Hva koster det å selge bolig?

I denne artikkelen belyses kostnadene forbundet med et boligsalg, enten du velger å sette bort alt til et eiendomsmeglerforetak eller gjøre en del selv.

Selv om det blir vanligere å gjøre en del selv, er det fortsatt slik at de aller fleste som selger bolig i dag gjør dette igjennom et meglerhus.

Hva den endelige sluttsummen blir er vanskelig å forutsi. Det er mange variabler som påvirker prisen. Likevel kan man som en tommelfingerregel regne med minimum 100 000 kr for et boligsalg i dagens marked.

Salg via eiendomsmegler

Prisestimat: 47 500 – 117 500 kr + 1 – 3% av salgssummen i provisjon.

Som hovedregel bør man alltid innhente tilbud fra flere meglerforetak. Det er også anbefalt å få et skriftlig tilbud hvor kostnadene er beskrevet i detalj, da noen eiendomsmeglere baker sine tjenester sammen under pakker kalt for eksempel “administrasjonsoppgaver.”

Under følger en liste over ting som har betydning på hva det koster å selge din bolig ved bruk av en eiendomsmegler. Se for øvrig mer utdypende artikkel om priser på eiendomsmeglere her.

Minimumsprovisjon og startpris:

Minimumsprovisjon:

Prisestimat: 40 000 – 55 000 kr

Med minimumsprovisjon menes kostnaden meglerforetaket minimum skal ha betalt for å ta på seg oppdraget. Dette ligger i dagens marked som oftest et sted mellom 40 000 – 55 000 kr.

Startpris / Tilretteleggingskostnad / Oppstartsgebyr:

Anslått prisestimat: 10 000 – 15 000 kr

Dette er en kostnad foretakene tar for å starte på jobben. I dagens marked ligger denne som oftest et sted mellom 10 000 – 15 000 kr.

Det er noen kjeder som ikke operer med startpris.

Prismodell – timepris eller provisjon av kjøpesummen:

Prisestimat: 2,5% av kjøpesummen, ink. fellesgjeld

Når man har vurdert minimumsprovisjonen, og startpris (også kalt “tilretteleggingskostnad” og “oppstartsgebyr”) er det særlig en ting som vil gjenspeile sluttprisen. Det er hvilken prismodell du velger. Alle eiendomsmeglerforetak har minimum to prismodeller.

Et lovpålagt tilbud om timepris:

I dagens marked som oftest et sted mellom 1 500 – 2 500 kr / per time.

En provisjon av salgssummen:

I dagens marked som oftest et sted mellom 1 – 3% av kjøpesummen, ink. fellesgjeld.

De alle fleste velger å benytte seg av provisjonsmodellen da den som oftest er lettere å forutse, i tillegg til at eiendomsmegleren da får et større insentiv til å presse prisen opp.

Fastpris:

I de senere årene har det kommet flere meglerforetak som tilbyr fastpris, som er en prismodell som atskiller seg vesentlig fra de nevnt over. Denne prismodellen er ofte billigere, men samtidig kan du måtte gjøre mer selv. For eksempel Samsolgt er en tjeneste som har vokst seg stor på denne modellen. Fordelen med en slik modell er at den er mer forutberegnelig. Samtidig velger de fortsatt de aller fleste den tradisjonelle prismodellen.

Takstrapport:

Prisestimat: 4 500 – 6 000 kr

Det å utarbeide en boligsalgsrapport av ekstern takstmann er noe man ikke kommer utenom når man selger bolig. Denne kostnaden ligger som oftest på 4 500 – 6 000. Prisen varierer i forhold til størrelse på bolig, og hvor omfattende rapport som skal skrives.

Foto og/eller 3D tegninger:

Prisestimat: 2 500 – 5 000 kr

Så og si alle boligannonser har bilder av boligen som er til salgs. Denne kostnaden kommer man som regel ikke utenom, og en ekstern fotograf koster om lag 2 500 – 5 000. Prisen varierer etter størrelse på boligen, og om du ønsker 3D tegninger i tillegg.

Markedsføring:

Prisestimat: 12 000 – 17 500

Dette er en av de kostnadene som varierer stort etter hvilke tjenester og produkter du velger å benytte deg av. Det er vanlig at meglerforetakene har egne markedsføringspakker. 

De mest grunnleggende pakkene inkluderer ofte tjenester som;

• Boligannonse på Finn.no.
• Boligannonse på meglerforetakets hjemmesider.
• Digitale salgsoppgaver.
• Boligen synlig i meglerforetakets vindusutstillinger.
• Til salgs-plakat.
• Til salgs-kort som blir satt opp i nabolaget.

I tillegg kommer eventuelle ekstra kostnader knyttet til:

• Avisannonser.
• Ekstra synlighet på Finn.no (for eksempel ukens bolig).
• Målrettede annonser i nettaviser og sosiale medier

Styling:

Prisestimat: 5 000 – 40 000

Dette er en tjeneste som kan legge mye på totalsummen. Om du for eksempel selger en bolig som ikke er innredet, vil megler ofte anbefale at du møblerer boligen så potensielle kjøpere enklere kan leve seg inn i hvordan det er å bo der. 

Dette kan medføre store kostnader. Kostnadene er knyttet opp mot ekstern styling/møblering av boligen og leie av inventar, ofte over hele salgsperioden (fra bilder og salgsoppgave blir produsert, til siste visning er holdt).

Trykte Salgsoppgaver:

Prisestimat: 2500 – 3500 kr

I kombinasjon med visninger er det anbefalt å trykke opp salgsoppgaver. Dette tar meglerforetakene om lag 2 500 – 3 500 kr for, alt ettersom antall trykte oppgaver.

