Verdivurdering av hytte: Enkel guide og veiledning

Selv om det kan være lett å anta, skiller en verdivurdering av hytte seg ut ifra ordinær verdivurdering av bolig. Man behøver en god megler med spesiell fagkompetanse og god kjennskap til området der din hytte ligger, med erfaring fra lignende eiendommer og lokasjon. 

Velg den rette megleren for deg

Som for de fleste ligger nok også din hytte et stykke unna der du bor, kanskje du er bosatt i byen og har hytte på fjellet? Et viktig råd er uansett å ikke ta den første og beste megleren i nærheten av deg, men legg ned litt tid på å finne den beste eiendomsmegleren for din hytte. Det kan lønne seg å samle inn tilbud fra flere aktører og sammenligne deres ulike spisskompetanser, og hvor de er vant til å selge hytter.

Det er veldig viktig å treffe på verdivurderingen, spesielt ved et salg, og for å få mest mulig riktig vurdering av hytten bør du også få vurderingen av noen med kjennskap i området, og som har god oversikt over hva omkringliggende hytter er verdt og har i verdi. Man kan også oppleve variasjoner i prisnivå fra ulike meglere, og ved å vurdere flere kan du også ende opp med en bedre pris for eiendomsmegleren. 

Ytterligere gode tips når det kommer til å velge den rette megleren kan også være å sjekke referansene. Snakk eventuelt med noen som har brukt megleren før, eller ta en kikk på historikken til meglerne. Man bør heller aldri være redd for å si at man har flere tilbud å velge mellom, da dette ofte kan føre til ytterligere konkurranse om å få deg som kunde. 

Hvordan foregår en verdivurdering? 

Selve verdivurderingen er en kort prosess og tar typisk rundt en halvtime, med mindre det er andre forhold som tilsier at det må settes av mer tid eller det er andre ting å ta hensyn til. Skulle det være andre ting å ta hensyn til er det viktig å melde ifra til megleren i god tid, da megleren gjerne finner frem til viktige opplysninger om eiendommen på forhånd. Tenk godt igjennom om det foreligger noe megleren bør vite om, spesielt om det er ting som ikke er offentlig tilgjengelig.

Videre gjelder det å finne frem all dokumentasjon og papirarbeid, også kvitteringer og annet rundt for eksempel oppussing eller vedlikehold. Etter dette vil du motta dokumenter på verdivurdering, noe som alle banker og andre finansielle institusjoner vil ha tilgang til de siste seks måneder fra ferdig vurdering. Det er verdivurderingsdokumentet som dokumenterer de nødvendige opplysningene om hytten, samt informasjon om standarden og prisstatistikk. 

Det er ikke uvanlig at meglere antyder noe forskjellige prisnivåer, noe som er viktig å være oppmerksom på. Skulle det være store avvik i prisantydning fra ulike meglere bør du klarlegge hva som er lagt til grunn for dette, da verdien alltid bør være realistisk og det uansett er kjøperen som bestemmer hva den er villig til å betale.

Ved salg tilbyr de fleste meglere gratis verdivurdering, mens det normalt ligger på mellom 2500,- og 5000,- kroner dersom du ikke selger. Det finnes også tjenester digitalt som kan tilby verdivurdering uten fysisk oppmøte på eiendommen, men dette er ikke nødvendigvis noe en bank vil godta som gyldig underlag. Da kreves det eventuelt befaring fra en megler eller annen form for godkjenning.

Forskjell mellom verdivurdering og tilstandsrapport

En verdivurdering og tilstandsrapport er to forskjellige ting, og utfører til ulike oppgaver! En verdivurdering skal ta for seg antatt verdi på hytten, mens tilstandsrapporten forklarer hvilken tilstand hytten har, og hva som kan/bør utbedres.

Verdivurdering og tilstandsrapport er nødvendig ved salg av hytte, mens en verdivurdering også kan brukes til å ta lån i banken, refinansiere eller ved fordeling av arv.

En verdivurdering skal forklare og underbygge verdien på boligen med utgangspunkt i standard, beliggenhet, funksjoner og faktorer utenfor huset som for eksempel hva andre boliger i området har blitt solgt for i det siste og nærhet til sentrum, transport, butikker og andre ting.

