Salg av bolig til bekjente: Dette er reglene

Svaret er JA – svaret på at en av dine bekjente vil kjøpe boligen din, altså! Men før du feirer, så er det mye du må finne ut av. Hva er reglene for å selge bolig privat, sånn egentlig? Må du ta spesielle hensyn når du skal selge bolig til noen du kjenner? 

Vi ser nærmere på reglene for salg av bolig til bekjente, sånn at du vet nøyaktig hva du må gjøre for å fullføre bolighandelen på en trygg måte.

Hvordan selge bolig til bekjente

Reglene for salg av bolig til bekjente er de samme som for privat boligsalg. Det spiller altså ingen rolle hvor gode venner dere er. Dersom det dreier seg om familie eller arv, så kan det være enkelte regler som dere må ta hensyn til. Her i denne artikkelen fokuserer vi derimot på boligsalg til venner og bekjente.

Den enkleste måten å selge bolig til venner er å selge privat, fremfor å bruke eiendomsmegler. Du betaler nemlig for mye mer enn bare det formelle ved bolighandelen når du engasjerer en megler. Eiendomsmeglere er selgere som kan ta seg av hele prosessen. De kan bruke mye tid på å finne potensielle kjøpere som er interesserte. Ikke minst, de kan hjelpe deg med å få en god pris for boligen din.

Dersom du allerede har en bekjent som vil kjøpe leiligheten eller huset ditt, så er allerede mye gjort. Mange velger derfor å selge boligen privat via advokat eller Propr.no. Propr.no er en tjeneste for deg som vil selge selv. Du kan velge hvilke oppgaver du tar deg av, samtidig som du kan få hjelp med for eksempel kontrakt og oppgjør.

Regler for salg av bolig til bekjente

Det er visse regler du må forholde deg til ved salg av bolig til bekjente. Disse reglene gjelder som sagt for alle, enten du kjenner kjøper eller ikke. En av de viktigste reglene du må vite om er at boligen ikke kan selges “som den er”. Du er pliktig til å rapportere om boligens tilstand nøye og gi detaljerte opplysninger. Kjøper er på sin side pliktig til å gå gjennom disse opplysningene.

Kjøper har fem års reklamasjonsrett ved bolighandel, men han eller hun kan ikke kreve erstatning for feil og mangler som det opplyses om før salget. Det er kun mulig å kreve erstatning for skjulte feil og mangler. Avhendingsloven ble oppdatert i 2022 for å redusere antall konflikter i etterkant av bolighandel, blant annet ved å kreve at selger redegjør for boligens tilstand.

Det blir kanskje enda viktigere å redusere risikoen for konflikt når du skal selge bolig til venner og bekjente. Det kan derfor være smart å be en takstperson utarbeide en boligsalgsrapport. Boligsalgsrapport er en type tilstandsrapport som vurderer boligens tekniske tilstand. Selger bør også fylle ut et egenerklæringsskjema og finne frem informasjon om oppussing og renovasjon som er utført på boligen.

Kan man selge bolig uten tilstandsrapport?

Ja, det er ingen lover som tilsier at det er noen som helst krav til tilstandsrapport. Hvis man skal selge til bekjente er denne dermed valgfri, men vi vil anbefale å vurdere å få en utarbeidet selv om.

Slik får både selger og kjøper bedre oversikt over hva som må eller burde gjøres med boligen! Dette slår ikke alltid negativt ut på selger, og kan faktisk føre til at prisen øker.

Det blir lettere for takstmannen som skal sette verdivurderingen om man får utarbeidet en tilstandsrapport i tillegg, da denne ofte er mer grundig. Man vil rett og slett få en mer nøyaktig pris, og begge parter vil føle seg tryggere i prosessen selv om dette kan medføre en ekstra utgift.

Derfor bør man vurdere å få utarbeidet en tilstandsrapport selv om man selger til bekjente:

• Unngå konflikt og bevar vennskapet
• Begge parter vil føle seg tryggere ved et eventuelt salg
• Det vil gjøre det enklere å få en nøyaktig verdivurdering hvis man ikke vil ha budrunde
• Hvis man ikke ender opp med å selge til en bekjent kan man ta tilstandsrapporten i bruk
• Det kan også være kjekt for kjøper å lese en tilstandsrapport da denne kan brukes til utbedring, vedlikehold og planlegging av oppgraderinger

Dette er noe man kan vurdere samlet. Det vil i mange tilfeller lønne seg å få utarbeidet en tilstandsrapport ved salg selv om man skal selge til bekjente.

Profesjonell hjelp ved salg av bolig til bekjente

En annen viktig regel ved salg av bolig til bekjente er at dere må avtale bolighandelen skriftlig i en kontrakt. Deretter må dere tinglyse eierskiftet. En advokat eller tjenester som Propr kan hjelpe dere med salgskontrakt. Skjema for tinglysning av eierskifte må fylles ut av kjøper og selger. Dette skjemaet sendes til Kartverket. Deretter bør oppgjøret håndteres på en trygg og forsvarlig måte.

Vi anbefaler at du får profesjonell hjelp av advokat, Propr, oppgjørsselskap eller megler til å ordne med selve oppgjøret. Dersom kjøper skal ta opp banklån for å kjøpe boligen, så krever banken at dere engasjerer en profesjonell tredjepart til oppgjøret. Denne tredjeparten passer på at alt går riktig for seg. 

Kjøper får boligen de betaler for, selger får pengene sine og banken får trygghet for lånet. Vinn-vinn!

