Hva koster garasje med utleiedel?

Hva koster garasje med utleiedel, sånn egentlig? Jo, du må regne med å betale alt fra 1,4 til 3,5 millioner kroner. Dermed er det ikke så lett å gi deg en nøyaktig pris. Den kan variere ganske mye, avhengig av størrelse, standard og materialvalg for både garasje og leilighet (eller hybel!). 

Her i denne guiden går vi derfor gjennom alt du må vite om priser, prisdrivere og ekstra kostnader. Vi ser på hvor mye du kan tjene med ekstra utleieinntekter, slik at du kan sjekke om byggeprosjektet lønner seg. Du får også mange gode tips til hvordan du kan spare penger på byggingen, uten å gå på kompromiss med kvaliteten.

Pris per kvadratmeter og totalbudsjett for garasje med utleiedel

Gjennomsnittlig kvadratmeterpris for en garasje med utleiedel er 14 000-20 000 kroner, inkludert materialer og arbeid. Gjennomsnittsprisen for å bygge hus er 33 000 kroner per kvadratmeter. Prisforskjellen skyldes hovedsakelig at en garasje med hybel har enklere standard og færre tekniske installasjoner enn en komplett enebolig.

Grunnarbeid og fundamentering er første post på budsjettet. Du må regne med at det koster 150 000-200 000 kroner. Prisen inkluderer graving, drenering, isolering og støping av såler – altså alt som må til for å lage et solid fundament. Selve garasjedelen med port kommer vanligvis på 300 000-400 000 kroner for en dobbeltgarasje.

Prisen på garasje inkluderer takkonstruksjon, vegger, vinduer og garasjeport, samt arbeidskostnader. Valg av materialer og standard har stor innvirkning på sluttsummen. En elektrisk garasjeport med automatisk åpning koster gjerne 20 000-30 000 kroner mer enn en manuell løsning.

Hva påvirker kvadratmeterprisen på garasje med utleiedel?

En enkel garasje og utleiedel med IKEA-kjøkken, standard baderomsinnredning og rimelige overflater kan koste fra 14 000 kroner og opp per kvadratmeter. En garasje med høyere standard for hybel eller leilighet – for eksempel bedre isolasjon, vannbåren varme og kvalitetsmaterialer – koster minst 18 000-20 000 kroner per kvm. 

Du har derfor gode muligheter til å påvirke sluttsummen ved å ta smarte valg underveis. Kjøkken og bad er utvilsomt de dyreste rommene i utleiedelen. Et enkelt IKEA-kjøkken inkludert montering, rørlegger og elektriker koster fort 70 000-90 000 kroner. Du må regne med at prisen på et 5-6 kvadratmeters baderom er 180 000-250 000 kroner, inkludert alle håndverkertjenester.

Tekniske installasjoner er også en stor utgift som mange glemmer å ta høyde for. Vann, avløp og elektro kan totalt komme på 200 000-300 000 kroner, inkludert arbeid. Prisen inkluderer alt fra stikkledninger og rør til elektrikerarbeid med sikringsskap og elektriske punkter. Varmekilder kommer utenom.

Hva koster en garasje på totalt 100 kvm med leilighet som utleiedel?

Du bør ha minimum 40-50 kvadratmeter til selve garasjedelen hvis du vil ha plass til to biler. Utleiedelen bør også være på 40-50 kvadratmeter. Du får da en garasje med en liten leilighet som har nok plass til stue, kjøkken, bad og soverom. Små leiligheter passer bra til utleie, særlig hvis du vil leie ut til enpersonshusholdninger eller par.

Det koster vanligvis mellom 1,9 og 2,2 millioner kroner for en garasje med utleiedel på totalt 100 kvadratmeter og normal standard – i alle fall om du velger totalentreprise fremfor å gjøre deler av arbeidet selv. Kvadratmeterprisen er dermed 19 000-22 000 kroner, inkludert absolutt alle kostnader. 

