Meglerhonorar ved ikke salg: Dette er reglene

Hvis eiendomssalget ikke går i boks, kan meglers vederlag bli en kilde til stress og økonomisk usikkerhet. Men hva sier egentlig reglene om meglerhonorar ved ikke-salg?

Du bør aldri inngå en megleravtale uten å tenke nøye gjennom betingelsene – akkurat som med alle andre avtaler. Du bør være spesielt obs på de økonomiske forpliktelsene du fortsatt har hvis boligsalget mislykkes. Ikke bare kan ikke-salg føre til uforutsette utgifter i en allerede sårbar situasjon, men også til usikkerhet og forvirring over hva neste steg bør være.

Samtidig er det viktig å være obs på at ikke alle megleravtaler er like. Forskjellige meglerkontorer har ulik praksis, og du bør sette deg nøye inn i avtalen du blir tilbudt. God kommunikasjon mellom megler og selger er helt avgjørende for et vellykket samarbeid, enten boligen selges raskt eller salgsprosessen tar tid.

Denne guiden ser nærmere på gjeldende regelverk, samt hvilke rettigheter du har. Du får også mange nyttige tips til hva du bør gjøre i ulike scenarioer.

Forskjellige typer meglerhonorar

Det finnes forskjellige prismodeller for meglers vederlag. Det er viktig å først forstå forskjellen mellom disse før vi kan se nærmere på reglene for meglerhonorar ved ikke-salg. Meglers vederlag, meglerhonorar, meglerprovisjon – disse begrepene refererer til betalingen som eiendomsmeglere mottar for tjenestene de utfører i forbindelse med eiendomssalg. Her kan du lese mer om priser på meglere.

Honoraret dekker tid, innsats og ressurser som megleren bruker på å selge boligen til best mulig pris og innenfor ønsket tidsramme. Meglers vederlag er ofte basert på en prosentandel av den endelige salgsprisen. Denne prismodellen kalles for provisjon. Nøyaktig hva som er inkludert i meglerprovisjonen kan variere. 

Enkelte meglerkontorer tar ekstra betalt for visninger, oppgjør og lignende. Du bør derfor sjekke hva som er inkludert i prisen når du innhenter tilbud fra ulike eiendomsmeglere. Alternativt kan du velge å betale timepris, fastpris eller en kombinasjon mellom timepris og provisjon. Det er vanlig å betale ekstra for fotografering og takstmann, selv om noen eiendomsmeglere inkluderer disse tjenestene i prisen.

Meglerhonorar ved ikke-salg

Vanligvis betaler man meglers vederlag når boligsalget fullføres, for eksempel ved å trekke provisjonen fra salgssummen under oppgjøret. I noen tilfeller kan meglere kreve et forskudd for visse tjenester eller markedsføringskostnader. Men hva skjer da med meglerhonoraret, dersom boligen ikke blir solgt eller du ønsker å bytte megler før avtaleperioden er utløpt?

Mange meglerkontorer har en viss avtaleperiode (som regel seks måneder). I løpet av denne tiden forplikter eiendomsmegleren seg til å gjøre en innsats for å selge eiendommen, mens selgeren skal la megleren få denne tidsperioden til å gjennomføre boligsalget. Ifølge reglene i Eiendomsmeglerloven kan boligselger likevel si opp eiendomsmegleren uten å betale meglerhonorar, hvis man tror at ikke-salg skyldes feil fra megler. 

Vi må likevel presisere at megleren kan ha krav på godtgjørelse for allerede utført arbeid. Du bør også først forsøke å løse problemene direkte med megler. Hvis du føler at eiendomsmegleren ikke har oppfylt sine forpliktelser eller at tjenesten ikke har vært tilfredsstillende, kan du for eksempel forsøke å forhandle om vilkårene for oppsigelse. 

Du kan for eksempel be om redusert pris på allerede utført arbeid. Dere kan også bli enige om at du ikke skal betale for de tjenestene som du anser som utilfredsstillende. Pass på at dere kommuniserer skriftlig, for eksempel via e-post. Da har du nødvendig dokumentasjon for hånden, dersom du senere ønsker å ta saken videre. 

Hvis dere ikke blir enige eller du mener at eiendomsmegleren har begått såpass grove feil at du ikke skal betale for utført arbeid, må du sende inn klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Du må legge ved dokumentasjon som bevis – ta derfor godt vare på alle e-poster som du utveksler med megler.

