Slik deles boligen ved samlivsbrudd

Dere har full avtalefrihet ved samlivsbrudd, inkludert for hvordan dere vil dele boligen. Det er likevel ikke alltid så lett å bli enige – og det kan raskt oppstå konflikt. I så fall finnes det lover og regler som dere kan følge for å komme til en avtale.

Slik deles boligen ved samlivsbrudd for samboere

Forskjellige regler gjelder for å dele boligen ved samlivsbrudd, avhengig om dere var samboere eller ektefeller. Samboere skal som regel beholde det de har av gjeld og verdier. Dersom den ene parten eier bolig og den andre ikke er medeier, så har ikke den ikke-eiende samboeren nødvendigvis krav på boligen – bortsett fra i enkelte tilfeller.

Dersom dere har bodd sammen i minst to år og har felles barn, så kan den ikke-eiende parten ha rett på å få overta boligen ved samlivsbrudd. Dette gjelder kun i tilfeller der man har bodd i boligen sammen. Man har altså ikke krav på å få overta en bolig som man ikke har bodd i sammen.

Strenge krav til overtakelse av bolig ved samlivsbrudd

Loven tilsier at det må være sterke grunner til at en ikke-eiende samboer skal kunne kreve overtakelse av bolig ved samlivsbrudd. I slike tilfeller må man gjøre en skjønnsmessig vurdering. Dette gjelder ikke for dem som har odelsrett – har man arvet et hjem med odelsrett, så får man beholde det.

Følgende kan gjelde som en “sterk grunn” ved overtakelse av bolig:

• Partneren som vil overta har hovedomsorg for barn som har særlig behov for trygghet og stabilitet
• Hvor lenge partene har bodd sammen
• Tilknytning til boligen

Et alternativ kan være at samboeren får bruksrett til boligen, dersom det er grunnlag for det. For eksempel, kanskje den som har hovedansvaret for barna ønsker å bruke boligen frem til barna skal bytte skole. I så fall må vedkommende betale et vederlag til den parten som eier boligen. 

De samme grunnene gjelder for bruksrett som ved overtakelse, men man stiller ikke like strenge krav. Det er i tillegg mulig å få bruksrett, selv om den som eier boligen har odelsrett, arvet boligen eller fått boligen i gave.

Hvis dere har signert en samboerkontrakt som sier noe annerledes, så er det likevel lovverket som gjelder og ikke kontrakten.

Kostnad for å overta bolig ved samlivsbrudd

Den generelle regelen er at man skal betale markedsprisen for boligen man overtar på det tidspunktet man bestemmer seg for overtakelsen. Dere bør innhente e-takst, samt verdivurderinger fra flere meglere for å finne ut den gjennomsnittlige verdien.

Verdivurderingen skjer ved såkalt skiftetakst, dersom partene ikke blir enige om hva det skal koste å overta boligen. Skiftetakst er markedsprisen av huset, slik at den som overtar ikke får en økonomisk fordel over andre.

Hva skjer hvis man ikke har råd til å kjøpe ut samboer?

Hvis man ikke har råd til å kjøpe ut samboeren sin ved samlivsbrudd eller skilsmisse vil boligen måtte selges så lenge motparten ikke vil overta boligen ved å kjøpe den andre parten ut.

Mange har dessverre ikke råd til å overta en delt bolig ved samlivsbrudd da man ofte har kalkulert for å dele utgiftene toveis gjennom å ha en kombinert høy inntekt.

Hvis man står igjen alene med hele utgiften kan kostnaden bli for høy å bære ved at man rett og slett ikke får lån eller at man ikke har god nok økonomi til å betjene lånet forsvarlig.

I dette tilfellet må enten motparten kjøpe deg ut ellers vil boligen bli solgt. Man kan selvfølgelig velge å bo sammen eller hver for seg til man finner en løsning, men kommer man ikke til enighet må nok boligen selges, såfremt man ikke får opp inntekten sin og får bedre betalingsdyktighet raskt nok.

Fordeling ved et eventuelt salg vil variere fra situasjon til situasjon.

Slik deles boligen ved skilsmisse

Ifølge ekteskapsloven, så har ektefellen krav på å beholde det man eier – så sant det ikke er urimelig. Hvis man ikke blir enige om deling av bolig ved skilsmisse og samlivsbrudd, så skal den selges. Den ene ektefellen kan imidlertid kreve å få overta boligen om det er en “særlig grunn” til det, uavhengig av eierforhold.