Vi har tatt utgangspunkt i følgende kostnadsfordeling i eksempelet vårt:

• Garasjedel med grunnarbeid: 700 000 kr
• Utleiedel med bad og kjøkken: 900 000 kr
• Tekniske installasjoner: 200 000 kr
• Prosjektering/søknader: 100 000 kr

Den største kostnaden er selve utleiedelen med bad og kjøkken. Selve leiligheten utgjør nesten halvparten av totalbudsjettet. Men det er helt naturlig siden disse rommene krever mer kompliserte installasjoner og høyere standard enn garasjedelen. Grunnarbeid og fundamentering er også en ganske stor kostnad. 

Vil du ha en enda rimeligere løsning? Da må du vurdere å redusere størrelsen eller velge enklere standard på innredning og materialer. Men husk at altfor enkel standard kan gjøre det vanskelig å finne leietakere eller redusere den potensielle leieinntekten. La oss heller ta en titt på hva det koster å bygge en mindre garasje med hybel som utleiedel.

Les også

Komplett guide til hvordan du bygger garasje med leilighet

Hva koster en garasje med en liten hybel som utleiedel?

En hybel kan derimot være så liten som 30 kvm. Mange studenter og pendlere leter for eksempel etter små og billige hybler som de kan leie en kort periode. Du kan eventuelt bruke boarealet som et slags gjesterom. En liten garasje med hybel er dessuten en god løsning for deg som kun trenger plass til én bil.

La oss se på kostnadene for en mindre garasje med hybel på totalt 60 kvadratmeter:

• Garasjedel med grunnarbeid: 500 000 kr
• Hybeldel med bad og minikjøkken: 600 000 kr
• Tekniske installasjoner: 180 000 kr
• Prosjektering/søknader: 90 000 kr

Totalkostnaden ligger på rundt 1,4 millioner kroner. Interessant nok er kostnadene for tekniske installasjoner og prosjektering nesten like høye som ved større prosjekter. Det er fordi du uansett trenger vann, avløp og strøm. Byggeprosessen krever også samme type søknader og godkjenninger. Du sparer imidlertid penger på innredning, materialer og færre arbeidstimer.

Sammenligning av priser og kostnader

La oss sammenligne eksemplene våre for å se hva det koster å bygge en liten garasje med hybel som utleiedel vs. en som er litt større med leilighet. La oss si at den store løsningen på 100 kvm koster cirka 2 millioner kroner (20 000 kr per kvm) for enkelhets skyld. Den lille på 60 kvm kommer på 1,4 millioner kroner (23 300 kr per kvm). Kvadratmeterprisen blir altså noe høyere med mindre areal, men totalprisen blir betydelig lavere.

Kostnadselement	Garasje m/leilighet (100 kvm)	Garasje m/hybel (60 kvm)
Garasjedel m/grunnarbeid	700 000 kr	500 000 kr
Utleiedel med bad/kjøkken	900 000 kr	600 000 kr
Tekniske installasjoner	200 000 kr	180 000 kr
Prosjektering/søknader	100 000 kr	90 000 kr
Totalpris	1 900 000 kr	1 370 000 kr

Hvor stort – eller lite – du vil bygge avhenger av ditt budsjett, dine behov, hvordan tomten din ser ut og etterspørselen etter utleieboliger i området ditt. For eksempel, bor du et sted med mange studenter eller pendlere som ser etter korttidsleie? Da har du et godt inntjeningspotensial, selv om du bygger en garasje med en liten hybel fremfor en større leilighet.

Det kan derimot være mer lønnsomt å satse på en romsligere utleiedel på 45-50 kvadratmeter i områder med mange unge par eller enpersonshusholdninger. Da får du plass til et separat soverom, noe som gjerne gjør utleiedelen mer attraktiv for langtidsleie. Større utleieenheter gir også ofte høyere leieinntekter, selv om byggekostnadene også blir høyere.

Regelverk og krav for å bygge garasje med leilighet eller hybel

Du må forholde deg til flere regelverk når du skal bygge en garasje med utleiedel. Utleiedelen skal tross alt godkjennes som boenhet, noe som utløser en rekke krav fra TEK17. TEK17 er en teknisk forskrift med mange krav til byggverk. Kravene må innfris for at boenheten skal være både trygg og komfortabel.

Krav til rom og arealer i utleiedelen

Takhøyden må være minimum 2,4 meter i møblerte oppholdsrom som stue og soverom. På bad og rom som er utenfor møbleringssone kan du gå ned til 2,2 meter. Lavere høyder godtas for deler av rommet som ligger under skråtak. Alle oppholdsrom må ha vindu som gir dagslys og utsyn. Vinduene må være minimum 60 cm høye og 50 cm brede.

