Salg av foreldres bolig: Alt du trenger å vite

Har du arvet bolig? Det er mye å ta hensyn til ved salg av foreldres bolig. Her går vi gjennom de viktigste punktene og potensielle fallgruver, slik at salgsprosessen går så smertefritt som mulig fra start til slutt.

Begynn med skattereglene

Det er viktig å forstå og sette seg inn i skattereglene for å unngå ubehagelige overraskelser. Det er her de vanligste fallgruvene oppstår, enten ved at du betaler for lite eller for mye skatt. Arveavgiften ble avviklet i 2014, men regjeringen valgte samtidig å stramme inn skattereglene.

All gevinst ved salg av foreldres bolig skal skattlegges, men med noen få viktige unntak. Gevinsten beregnes på denne måten: Du arver inngangsverdien av boligen, det vil si verdien av boligen når foreldrene dine kjøpte den. Utgangsverdien er den summen du får når du selger boligen. Dersom regnestykket gir gevinst, må du skatte for den gevinsten.

Du må også være klar over at du har krav på skattefradrag fra salgskostnader. Jo større salgskostnader, desto mer kan du trekke av fra verdien. Du betaler dermed mindre skatt. Du kan oppgi salgskostnadene på selvangivelse, selv om du selger skattefritt.

Kontinuitetsprinsippet

Det finnes som nevnt noen unntak til denne regelen. Dersom du arver en bolig som foreldrene dine kunne ha solgt helt skattefritt, skal heller ikke du betale skatt av gevinsten. Dette kalles for kontinuitetsprinsippet.

Du slipper vanligvis å betale skatt ved boligsalg hvis boligen ble kjøpt minimum ett år før den legges ut for salg igjen eller arvet. Eieren må i tillegg ha bodd i boligen i 12 utav de siste 24 månedene. Du må imidlertid betale en dokumentavgift på 2,5 % om boligen overføres til deg som gave mens arvelater lever.

Du trenger ikke å betale dokumentavgiften om du mottar boligen i arv. Hvis dere er flere som arver boligen, så er du kun fritatt din del av dokumentavgiften. Du må derfor betale dokumentavgift for de andre arvtakerne.

Få en verdivurdering av boligen

Det neste du bør gjøre er å skaffe deg en verdivurdering av boligen. Det er en rekke faktorer som har innvirkning på verdien som solforhold, støynivå, boligens alder og lignende. Om boligen har gode løsninger for oppvarming og energiproduksjon, som bergvarme eller solcellpaneler, vil det også påvirke verdien.

Mange eiendomsmeglere tilbyr gratis vurdering, og dette er en fin anledning til å skaffe deg pristilbud. Vi anbefaler å hente inn tilbud fra flere ulike meglere, slik at du kan vurdere hvem som passer best for deg.

Du bør ikke kun vurdere prisen til megleren når du skal velge. Det er ikke sikkert at den billigste megleren er den som får best pris for huset, og noen ganger kan det lønne seg å velge en megler som koster mer for å få best resultat. Du bør derfor vurdere meglerens erfaring, kunnskap og tidligere resultater. Du kan alternativt vurdere å selge boligen alene om du har tilstrekkelig med kunnskap.

Oppussing og styling av bolig

Det er ikke alltid det lønner seg å pusse opp, selv om det er noen enkle grep de fleste kan ta for å få et godt resultat. Det er viktig å huske på at mange som er på jakt etter bolig ønsker å kunne pusse opp etter egne ønsker.

Det kan derimot lønne seg å ta et tak på badet om det er svært gammelt. Det kan også være gunstig å fikse store feil og mangler som mugg og råte, ettersom mange gruer seg med å kjøpe bolig med slike problemer.  Du bør uansett sette deg opp et nøyaktig regnestykke for å se om oppussingsutgiftene vil svare seg mot estimert verdivurdering.

Du kan godt spørre megleren med hjelp til dette. En god megler vil kunne rettlede deg og gi deg fornuftige tips til hvilke grep du bør ta før salg. Små grep som å feste dørhåndtak, fikse dryppende kraner og små hakk i veggen lønner seg stort sett alltid.

Budrunde og kontrakt

Det er viktig å være klar over at et godtatt bud regnes som en bindende avtale. Du må derfor være helt sikker når du velger å takke ja. Du kan ikke trekke deg om det dukker opp noen senere med et enda bedre tilbud til deg.

