Sliter med å selge bolig: Tips til å snu situasjonen

Få ting er mer fortvilende enn å stå midt i et boligbytte, uten å få solgt den opprinnelige eiendommen. Du gjennomfører flere visninger og senker prisen et par ganger, men fortsatt får du ikke et eneste bud. Så hva kan du egentlig gjøre hvis du er en av de uheldige som sliter med å selge bolig?

Det finnes heldigvis løsninger. Her i denne guiden går vi gjennom de vanligste årsakene til at boliger ikke blir solgt og hva du som boligselger kan gjøre med det. Det er bare å lese videre for å få tips og strategier som får fart på boligsalget. Det er nemlig fullt mulig å selge bolig, selv om boligmarkedet er tregt.

Hvorfor er boligen vanskelig å selge?

Årsakene til hvorfor du sliter med å selge boligen kan være mange. Og ofte er det en kombinasjon av flere ting som gjør at boligen blir liggende usolgt. Beliggenhet og boligtype avgjør hvor stor kjøpergruppen er. Noen områder og boligtyper har rett og slett færre aktuelle kjøpere enn andre. 

En liten leilighet i Oslo kan bli solgt på 20-30 dager, mens en enebolig i Tromsø kan bli liggende ute i over 100 dager. Hvor sentral boligen er i forhold til nærmeste storby, kan også påvirke salgstiden. En stor enebolig i et område med dårlig kollektivtilbud har en mer begrenset kjøpergruppe enn en sentral toromsleilighet midt i sentrum. Jo mer spesiell eller unik boligen er, desto lengre tid kan det ta å finne den rette kjøperen. 

Boligens tilstand og hvordan den presenteres har mye å si for førsteinntrykket. En rotete eller dårlig vedlikeholdt bolig kan skremme bort potensielle kjøpere. Dårlige bilder i boligannonsen eller mangelfull informasjon om eiendommen kan også føre til at ingen melder seg på visning eller legger inn bud. Mange kjøpere danner førsteinntrykket allerede når de ser boligannonsen. Og ja, selv et oppussingsobjekt trenger en god presentasjon og smart markedsføring.

Les også

Selge eller kjøpe bolig først? Enkel guide

Tilbud og etterspørsel

Hvis kjøperne har mange boliger å velge mellom, kan det føre til at ingen gir din en sjanse. Årstiden kan påvirke hvor mange som er på boligjakt og hvor mange eiendommer som ligger ute for salg. Vanligvis er våren og høsten de mest aktive periodene på boligmarkedet. Det er derimot færre som kjøper og selger bolig i juli og desember. 

Konkurransen blir hard hvis det ligger mange boliger ute for salg samtidig i samme område og prisklasse – samtidig som det er få kjøpere på markedet. I så fall kan selv attraktive eiendommer bli liggende ute lenge før de blir solgt. Det er rett og slett fordi de få kjøperne som er der har så mange alternativer å velge mellom. 

Det pleier å være mange kjøpere på boligmarkedet om våren. Familier ønsker for eksempel å flytte før skolestart, og mange vil sikre seg ny bolig før sommerferien starter. Men det betyr ikke nødvendigvis at det blir enklere for boligselgerne, særlig hvis du har en bolig som i utgangspunktet er vanskelig å selge. 

Du får nemlig konkurranse fra andre boligselgere, ettersom mange velger å legge eiendommen ut for salg på denne tiden av året. Eldre hus som ikke har noen spesielle fordeler ved seg kan lett drukne i mengden. Det gjelder for eksempel for boliger fra 70-, 80- og 90-tallet som ikke er oppgradert. Du risikerer at kjøperne heller velger den som er nyoppusset eller har best beliggenhet innad i området.

Lokale forhold påvirker også balansen mellom tilbud og etterspørsel. Er det mange nybygg på gang i området? Planlegges det store boligprosjekter? Flytter bedrifter inn eller ut av området? Slike ting kan påvirke antall boligkjøpere i området ditt, noe som igjen påvirker hvor lett (eller vanskelig!) det er å selge bolig.

Selge bolig i nedgangstider

Det kan være vanskelig for alle å selge bolig i nedgangstider med høye renter og økte levekostnader. Enkelte typer eiendommer er likevel mer utsatte enn andre. De som skal selge dyre boliger i høye prisklasser merker renteøkninger ekstra godt. Kjøperne får tross alt mindre å rutte med når de månedlige lånekostnadene øker kraftig. 

Boliger med oppussingsbehov kan også være utfordrende å selge i nedgangstider. Hvis prisene på både materialer og håndverkertjenester øker, blir totalkostnaden med én gang mye større. En annen stor utfordring med å selge eiendom i nedgangstider er å finne rett prisantydning. Du kan likevel gjøre et godt salg, men du må være forberedt på å forhandle om prisen.

Du bør også være forberedt på at boligsalget kan ta tid – selv om prisantydningen er riktig og markedsføringen treffer blink. Det kan være smart å ha klar en plan B. Kanskje du kan leie ut boligen en periode hvis salget drar ut? Eller kanskje det er mulig å utsette kjøp av ny bolig til du har fått solgt den gamle?

Hvis du enda ikke har valgt megler eller lagt boligen ut for salg, så anbefaler vi at du finner noen som har erfaring med boligsalg i nedgangstider. De fleste eiendomsmeglere kan få gode resultater i oppgangstider. Men hva skjer når boligmarkedet stopper opp? Det er umulig å forutsi hva som skjer på markedet og forholdene kan endre seg raskt. Vi anbefaler derfor å finne noen som lykkes selv i krevende perioder.

