Slik selger du utleiebolig til høyest mulig pris – uten å betale skatt

Skal du selge utleiebolig, enten med eller uten leieforhold? Da må du betale skatt – med mindre du følger våre tips til hvordan du selger sekundærboliger skattefritt for maksimal fortjeneste.

Er du klar til å ta det store steget og selge utleieboligen din? Prosessen kan være ganske komplisert, særlig hvis leietakerne følger med på kjøpet. Og hva er egentlig reglene for skatt ved salg av utleiebolig? Her i denne guiden deler vi tips til alt fra hvordan du booster salgsprisen til hvordan du selger sekundærboliger skattefritt. Vi ser også på hvilke plikter du har overfor leietakere og hvordan det kan påvirke salget.

Dette er reglene for skatt ved salg av utleiebolig

Visste du at all bolighandel i utgangspunktet er skattepliktig? Det betyr at hvis du selger utleieboligen med fortjeneste, så må du betale skatt på gevinsten. Eventuelle tap er derimot fradragsberettiget. Men heldigvis finnes det noen få, men viktige unntak fra denne regelen som gjør at boligsalget kanskje blir skattefritt likevel.

Du kan nemlig selge primærbolig og fritidsbolig uten å skatte, så lenge du oppfyller visse krav til botid, eietid og/eller brukstid. Og denne regelen kan du bruke til din fordel.

Slik kan du selge utleiebolig uten å betale skatt

Kan du vente noen år med å selge utleieboligen? Da kan du legge om bruken for å oppfylle kravene til skattefritt boligsalg. Du har i så fall to alternativer: bruke den som primærbolig eller fritidsbolig. Eiendommen kan selges skattefritt hvis du har eid den i minst fem år, samt brukt den som fritidsbolig i minst fem ut av de siste åtte årene.

Og joda, du kan bruke byleiligheter som fritidsboliger. Kravene for å selge boliger i byen som fritidsbolig er imidlertid strengere enn for eiendommer på landet. Du må sannsynliggjøre at du bruker boligen til fritidsopphold. Hvis du bor et stykke unna, kan du for eksempel bruke boligen for å besøke familie og venner.

Du kan alternativt flytte inn i utleieboligen selv og bruke den som primærbolig i en periode. I så fall trenger du kun å ha eid den i minst 12 måneder og brukt den som primærbolig i 12 ut av de siste 24 månedene for å slippe å betale skatt. Bare pass på at du kan bevise at du faktisk har brukt den som primærbolig og ikke utleiebolig, i tilfelle Skatteetaten ber om dokumentasjon.

Har du leid ut gamleboligen din fordi du var tvunget til å flytte grunnet jobb, utdanning eller helse? I så fall kan det hende at du kan kreve brukshindring. Brukshindring vil si at du kjøpte en bolig for å bruke den som primærbolig, men så oppstod det uventede situasjoner som tvang deg til å flytte før du oppfylte krav til eietid og botid. I slike tilfeller slipper du å betale skatt – ja, selv om du har brukt den som utleiebolig i mange år.

Kan barn oppfylle botid?

Nei, barn kan ikke oppfylle botid. Dette må eier av boligen gjøre på egenhånd. Mange lurer på om barna kan oppfylle botid, men det kan de kun hvis det er de som står oppført som eiere av boligen.

Det vil for de fleste dermed ikke fungerer å få barna til å oppfylle nødvendig botid for å selge skattefritt. Man må selv flytte inn i boligen og oppfylle kravene til botid for å kunne selge skattefritt.

Hvis barna arver en bolig blir botiden som foreldrene har opparbeidet videreført til barna, og man kan dermed selge skattefritt hvis man velger å selge tidlig.

Men lønner det seg egentlig å unngå skatt ved salg av utleiebolig?

Du må huske at du kun betaler skatt av gevinsten og ikke hele salgssummen. I tillegg kan du trekke fra alle utgifter du har hatt i forbindelse med salget før du beregner gevinsten. Dermed er det slett ikke sikkert at det lønner seg å gjøre utleieboligen om til fritids- eller primærbolig, bare for å kunne selge den skattefritt.