Visning:

Prisestimat: 2 500 – 3 000 kr

Det å holde visninger er en naturlig del av det å selge bolig. Med mindre du ønsker å gjøre dette selv koster det om lag 2 500 – 3 000 kr per visning.

Informasjonsinnhenting og tinglysning:

Prisestimat: 2 400 – 19 500 kr

Det er en del informasjon som er lovpålagt å informere om når du selger din bolig. Jobben med å hente inn all offentlig informasjon, samt informasjon fra Statens Kartverk og en eventuell forretningsfører koster alt fra 2 400 til 19 500 alt ettersom hvordan type bolig du selger.

Informasjonsinnhenting / tinglysing:

– Grunnbok: 1000 – 1500 kr

– Tinglysning av sikring: 400 – 500 kr

– Innhenting av offentlige opplysninger (ink. energiattest, formuesverdi, reguleringsbestemmelser, tegninger, etc): 1 000 – 5 000 kr

Ekstrakostnader hvis boligen er et sameie eller borettslag:

– Informasjon fra forretningsfører (sameie og borettslag): 2 000 – 5 000 kr

– Forhåndsavklaring av forkjøpsrett (borettslag): 4 500 – 7 500 kr

Boligselgerforsikring (tidligere kalt eierskifteforsikring):

Prisestimat: 6000 – 8 000 kr + 0,2 – 0,5% av salgssummen.

Alle meglerforetak anbefaler sine kunder å tegne boligselgerforsikring. Det er en forsikring som beskytter selger mot eventuelle fremtidige krav fra kjøper.

En boligselgerforsikring vil helt eller delvis dekke selger sitt ansvar i henhold til avhendingsloven. Forsikringsselskapet tar klagebehandlingen for selger, og utbetaler eventuell erstatning til kjøper.

Meglerforetaket har ofte egne avtaler med et forsikringsselskap og de koster selger om lag 

6 000 – 8 000 kr + 0,2 + 0,5% av salgssummen.

Selge bolig selv:

Prisestimat: 14 000 – 40 000 kr + eventuelle tilleggsprodukter som boligselgerforsikring.

Det har de siste årene blitt vanligere å selge selv, og da særlig boliger som er lettsolgte.

Når man snakker om å “selge selv” så er det i de fleste tilfellene snakk om å bruke tjenester som Propr som kombinerer det at man som selger setter opp enkle ting som Finnannonse, men megleren (Propr) fortsatt tar seg av mer komplekse ting som bud- og oppgjørsprosesser.

Om man skal benytte seg av tjeneste som Propr koster det om lag 14 000 – 40 000 avhengig av hva du ønsker å sette bort.

Dokumentavgift til staten.

Prisestimat: 2,5% av markedsverdien på bolig ved tinglysningstidspunktet. 

Når du kjøper bolig må man betale dokumentavgift. Det er altså ikke en kostnad man har ved boligsalg, men siden det er kostnad man ikke får igjen ved boligsalg fører vi den opp her. Dokumentavgiften ligger på 2,5% av markedsverdien på boligen ved tidspunktet for tinglysning.

I praksis betyr det at den reelle kostnaden er 25 000 kr per million. Kjøpte du din bolig for 

3 000 000 kr betalte du altså 75 000 kr i dokumentavgift.

Det finnes noen tilfeller som er unntatt dokumentavgift, det er bl.a.:

• Separasjon / Samlivsbrudd
• Ektefelle
• Arv

Skaff deg en god oversikt over prisen på meglertjenester

Vi har allerede nevnt at meglerprovisjonen kan variere mellom 1-3 prosent. Det er heller ikke uvanlig at den kan nærme seg fire prosent. Megleren vurderer blant annet beliggenhet, boligtype og hvor lett det er å selge boligen før han eller hun kan gi deg en nøyaktig provisjon. Det kan derfor være vanskelig å si hva det vil koste for eiendomsmegler.

Du har alt å vinne på å sammenligne priser på tvers av ulike meglerforetak. I tillegg til pris, bør du også vurdere eiendomsmeglerens erfaring, kunnskap og kompetanse. Du har mest å tjene på å velge den megleren som kan skaffe deg høyest mulig salgspris for boligen – og ikke nødvendigvis den som gir deg lavest mulig pris på meglertjenestene.

Kan bli dyrt å hoppe over takstmann

Joda, det koster å hyre inn en takstmann til å utarbeide en grundig boligsalgsrapport. Men det kan koste deg enda mer å selge bolig uten denne dokumentasjonen. Ifølge avhendingsloven er boligselger pliktig til å informere grundig om boligens tilstand, og kjøperen er pliktig til å lese gjennom denne informasjonen. 

Du kan altså ikke ta generelle eller vage forbehold, for eksempel ved å skrive i annonsen at boligen selges som den er. Kjøper kan ikke kreve reklamasjon for noe som du har opplyst om i forkant av salget. Han eller hun kan heller ikke klage på feil eller mangler som man burde forvente med tanke på boligtype, generell tilstand og alder. Du kan dermed spare deg for dyre reklamasjonssaker i etterkant av boligsalget ved å koste på deg en boligsalgsrapport.

Konklusjon: Så mye koster det å selge bolig

Joda, det koster selvsagt en del å selge bolig. Du må regne med minst 100 000 kroner, avhengig av spesifikke forhold ved boligen din. Samtidig bør du se på disse utgiftene som en investering, fremfor en ren utgift. Den rette eiendomsmegleren kan nemlig hjelpe deg med å få høyest mulig pris for boligen din, slik at du sitter igjen med en solid fortjeneste.