Vær obs på disse reglene om du skal bytte megler

Ifølge regelverket, så kan du altså bytte eiendomsmegler om du mener at eiendommen ikke ble solgt grunnet feil fra megler – selv om du må betale et visst beløp for utført arbeid. Det er viktig å håndtere oppsigelsen på en profesjonell måte for å unngå misforståelser og potensielle juridiske utfordringer. Du bør for eksempel overholde eventuelle oppsigelsesfrister og betale for tjenester som allerede er levert.

Dersom du har en åpen dialog med eiendomsmegleren om dine bekymringer og forventninger, kan det ofte føre til en mer gunstig løsning for begge parter. Ønsker du likevel å bytte megler ved ikke-salg, må du være obs på reglene for dobbelt meglerhonorar. Dobbelt meglerhonorar oppstår når en selger må betale honorarer til to forskjellige meglere. 

Dette kan skje i situasjoner der boligen ble solgt en person som både den opprinnelige og den nye megleren har vært i kontakt med i en viss tidsperiode. Du må vente i tre måneder for å være sikker på at du ikke må betale dobbelt meglerhonorar. Hvis du ikke vil vente, så anbefaler vi at du undersøker nøye om boligkjøper har vært i kontakt med den opprinnelige megleren eller ikke.

Salgsgaranti fra megler – ingen salg, ingen betaling

Enkelte meglerkontorer tilbyr salgsgaranti til sine kunder. Kort fortalt, en salgsgaranti et løfte fra eiendomsmegleren om at boligen din blir solgt innen en bestemt tidsperiode og til et beløp som dere blir enige om på forhånd. Hvis ikke, så trenger du ikke å betale. Du skal altså ikke betale meglerhonorar ved ikke-salg, og du står fritt til å bytte eiendomsmegler. 

Du bør likevel undersøke garantivilkårene nøye, da betingelsene kan variere veldig mellom ulike meglerforetak. I noen tilfeller kan megleren har krav på dekning for faktiske utlegg. Disse utleggene kan omfatte kostnader for profesjonell fotografering, opprette salgsoppgave, annonsering og lignende. Disse kostnadene er vanligvis dokumentert og avtalt på forhånd i megleravtalen. Igjen – les gjennom avtalen før du signerer!

Andre ganger må du vente en viss periode før du kan benytte deg av garantien. Denne klausulen gir eiendomsmegleren en rimelig sjanse til å selge boligen og justere salgsstrategien om nødvendig. Det finnes riktignok meglerkontorer som tilbyr salgsgaranti uten bindingstid. Da står du fritt til å bytte megler ved ikke-salg, akkurat når du selv ønsker.

Vurder forskjellige utfall av eiendomssalget

Fra det øyeblikket du vurderer å selge, bør du begynne å stille spørsmål, diskutere og avklare alle potensielle kostnader og forskjellige scenarioer som kan oppstå underveis. Du bør blant annet vurdere hva du vil gjøre hvis du ikke får bud til ønsket salgspris eller det oppstår en uventet situasjon på boligmarkedet som påvirker boligsalget. 

I tillegg er det selvsagt viktig å avklare med eiendomsmegleren hva som skjer med meglerhonorar ved ikke-salg. Målet med disse forberedelsene er å redusere stress og usikkerhet i et ofte uforutsigbart eiendomsmarked. La oss ta en titt på noen vanlige scenarier som boligselgere kan møte på.

Bud under forventet salgspris: 

Hvis budene er under den forventede prisen, står du overfor et vanskelig valg. Aksepterer du en lavere salgspris eller bør du vente i håp om at noen legger inn et høyere bud? Du bør i så fall snakke med eiendomsmegleren din. Han eller hun kan ha verdifull innsikt, samt gi deg råd og veiledning.

Dere bør blant annet vurdere om prisantydningen er for høy eller om det er tilstanden på boligmarkedet som forårsaker de lave budene. Du bør også tenke nøye gjennom om du vil vente på bedre tider eller om du foretrekker et raskt salg, basert på dine personlige omstendigheter og tilstanden på boligmarkedet.

Uventede svingninger i markedet:

Noen ganger kan uforutsette hendelser som økonomiske svingninger, politiske beslutninger eller til og med naturkatastrofe skape uforutsigbarhet på boligmarkedet. I slike tilfeller bør du og eiendomsmegleren diskutere muligheten for å tilpasse markedsføringsstrategien eller prisantydningen. Kanskje det til og med er best å fjerne boligen fra markedet til forholdene blir bedre.

