen!
• Skal du overføre andel i borettslag? Da må du sende inn et skjema for overføring av hjemmel til andel i borettslag istedenfor skjøte.
• Du som skal overta eiendommen må som regel fylle ut en egenerklæring om konsesjonsfrihet eller søke konsensjon. Er du i tvil om dette gjelder deg? Da må du høre med kommunen din.
• Husk å oppgi opplysninger om hvilke eiendommer du eier – eller ikke eier lenger – i skattemeldingen.

Nå kan du sende inn papirene til Kartverket. Det kan være smart å dobbeltsjekke at alle dokumentene er korrekt utfylt og signert for å unngå forsinkelser og feil. Kartverket går deretter gjennom alle dokumentene dine. Overdragelsen blir tinglyst hvis alt er i orden. Selve saksbehandlingen tar ikke mer enn cirka to virkedager, men du må huske på at det tar tid å sende dokumentene som brevpost til og fra Kartverket.

Konklusjon: Dette må du passe på ved overdragelse av eiendom for å unngå en økonomisk smell

Du har nå fått masse informasjon om overdragelse av bolig, hytte, fritidsbolig og annen fast eiendom. Føler du deg litt overveldet? Det er helt normalt. Eiendomsoverdragelse er tross alt ikke noe man gjør hver dag. Vi velger derfor å avslutte ved å oppsummere det aller viktigste du må passe på for å unngå en økonomisk smell:

• Vær nøye med papirarbeidet. En liten feil kan koste deg dyrt.
• Sjekk om du har rett på fritak for dokumentavgift.
• Få en profesjonell verdivurdering fra en eiendomsmegler eller takstmann.
• Vær obs på skattereglene.
• Husk tinglysing! Den er helt nødvendig for å overføre eierskapet.

Du trenger heldigvis ikke å gjøre alt dette på egenhånd. Det finnes folk der ute som kan hjelpe deg med å overføre eiendommen. En erfaren eiendomsmegler, takstmann og/eller advokat kan være gull verdt i slike situasjoner. Da gjenstår det bare å ønske deg lykke til med eiendomsoverdragelsen!