Deretter møtes dere for å signere kontrakt og tinglyse eierskifte. Du må være klar over at du er ansvarlig for eventuelle feil og mangler i opptil fem år etter salget, selv om du ikke var klar over dem når du solgte boligen. Forbrukerrådet opplyser om at opptil 70 % av solgte boliger har feil og mangler som oppdages innen denne fristen har utløpt.

Vi anbefaler derfor å inngå en eierskifteforsikring for å unngå ubehagelige og overraskende utgifter. Det er i så fall forsikringsselskapet som gjør opp for eventuelle feil og mangler, og du kan potensielt spare deg for atskillig med penger. Så lenge du tar hensyn til alle disse punktene her, er du godt rustet til å gjennomføre et vellykket salg av foreldres bolig.

Uenighet ved salg av arvet bolig

Dersom to personer som har arvet boligen er uenige i om boligen skal selges eller ikke, finnes det metoder for å løse dette på en enkel måte som burde gjøre alle parter fornøyd.

Arveloven skal forsikre at alle involverte parter sitter igjen med det som er korrekt. Denne prosessen vil være delvis forankret i arveloven.

Det enkleste er at parten som vil beholde boligen kjøper ut parten som vil selge til boligens markedsverdi eller en sum som alle blir enige om. Her er det selvfølgelig rom for forhandlinger, men det kan være lurt å fordele arven noenlunde rettferdig for å unngå å skape splid.

Det kan i enkelte tilfeller være lurt å finne en 3. parts mekler da det kan være snakk om store summer, og hvis ikke denne fordeles korrekt kan det skape splid i familien.

Hvis parten som vil beholde boligen ikke har likviditet eller økonomisk kapasitet til å kjøpe ut de andre partene kan boligen bli tvangssolgt for å forsikre at arven blir fordelt korrekt.

Du må dokumentere boligens tilstand nøye

Ifølge avhendingsloven kan du ikke selge boligen som den er. Du er istedenfor pliktig til å dokumentere tilstanden nøye. Det kan være en utfordring når du selger dine foreldres bolig – særlig hvis du ikke har fullstendig oversikt over boligens historie, hvilket arbeid som er utført og hvilke feil som har oppstått i løpet av årene. Høres dette krevende ut?

Her er noen tips som kan hjelpe deg:

• Få en proff til å sjekke boligen: Det første du bør gjøre er å snakke med en takstingeniør som kan utarbeide en såkalt boligsalgsrapport. Boligsalgsrapport er en tilstandsrapport som brukes i forbindelse med boligsalg.
• Samle sammen alle papirene: Se om du kan finne dokumentasjon på arbeid som er utført på eiendommen. Hvis det har blitt utført reparasjoner eller oppgraderinger, er det viktig å samle alle kvitteringer, garantier og eventuell korrespondanse med håndverkere.
• Vær ærlig om eventuelle problemer – eller at du ikke vet om det finnes eventuelle problemer: Du har alt å vinne på å være åpen og ærlig. Det vil spare deg for mye hodepine i fremtiden og hjelpe deg å unngå eventuelle tvister med kjøperen. Kommer det derimot frem at du har holdt tilbake informasjon, kan det føre til kostbare erstatningskrav.

Avhendingsloven tar heldigvis hensyn til boligtype, alder og synlig tilstand. La oss si at du har arvet en sjarmerende, men litt sliten enebolig fra 70-tallet. Kjøperen kan ikke forvente at dette huset skal være i like god stand som et nytt, moderne rekkehus som er nesten helt nytt.

Kjøper er pliktig til å lese dokumentasjonen

Kjøper kan ikke kreve reklamasjon for noe som du har opplyst om i forkant av salget. Det er nemlig kjøperens jobb å lese gjennom all dokumentasjonen før han eller hun legger inn bud. Hvis det står i dokumentasjonen at badet har fuktskader, kan de altså ikke komme tilbake senere og si “Hei, vi vil ha dekket kostnader for å fikse fuktskader på badet”. Det er fordi de burde vært innforstått med at de måtte dekke disse kostnadene selv, siden du tross alt hadde opplyst om denne feilen i salgsdokumentene.