Vi anbefaler at du setter deg ned med en kalkulator for å sjekke fortjenesten først. Du bør blant annet undersøke:

• Hvor mye lån som gjenstår
• Totale boligutgifter
• Hvor høye rentene er
• Eiendomsverdien
• Tilstanden på boligmarkedet
• Privatøkonomien din

Har du et høyt lån på utleieboligen som du vil selge? Rentene tikker og går mens du bruker den som primærbolig eller fritidsbolig. Du må også budsjettere for andre boligutgifter. Kostnadene dine kan bli ganske høye, særlig om du ender opp med minst to boliger som du har lån på. Du kan imidlertid tjene inntil 10 000 kroner i skattefrie leieinntekter for fritidsboliger. Dermed kan du ha litt inntekt på boligen likevel.

Du bør sammenligne de forventede utgiftene opp mot hva du eventuelt må betale i skatt. Vi anbefaler at du snakker med flere eiendomsmeglere for å få en forventet salgspris. Deretter tar du utgangspunkt i den forventede salgssummen for å regne ut hva gevinsten blir, dersom du selger til prisantydning. Du kan nå regne ut hvor mye du må betale i skatt, dersom du velger å selge utleieboligen.

Obs: Skattesatsen kan variere fra år til år. Satsen for salg av utleiebolig var for eksempel 22 prosent i 2022 og 2023.

Okei, så hvordan beregner jeg egentlig gevinsten?

Du må selv beregne hvor mye du skal betale i skatt og rapportere det til Skatteetaten. Du fører eventuell gevinst eller tap opp på skattemeldingen som gjelder for det året du solgte utleieboligen. Det er ikke nødvendig å dokumentere beløpet samtidig som du sender skattemeldingen. Du må imidlertid ta vare på dokumentasjonen. Det kan hende at Skatteetaten spør etter det i ettertid.

Slik regner du ut gevinst og tap ved salg av utleiebolig:

• Først må du finne inngangsverdien, det vil si kjøpesummen som du betalte for utleieboligen. Du må plusse på eventuelle påkostninger for å oppgradere boligstandarden, men du kan ikke trekke fra utgifter til vedlikehold.
• Nå må du beregne utgangsverdien, altså den salgssummen som du fikk når du solgte utleieboligen. Du kan trekke fra salgsomkostninger som for eksempel meglerhonorar.

Du regner deretter ut differansen mellom inngangsverdien og utgangsverdien for å se om du solgte sekundærboligen med gevinst eller tap. La oss si at du kjøpte en utleiebolig for 2 millioner kroner i 2023. Du har brukt 200 000 kroner på oppussing. Dermed er inngangsverdien 2,2 millioner kroner. Boligen ble solgt for 2,5 millioner kroner, minus salgsomkostninger.

Gevinsten blir da: 2,5 millioner – 2,2 millioner = 300 000 kroner. Skattesatsen var 22 % i 2023, og skatten din blir dermed 66 000 kroner.

Men tilbake til dette med salg av utleiebolig, skatt og lønnsomhet

Hvis vi sier at du har 2 millioner i boliglån med nominell rente på 5,60 % og effektiv rente 5,81 %, samt nedbetalingstid på 25 år. Lånet vil i så fall koste deg 1 740 851 kroner totalt, noe som utgjør ca. 69 634 kroner per år. I så fall tjener du på å selge utleieboligen og heller betale skatt – særlig om du plusser på boutgifter. 

Men hvis du knapt nok har lån på eiendommen eller inngangsverdien er mye lavere enn utgangsverdien, kan det hende at du tjener på å legge om bruken og heller selge utleieboligen skattefritt som primær- eller fritidsbolig. For eksempel, la oss si at du har arvet en bolig etter dine foreldre. Du arver i så fall også skatteposisjonen deres. Du må da ta utgangspunkt i hva foreldrene dine kjøpte eiendommen for. 