Bruk av salgsgaranti for å slippe meglerhonorar ved ikke-salg:

Hvis alle betingelser er oppfylt, men eiendommen fortsatt ikke er solgt, så kan det være på tide å bruke salgsgarantien. Pass på at du setter deg grundig inn i alle garantivilkår på forhånd, for eksempel hvilke kostnader du likevel må dekke selv. Selv om du ikke skal betale meglerhonorar ved ikke-salg, så kan det likevel være tjenester som ikke dekkes av garantien.

Bytte eiendomsmegler:

Hvis du føler at din nåværende megler ikke lever opp til forventningene dine og du ønsker å bytte, så må du gjøre dette på riktig måte. Vi anbefaler at du først forsøker å løse situasjonen med den nåværende megleren din. Det er også viktig at du forstår hvilke økonomiske forpliktelser du fortsatt har ved meglerbytte. Du bør sjekke vilkårene i kontrakten nøye før du bytter. Eventuelt kan du vurdere å sende inn en skriftlig klage.

Dette bør du gjøre hvis eiendommen ikke blir solgt

Det første du bør vurdere er årsaken til at boligen ikke blir solgt. Det er viktig å stoppe opp og evaluere situasjonen grundig før du tar drastiske avgjørelser. Uforutsette endringer på boligmarkedet kan påvirke salgsprosessen, og da er det ikke meglers feil at budene uteblir. Dermed nytter det heller ikke å bytte eiendomsmegler ved ikke-salg.

For eksempel, det kan oppstå en plutselig nedgang i markedet, renteendringer eller annet som forårsaker økonomiske svingninger. Snakk med eiendomsmegleren din og vurder tilstanden på boligmarkedet sammen. Er det en generell nedgang i etterspørselen? Har renten gått opp nylig? Finnes det noen lokale forhold som påvirker markedet? 

Dere bør også tenke gjennom eiendommens tilstand og salgbarhet på nytt. Kan du forbedre eiendommen for å gjøre den mer tiltalende? Noen ganger kan små justeringer eller reparasjoner gjøre en stor forskjell i kjøpernes øyne. Det kan også være verdt å vurdere profesjonell boligstyling og deretter ta nye bilder til annonsen.

Kanskje det er markedsføringsstrategien som bør tilpasses. Er eiendommen synlig nok på nett og i lokale medier? Bør dere kjøre en kampanje på sosiale medier? Kan profesjonell fotografering eller en virtuell omvisning tiltrekke flere potensielle kjøpere? En ny og innovativ tilnærming til markedsføring kan noen ganger gjenopplive interesse for eiendommen din.

Må man betale meglerhonorar hvis megler ikke gjør jobben sin?

Dette kommer helt an på avtalen og hvor store avvik man kan bevise. Hvis megleren man har ansatt ikke utfører arbeidsoppgavene sine i henhold til det som står i kontrakten på en forsvarlig måte, kan man klage på dette.

Hvor mye man må betale eller hvorvidt man må betale hele meglerhonorat vil variere fra sak til sak, men i de fleste tilfeller må man betale meglerhonoraret såfremt kriteriene i kontrakten er oppfylt.

Det er nok relativt normalt å være skuffet i enkelte tilfeller hvis man ikke får den prisen man ønsker eller hvis man selger med tap, men så lenge megler har utfylt sine arbeidsoppgaver i henhold til avtalen og på en forsvarlig måte så må man betale meglerhonoraret, selv om man er misfornøyd.

Hvis man ikke har solgt boligen enda og mener at megler ikke gjør en tilfredsstillende jobb bør man klage til megleren først, også sende en skriftlig klage til selskapet hvis man ikke ser forbedring før man tar saken videre til forbrukerrådet.

Konklusjon: Dette er reglene for meglerhonorar ved ikke-salg

Selv om du slipper å betale fullt meglerhonorar ved ikke-salg, kan det fortsatt påløpe kostnader for det arbeidet og de tjenestene megleren har utført. Det kan også hende at du må vente ut avtaleperioden før du kan bytte megler, med mindre du mener at salget uteblir grunnet feil av megler. Du bør derfor lese nøye gjennom meglerkontrakten før du signerer, slik at du har god kontroll over eventuelle kostnader hvis boligsalget ikke går i boks.