Når det er snakk om skilsmisse, så er ikke kravene for hva som er en “særlig grunn” spesielt strengt. Grunnen må likevel være utenfor normalen. For eksempel, kanskje det er til det beste for et felles barn med spesielle behov? I så fall velger gjerne den ene ektefellen å bo i huset med barna og utsette skifteoppgjøret til etter at de har flyttet hjemmefra. Man kan også kreve å få overta boligen, dersom man har fått den i arv eller som gave fra familie.

Det er viktig at du kan dokumentere hvilken formue du hadde med deg inn i ekteskapet, for eksempel sparepenger. Dersom du ikke kan dokumentere det, så skal formuen etter loven deles likt. Kravene til dokumentasjon er strenge. Gyldig dokumentasjon kan blant annet være kjøpekontrakter og bankkontoutskrifter.

Dersom den ene parten flytter ut og den andre blir værende, så kan den som flytter ut kreve å få betalt husleie. Kravet gjelder fra det tidspunktet vedkommende sender ut krav på husleie. Dette kravet skal sendes skriftlig. Dersom du ikke sender ut krav, så kan du heller ikke kreve husleie.

Ta høyde for skjevdeling ved deling av bolig

Ektefeller har i utgangspunktet felleseie. Det betyr at verdien av boligen skal deles likt etter at man har trukket fra gjelden. For eksempel, la oss si at dere selger en bolig til 4 millioner ved samlivsbrudd og har 1,5 millioner i gjeld. Det betyr at dere skal dele resterende beløp på 2,5 millioner likt mellom dere.

Det er likevel viktig å påpeke at det er verdiene som dere har opparbeidet sammen som skal deles likt. Dersom du gikk inn i ekteskapet med verdier, så har du krav til å gå ut av ekteskapet med disse verdiene. Dette kalles for skjevdeling. For eksempel, la oss si at du gikk inn i ekteskapet med sparepenger som du har brukt mot egenkapital. Disse sparepengene skal tas høyde for når boligen skal fordeles.

Det er i tillegg mulig å avtale noe annet enn felleseie ved å ha særeie. Særeie vil si at den ene ektefellen eier noe alene. Det skal altså ikke deles likt mellom ektefellene ved samlivsbrudd og skilsmisse. Avtaler om særeie skal være skriftlige med to vitner til stede. Begge ektefellene må godta vitnene.

Typiske utfordringer ved deling av bolig

Flere utfordringer kan dukke opp når dere skal dele bolig ved samlivsbrudd og skilsmisse. En typisk konflikt kan være å finne ut av hvor mye skjevdelingsmidler som gjenstår ved samlivsbruddet. Ofte har man brukt penger til forbruk, innbo, bil og ferier, og da er det vanskelig å vurdere hvor mye av sparepengene som egentlig gjenstår. 

Dersom du har brukt sparepengene som du gikk inn i ekteskapet med på å pusse opp boligen, så kan det være vanskelig å vurdere hva du kan ha krav på ved samlivsbrudd. En annen typisk konflikt kan være i ekteskap der den ene parten betaler for boligen og den andre for mat, klær, strømregninger og andre fellesutgifter. 

Strengt tatt er det den parten som har betalt for boligen som har krav på boligen. Det kan være vanskelig å finne en løsning som er rettferdig for begge parter.

Salg av bolig ved samlivsbrudd og skilsmisse

Noen ganger må man selge bolig ved samlivsbrudd og skilsmisse. I tillegg kan man kreve at boligen skal selges, dersom ingen av dere har krav på overtakelse eller dere ikke blir enige. Dersom man skal selge boligen, så er det viktig å få en god pris for den. Dette kan man gjøre ved å innhente flere verdivurderinger og tilbud fra ulike meglere. 

På denne måten kan man få et godt overblikk over hva som er markedsprisen for boligen. Det er likevel kjøper som til syvende og sist bestemmer hva dere får for boligen. Boligsalg kan være krevende ved samlivsbrudd, særlig om man ønsker å få salget raskt overstått. Det er likevel viktig å ha is i magen og få hjelp av en dyktig megler.

Dette bør du se etter hos en megler:

• Lokal kunnskap og erfaring
• Godt omdømme og referanser fra tidligere kunder
• God tid til å følge dere opp
• Tydelig og god kommunikasjon

I tillegg må dere klargjøre boligen for salg, slik at dere får best mulig pris for den. Rydd opp, gjør litt småreparasjoner og sørg for at boligen fremstår som velholdt. Det er viktig at boligen ser innbydende ut, slik at potensielle kjøpere får lyst til å kjøpe den. En dyktig megler vil kunne gi dere gode råd og anbefalinger til hva dere bør gjøre før fotografering og visning.