Dette beløpet er ofte svært lavt, særlig om vi går 20 eller 30 år tilbake i tid. Hvis du valgte å leie ut boligen i noen år før du solgte den, må du altså betale skatt da du ikke innfrir krav til eietid og botid. Gevinsten kan i så fall bli ganske høy, ettersom boligverdien antagelig har steget ganske mye i løpet av årene. 

Du må dermed forvente å betale ganske mye i skatt. I slike tilfeller kan det lønne seg å bruke eiendommen som primær- eller fritidsbolig frem til du kan selge den skattefritt.

Hva om leieboerne fortsatt bor der? Hvilke regler gjelder?

Vi har hittil fokusert på reglene for skatt ved salg av utleiebolig. Men hvis du har leietakere som fortsatt bor i utleieboligen når du skal selge den, må du også ta hensyn til husleieloven. Du må også vurdere hvordan leieforholdet påvirker den forventede salgsprisen. Leietakerne følger nemlig med på kjøpet – det vil si at leieavtalen løper som før. Den nye boligeieren kan ikke tvinge dem over på en annen leiekontrakt eller si dem opp uten saklig grunn.

Og akkurat det kan være både en fordel og en ulempe for deg som skal selge utleiebolig og vil ha høyest mulig pris for den. Fordelen er at boligen kanskje blir mer attraktiv for andre som ønsker å kjøpe bolig for å drive utleievirksomhet der. Boligen blir enda mer interessant hvis leieforholdene er stabile og leietakerne er pålitelige. Men hvis du har hatt utfordringer med leietakerne eller husleien er svært lav, kan det være negativt for eventuelle kjøpere.

Dersom du kommer frem til at det mest lønnsomme er å selge boligen uten leietakere, må du følge reglene for oppsigelse i husleieloven og vilkårene i leieavtalen. Boligkjøper står uansett fritt til å si opp leietakerne i etterkant av salget, så lenge han eller hun har en saklig grunn. Eksempler på saklige grunner kan være at kjøperen ønsker å flytte inn der selv eller eiendommen skal totalrenoveres og blir derfor ubeboelig i en gitt periode.

Du som boligselger er i tillegg pliktig til å informere om eksisterende leietakere i forkant av salget. Det gjør du ved å inkludere opplysninger om leieforholdene i prospektet eller salgsoppgaven.

Slik selger du utleieboligen til høyest mulig pris

Du ønsker naturligvis å få størst mulig fortjeneste når du skal selge utleieboligen, enten du må betale skatt eller ikke. Og da er det viktig å velge rett eiendomsmegler som kan hjelpe deg med nettopp dette. Han eller hun må ha relevant erfaring, kunnskap og kompetanse. Hvis leietakerne følger med på kjøpet, bør du for eksempel se etter en megler som spesialiserer seg på salg av utleiebolig.

Det kan være lurt å innhente tilbud fra flere forskjellige eiendomsmeglere før du bestemmer deg. Sammenlign både prisen de tar for tjenestene sine, og hva du får for pengene dine. Husk at du ikke bare må se på meglerkostnadene, selv om du selvsagt vil sikre deg et godt tilbud. Kvaliteten på tjenestene er like viktig. Du får ikke størst mulig fortjeneste ved å presse ned prisen på meglerhonoraret. Du tjener mest på å velge en eiendomsmegler som kan skaffe deg en god salgspris.

Konklusjon: dette må du gjøre for å selge utleiebolig uten å betale skatt

Reglene sier altså at du må betale skatt ved salg av utleiebolig. Men med litt smart planlegging og strategisk tankegang, kan du potensielt skvise ut maksimal fortjeneste og enda bedre – du kan selge utleieboligen helt skattefritt! Men det er ikke bare-bare å omklassifisere den til primærbolig eller fritidsbolig. Det er viktig å veie utgiftene dine opp mot eventuelle skatteforpliktelser.

Men enten du velger å selge nå eller om noen år, er det viktig å få hjelp av en dyktig eiendomsmegler som kan skaffe deg høyest mulig salgspris. Lykke til!