Nye utleieenheter må dessuten ha vinduer med glassareal som utgjør minst 10 prosent av gulvarealet i hvert rom. Brannsikring og rømningsveier er spesielt viktige når du bygger utleiedel over en garasje. Du må bruke branncellebegrensende konstruksjoner mellom garasjedelen og utleiedelen. Det betyr i praksis at du må ha ekstra kraftige vegger og etasjeskiller.

Byggesøknader og godkjenninger

En garasje med utleiedel er alltid søknadspliktig, uansett størrelse. Du må derfor sende inn byggesøknad til kommunen og få godkjenning før du kan starte byggingen. Søknaden må vise at prosjektet imøtekommer kravene i TEK17 og lokale reguleringsbestemmelser. Vi anbefaler å sjekke reguleringsplanen for tomten din tidlig.

Du trenger også en ansvarlig søker som kan håndtere byggesøknaden. Ansvarlig søker er ofte en arkitekt eller byggmester som kjenner regelverket godt. Den ansvarlige søkeren innhenter alle nødvendige dokumenter, inkludert situasjonskart, tegninger og beskrivelser av arbeidet.

Les også

Sjekk vår store liste med anbefalte garasjeleverandører i Norge

Sjekk hvor mye du kan tjene på utleieinntekter og økt boligverdi

Vi anbefaler at du følger med på Finn.no for å se hva andre krever i husleie for utleieenheter som tilsvarer det du ønsker å bygge. En utleiedel på 45-50 kvadratmeter kan vanligvis leies ut for 8000-12 000 kroner per måned i større byer. Du må derimot regne med en leieinntekt på 6000-9000 kroner på mindre tettsteder.

Leieinntektene er som regel skattefrie. Skatteetaten behandler en garasje på samme måte som resten av boligen din. Det er fordi den har en naturlig tilknytning til hovedhuset. På fagspråket kalles dette for en “tjenende funksjon”. I praksis betyr dette at du kan leie ut leiligheten over garasjen uten å betale skatt, akkurat som om du skulle leid ut en kjellerleilighet eller en sokkelleilighet i selve huset. 

Hvis du leier ut garasjeleiligheten for 10 000 kroner i måneden, så tjener du altså 120 000 skattefrie kroner hvert år. La oss si at byggekostnadene kom på totalt 1,9 millioner kroner. Det vil i så fall ta cirka 16 år å tjene inn investeringen gjennom leieinntektene. 

OBS: Har du utvidet boliglånet eller tatt opp lån til å bygge garasje? Da må du trekke fra rentekostnader for å komme frem til den reelle fortjenesten.

Økt boligverdi og lavere renter på boliglånet

Regnestykket blir mer interessant når du tar med verdistigningen på eiendommen og potensielt lavere renter på boliglånet. En garasje med utleiedel øker nemlig boligverdien. Har du for eksempel et boliglån på 85 % av boligens verdi i dag, kan du komme ned i 75 % belåningsgrad når eiendommen stiger i verdi. Da får du som regel en betydelig lavere rente.

God nytteverdi

De fleste som bygger garasje med leilighet eller hybel gjør det ikke kun fordi de skal tjene penger. De vil jo også ha en tørr og trygg parkeringsplass til bilen. Bygget har derfor en god nytteverdi, uavhengig av leieinntekter. En utleiedel kan dessuten brukes som hybel for tenåringer, kontor eller gjesterom. Det er også en perfekt løsning for aldrende foreldre som ønsker å bo nær deg.

Konklusjon: Er garasje med utleiedel en smart investering?

Det er mange grunner til at folk velger å bygge garasje med utleiedel. Kanskje du vil ha en hybel til tenåringen som snart skal flytte hjemmefra? Eller kanskje du har lyst på ekstra utleieinntekter? Du bør uansett skaffe deg en god oversikt over kostnadene og inntjeningsmuligheter før du setter i gang med prosjektet. 

Det blir nemlig enklere å se om garasjeprosjektet lønner seg med tanke på kostnader vs. utleieinntekter og økt boligverdi. Lykke til!