Tips til deg som sliter med å selge bolig

Nå som du kjenner til vanlige årsaker til hvorfor mange sliter med å selge bolig – hva kan du faktisk gjøre for å få fart på boligsalget? Vel, det første du må gjøre er å analysere situasjonen sammen med eiendomsmegleren. Har boligen ligget ute til salgs lenge, til tross for flere visninger og mange interessenter? Da er kanskje prisen problemet. Du bør be megleren din om en ny verdivurdering, basert på nylige salg i området.

Andre ganger er det ikke prisen som skaper problemer for boligsalget. Kanskje boligen må presenteres på en annen måte for å treffe målgruppen bedre? I så fall kan du trekke eiendommen for salg en kort periode mens du gjør noen enkle, men smarte oppgraderinger. Deretter prøver du på nytt med nye boligbilder og fresh boligstyling.

Det er ofte de enkle tiltakene som er de mest effektive:

• Mal vegger i nøytrale farger
• Reparer synlige skader og mangler
• Bytt ut slitte gulvlister
• Fiks dryppende kraner og andre småfeil
• Oppgrader utendørs belysning 

Vurder om du skal prøve følgende markedsføringsstrategier:

• Video eller 3D-visning av boligen
• Målrettet annonsering mot andre kjøpergrupper
• Bruk av sosiale medier for å nå ut til et bredere publikum
• Fremhev andre kvaliteter ved boligen enn tidligere

Det gjelder å være på tilbudssiden hvis du sliter med å selge boligen. Du bør derfor være åpen og villig til å holde private visninger. Mange interessenter foretrekker privatvisninger. Da kan de stille spørsmål og studere boligen i fred og ro, uten mange andre tilstede. Og du, du bør hive deg rundt hvis noen ønsker å se boligen på kort varsel. Jo flere som ser eiendommen, desto større er sjansen for at noen vil kjøpe den.

Slik snur du situasjonen

Du bør være ærlig med deg selv om boligens styrker og svakheter. Det er lett å overse ting som potensielle kjøpere legger merke til med en gang. Ta en kritisk gjennomgang av boligen for å finne årsaker til hvorfor du sliter med å selge den. Lag en liste over hva som kan forbedres. Husk at førsteinntrykket er viktig – hvordan ser boligen ut når man kommer inn døren første gang? Bør du forbedre hagen eller uteområdet for å skape et bedre førsteinntrykk?

Potensielle kjøpere bruker ikke bare hodet når de tar beslutninger – de bruker også hjertet. En ryddig og velstelt bolig gir et tydelig signal om at eiendommen er godt tatt vare på.  Lukter, lys og temperatur påvirker også hvordan potensielle kjøpere opplever boligen. Du bør derfor lufte godt ut, skylle ned velduftende shampoo i dusjen før visning eller sette frem noen urter på kjøkkenet som gir en behagelig duft.

Hvor god tid har du på boligsalget? Har du mulighet til å vente til boligmarkedet tar seg opp igjen hvis det er nedgangstider? Potensielle kjøpere kan bli skeptiske hvis eiendommen blir liggende ute for lenge. Da er det bedre å trekke den fra boligmarkedet en periode før du prøver på nytt.

Du bør uansett unngå å ta avslag personlig. Kjøperne ser etter den beste investeringen, og kjøpsbeslutningen handler sjelden om deg som selger.

Hjelper det å bytte melger hvis du sliter med å selge bolig?

Det er lett å tenke at en ny eiendomsmegler automatisk vil løse problemene. Men det hjelper ikke å bytte megler hvis det er helt andre grunner til hvorfor du ikke får solgt boligen. Du bør derfor tenke deg nøye om før du gjør noe som helst. Begynn med å snakke med eiendomsmegleren din og forklar hvorfor du er misfornøyd. Kanskje det bare er snakk om misforståelser?

Forholdene på boligmarkedet, tilbud og etterspørsel kan som sagt gjøre det vanskelig å selge. Du har imidlertid rett til å si opp avtalen hvis du mener at eiendomsmegleren har gjort noe feil, og det er derfor ingen kjøper eiendommen. Megleren kan imidlertid ha krav på godtgjørelse for arbeidet som er gjort, selv om du slipper å betale meglerprovisjon. Enkelte meglerkontorer tilbyr såkalte salgsgarantier som gjør at du ikke trenger å betale denne godgjørelsen.

Du kan også vurdere å sende inn klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. De kan for eksempel hjelpe om du står midt i en konflikt eller tvist med megleren. Men du må først forsøke å løse situasjonen direkte med meglerkontoret. Bare husk at all kommunikasjon bør foregå skriftlig, slik at du har dokumentasjon om du må ta saken videre.

Les også

Slik bytter du eiendomsmegler

Konklusjon: Prøv dette hvis du sliter med å selge bolig

Det finnes nesten alltid en løsning om du ikke får solgt boligen din. Begynn med å vurdere situasjonen nøye sammen med eiendomsmegleren din, slik at dere sammen kan lage en plan for veien videre. Det er mye du kan gjøre, så lenge du først finner ut hva som er galt. Men husk at du kan gjøre alt riktig i nedgangstider, men likevel slite med å selge bolig. I så fall må du bare være tålmodig og villig til å forhandle.

Men hvis du fortsatt sliter med å selge bolig – til tross for ny markedsføring, presentasjon eller prisantydning – bør du vurdere å trekke boligen midlertidig fra markedet. I slike tilfeller kan det lønne seg å vente til boligmarkedet bedrer seg eller antall kjøpere i området øker. Lykke til med boligsalget!