Selv om kjøper ikke skal ta opp huslån i banken, så bør dere få hjelp med oppgjøret likevel. Ellers risikerer kjøper å sette over pengene, uten sikkerhet for at eiendommen faktisk blir overført til dem. Eventuelle heftelser må slettes, kjøper må få hjemmel til boligen og eierskiftet må bli registrert.

Hvordan avtale kjøpesum når du selger bolig til venner

Når du selger bolig på det åpne markedet, så annonseres boligen med en prisantydning. Deretter blir det (forhåpentligvis!) en budrunde der kjøperne konkurrerer om å få boligen din. Til syvende og sist, så er det kjøper som avgjør hva du får for boligen – men hva skjer ved salg av bolig til bekjente?

Du står helt fritt til å avtale kjøpesum når du selger bolig til venner. Du trenger ikke å holde deg til verditaksten, hvis du ikke vil det. Dere kan avtale en sum som både er under og over taksten på boligen. Dersom kjøper skal ta opp banklån, så kan banken imidlertid ha noen regler og krav for bolighandel og kjøpesum. For eksempel, kjøper kan ikke ta opp mer boliglån enn det boligen er verdt. 

Slik får du verdivurdering ved privat boligsalg

Selger bør altså få utarbeidet en verditakst med hjelp av enten megler eller takstmann. Dersom du selger bolig privat til bekjente, så faller det seg naturlig for mange å bruke takstperson og ikke megler. Det er mulig å bestille boligsalgsrapport med både verdi- og lånetakst av takstmannen når du først er i gang. 

Nå har vi nevnt flere ulike begreper her, så la oss først ta en kort forklaring på hva alle disse takstene og vurderingene egentlig er for noe:

Verdivurdering: Dette er en vurdering av hva boligen egentlig er verdt. I dag brukes e-takst som bransjestandard for hvordan verdivurderinger skal gjennomføres. De fleste meglere tilbyr gratis verdivurdering for deg som skal selge bolig på det åpne markedet. Det kan derimot hende at du må betale for jobben hvis du skal selge privat til bekjente. 

Verditakst: Verditakst er basert på e-takst, og den sier noe om markedsverdien til boligen. Det er denne summen som takstpersonen eller megleren tror du får for boligen din, dersom du legger den ut på markedet for salg. Du kan bestille noe som heter verditakst med tillegg, dersom du ønsker at takstmannen skal undersøke våtrommene i boligen samtidig. Vi anbefaler imidlertid at du bestiller en boligsalgsrapport for å sikre at boligens tilstand er godt nok dokumentert.

Lånetakst: Lånetaksten brukes når man skal ta opp lån med sikkerhet i bolig. Den settes som regel litt lavere enn verditaksten for at banken skal ha tilstrekkelig med sikkerhet.

Du kan som sagt velge å holde deg til verditaksten når du skal selge bolig til venner og bekjente. Dere kan også avtale en helt annen sum. Bare husk at banken neppe vil gi ut fem millioner i lån til en bolig med lånetakst på to millioner. Hvis kjøper skal ta opp boliglån, så må dere forholde dere til bankens regler.

En dyktig takstmann kan hjelpe deg

Du som boligselger er pliktig til å dokumentere boligens tilstand nøye, enten du selger til bekjente eller villt fremmede. Men de færreste av oss har den rette kunnskapen og kompetansen til dette. Heldigvis kan en dyktig takstingeniør hjelpe deg med å utarbeide boligsalgsrapport med verdi- og lånetakst.

Det er viktig at du velger en takstmann med de rette sertifiseringene og den riktige kompetansen. Du bør for eksempel se etter sertifiseringer fra Norsk takst og DNV. I tillegg er det lurt å sjekke referanser og tidligere kundeomtaler. Hvis mange andre er fornøyde med takseringstjenestene, så blir sannsynligvis du det også.

En god takstmann utarbeider en rapport med lett forståelig informasjon om eventuelle feil og mangler, samt hvor alvorlige disse feilene er. Boligsalgsrapporten skal også inneholde informasjon om hvor raskt disse feilene bør fikses. Kjøper er som sagt pliktig til å sette seg grundig inn i disse opplysningene. Dermed kan du unngå uenigheter og konflikter i etterkant av salget – noe som kanskje er spesielt viktig for deg som skal selge eiendommen til venner.

Det er vanlig at eiendomsmeglere samarbeider med visse takseringsfirmaer, og på den måten kan de skaffe gode priser til kundene sine. Hvis du skal selge privat til bekjente, står du selv ansvarlig for å finne en dyktig takstingeniør med konkurransedyktige priser. Vi anbefaler at du skaffer deg en oversikt over lokale firmaer der du bor, samt undersøker hvor mye det koster for boligsalgsrapport hos 3-4 stykker. Bare husk at pris ikke er alt – det er like viktig at tjenestene er av høy kvalitet!

Kort oppsummert: reglene for salg av bolig til bekjente

Reglene for salg av bolig til bekjente er de samme som reglene for privat boligsalg. Det betyr at boligens tilstand må dokumenteres godt, ettersom den ikke kan selges “som den er”. Oppgjøret bør i tillegg håndteres på en trygg og forsvarlig måte. Det betyr at du kan trenge hjelp av fagfolk til å få utarbeidet boligsalgsrapport og verditakst, samt til å overføre eiendommen og håndtere pengene.

Husk at dere kan få hjelp til oppgjøret av en advokat, et oppgjørsselskap eller av tjenester som Propr for å sikre at alt går riktig for seg. Lykke til med bolighandelen!