Tilstandsrapporten fokuserer mer på hva som kan utbedres i boligen og hvilken stand den generelt er i. Denne brukes i all hovedsak ved salg av hytte slik at kjøper er oppmerksom på eventuelle avvik eller problemer med tilstanden til boligen

Hva bør du gjøre før verdivurdering? 

Det aller første man bør gjøre før en verdivurdering er å fullstendig gjennomgå hva som foreligger av mangler og se hva du kan gjøre i stand først på egenhånd. Særlig i forbindelse med et salg bør fritidseiendommen fremstå strøken og innbydende, og enkle feil eller mangler bør rettes opp. Man kan ofte oppleve at kjøpere av fritidseiendom er mer kresne enn ordinære boligkjøpere, og da vil man helst ikke ha løse lister eller et gulv som må slipes. 

Foruten det rent byggmessige, er det mange forhold som kan innvirke stort på verdien. Man kan se tydelige forskjeller på hytter som ligger til med gode solforhold, eller om man har tilgang til brygge ved sjøen eller gode skiforhold på fjellet. Man går ikke til innkjøp av hytte for å ha et sted å bo, man anser gjerne hyttekjøp som noe luksuriøst.

Man kan oppleve at de enkle hyttene til lavere priser faktisk er vanskeligere å selge, og krever noe lengre tid i markedet før salg. Noe som er veldig lurt er å først forhøre seg med en megler eller flere, og få tips og råd fra noen med erfaring på hva du burde renovere før et eventuelt salg. Meglere som driver i hyttebransjen har som regel god kunnskap til hva som behøves, og har du funnet en megler med gode lokale kunnskaper kan du få viktige råd som kan øke verdien drastisk. Det er ikke alltid at alle ting lønner seg å pusse opp eller fikse, og man ønsker helst å unngå unødvendige utlegg. 

Det er et tydelig kjøpers marked når det kommer til fritidseiendommer, og man må forberede seg på at den aktuelle eiendommen kan ligge lengre ute for salg enn en vanlig bolig. Man ser heller ikke de heftige budrundene som man gjerne ser i boligmarkedet, med mindre lokasjonen er spesielt god eller eiendommen byr på ettertraktede fasiliteter. Har du en hytte i strandkanten med brygge er sannsynligheten større for mange bud enn ved en hytte som ligger lengre inn på land, samtidig som den øker om du har en hytte med ski-in rett ved hyttetomta kontra en med lengre avstand. 

En viktig opplysning er også at det er mulig å selge fritidsbolig skattefritt. For å slippe skatteplikt er du nødt til å oppfylle kravet til eie- og botid. Det vil si at du må ha eid eiendommen i minst fem år, samtidig som du har benyttet den som fritidsbolig i minimum fem av de siste åtte årene. Oppfyller du ikke disse kravene er du skattepliktig på samme nivå som kapitalinntekt, altså 22% av total salgssum. 

Beliggenhet

Som vi har kommet inn på er beliggenhet en avgjørende faktor for verdisetting av fritidseiendom. Ved vanlige boligsalg er det kvadratmeterprisen som blir vektlagt, mens her er det altså hvor og hvordan eiendommen ligger til. Kravene til beliggenhet varierer selvsagt ut ifra hvordan hytten ligger til, om det er ved sjøen eller på fjellet.

Meglerforbundet har foretatt en undersøkelse blant eiendomsmeglere, og hele 75% av meglerne svarte at nærhet til sjø var viktig, og i fjellet var det viktig å være i nærheten av fjellmiljøet. Vi kan altså se at omgivelsene teller stort, og kan i mange tilfeller gjøre opp for lav standard. Trenden er allikevel at du skal kunne oppleve samme standarden som en bolig, spesielt med innlagt vann og strøm.

Det har blitt essensielt med komfort og bekvemmeligheter. Videre kan man se at antallet sengeplasser er viktig. Mange benytter hyttene sine til å ta med seg familie og venner, og ønsker å dele sine gleder rundt fritidseiendommen med andre.

Har du bilvei helt frem til døren er dette også noe som blir tungt vektlagt. Strandlinje og brygge kan være avgjørende om du har hytte ved sjøen, og kan skille store summer på verdien. I likhet vil også den umiddelbare tilgangen til skiløyper og bakker være svært viktig på fjellet. For skogshytter vil nærhet til badevann og fine turløyper bli vektlagt.